De 2022 até agora, o tom da regulação do mercado imobiliário tem sido claro, desde a correção de desvios até o apoio atual, e a política de relaxamento também foi ampliada de cidades de terceiro e quarto escalões para cidades de segundo escalão. O apoio tem sido continuamente reforçado. Muitas cidades romperam as restrições de compra e venda e outras políticas, incluindo a presença de capitais provinciais.
De acordo com as estatísticas incompletas do centro de pesquisa de dados de busca habitacional Zhuge, em 20 de abril, mais de 85 cidades em todo o país emitiram políticas de desregulamentação, com mais de 100 vezes de regulação e controle. Nos primeiros 20 dias de abril, as apólices foram emitidas 31 vezes no total, significativamente acima da frequência média de cerca de 25 vezes por mês nos primeiros três meses, tornando-se mais frequentes.
Entre eles, de acordo com as estatísticas incompletas das primeiras finanças e economia da China, desde 2022, oito capitais provinciais, incluindo Zhengzhou, Harbin, Fuzhou, Lanzhou, Kunming, Nanning, Nanjing e Yinchuan, emitiram políticas de relaxamento do mercado imobiliário.
A política de desregulamentação centra-se principalmente no lado da procura, incluindo a flexibilização da liquidação, o aumento do montante ou a flexibilização das condições dos empréstimos de fundos de previdência, a redução do rácio de adiantamento, a redução da taxa de juro dos empréstimos à habitação, etc. A flexibilização dos empréstimos de fundos de previdência é o meio mais utilizado pelas administrações locais. Entre eles, desde Zhengzhou, políticas como relaxar restrições de compra e empréstimo e restrições de vendas começaram a aparecer com mais frequência.
No entanto, a partir do desempenho dos dados, as vendas no mercado permaneceram baixas. De acordo com a Secretaria Nacional de Estatística, no primeiro trimestre deste ano, a área de vendas de habitação comercial foi de 310,46 milhões de metros quadrados, uma diminuição homóloga de 13,8%; Entre eles, a área de vendas residenciais diminuiu 18,6%. O volume de vendas de habitação comercial foi de 2965,5 bilhões de yuans, queda de 22,7%; Entre eles, as vendas residenciais diminuíram 25,6%.
Com base nessa realidade, a indústria geralmente acredita que as políticas de estabilização do mercado imobiliário continuarão a ser introduzidas Soochow Securities Co.Ltd(601555) relatório de pesquisa apontou que sob a premissa de instabilidade econômica, relaxamento e “nenhuma especulação em habitação e habitação”, ainda existem altas expectativas de melhoria na política.
primeira pausa “casa e empréstimo”
Entre as capitais provinciais, Nanning, Guangxi, foi a primeira a introduzir a política de desregulamentação. No final de fevereiro, Nanning emitiu uma nova política de fundo de provisão de habitação, reduzindo a taxa de adiantamento de empréstimos de fundo de provisão para a segunda casa de 40% para 30%; Ao mesmo tempo, o montante dos empréstimos dos fundos previdenciários também aumentou em graus variados.
A política de relançamento propriamente dita, desde o grau de relançamento até aos aspectos políticos envolvidos, ainda se limita ao fundo previdenciário, embora tenha despertado alguma atenção, não há qualquer avanço óbvio. Este estado foi quebrado por Zhengzhou de uma só vez.
No início de março, após o impacto das inundações e epidemias, Zhengzhou publicou “19 artigos” sobre a regulação do mercado imobiliário, incluindo várias ferramentas afiadas, como relaxar parcialmente as restrições de compra, subsídios para a compra de talentos, reduzir as taxas de juros de empréstimos à habitação e promover a construção e transformação de habitação de reassentamento.
Uma das políticas mais representativas é implementar a primeira política de empréstimo à habitação para famílias com um conjunto de habitação e liquidar os empréstimos correspondentes, e a taxa de adiantamento será reduzida de 60% para 30%, ou seja, “reconhecer empréstimos mas não reconhecer casas”. Esta é a primeira cidade chave a desregulamentar a “casa e empréstimo” desde o aperto da regulamentação em 2016, o que é propício para aliviar a pressão sobre a propriedade de casas para melhorar a demanda.
Tianfeng Securities Co.Ltd(601162) analista da indústria imobiliária Yang Kan apontou que Zhengzhou, como uma importante capital provincial, incluindo políticas como “reconhecer empréstimos, mas não casas”, é propício para injetar confiança no mercado imobiliário e tem um certo efeito de demonstração no país. Atualmente, a pressão descendente sobre o mercado imobiliário ainda é grande, e as dificuldades financeiras de alguns empreendimentos imobiliários ainda não foram resolvidas, não sendo descartado o acompanhamento fino em regiões ou cidades com alta pressão, pois as políticas de implementação urbana continuarão a ser interpretadas.
Depois disso, em março, apenas Fuzhou e Harbin lançaram políticas de relaxamento. Entre eles, com base no declínio contínuo da taxa de juros do empréstimo à habitação, Fuzhou lançou mais uma vez a política de apoio ao mercado imobiliário para reduzir o limiar de compra de Changle Hukou e Hukou estrangeiro no distrito de Wucheng; A Harbin anunciou a abolição da política de restrição de vendas introduzida em 2018.
Desde então, no início de abril, Lanzhou seguiu a política de Zhengzhou. Em termos de flexibilização das restrições de compra, piedade filial e famílias multi-crianças podem adquirir um novo conjunto de imóveis na área de restrição de compra; Em termos de restrição de empréstimo, além da implementação do “reconhecimento de empréstimos mas não reconhecimento de casas” na identificação da primeira casa, a proporção de entrada foi significativamente reduzida, incluindo 20% para a primeira casa e 30% para a segunda casa.
O think tank Yihan acredita que, embora o efeito do novo acordo em si possa ser limitado para Lanzhou, que não tem uma boa base de população e desenvolvimento, começando com Zhengzhou e Lanzhou, esperamos que mais cidades de segundo nível abram gradualmente a caixa de ferramentas de política e introduzam políticas substantivas de flexibilização. “Acreditamos que esta rodada de estabilização e recuperação do mercado em cidades de segundo nível desempenhará um papel vital no mercado geral.”
A política de Lanzhou realmente abriu as portas para a desregulamentação das capitais provinciais. Desde abril, várias capitais provinciais divulgaram a política de relaxamento.
Em meados de abril, o distrito de Liuhe e o distrito de Lishui do mercado suburbano externo de Nanjing relaxaram a política de restrição de compra. No mesmo período, Kunming também emitiu documentos relevantes e apresentou 25 políticas, incluindo o aumento do montante do empréstimo do fundo providente de habitação, redução da proporção de adiantamento para a compra de dois conjuntos de habitação, permitindo que as empresas imobiliárias atrasem o pagamento de fundos fundiários, aumento da monetização reassentamento, etc., de modo a garantir uma demanda razoável de habitação e impulsionar a melhoria da demanda ao mesmo tempo.
Em 20 de abril, outra capital provincial ocidental juntou-se às fileiras da desregulamentação. Yinchuan ajustou a política do fundo provincial de habitação. Para aqueles que usaram o fundo provincial de habitação e liquidaram seus empréstimos pessoais à habitação, e aqueles que solicitam a compra do fundo provincial de habitação novamente para melhorar suas condições de vida, o rácio mínimo de adiantamento é ajustado para 30%; Para a compra de habitação comercial existente (habitação em segunda mão), a percentagem mínima de adiantamento é ajustada para 40%.
A melhoria da indústria ainda precisa de tempo
Muitas capitais provinciais que fizeram grandes esforços para liberar sinais positivos não podem escapar do enredo do mercado de vendas lento.
Tomando como exemplo Kunming, os dados divulgados no relatório de pesquisa Soochow Securities Co.Ltd(601555) mostram que, no primeiro trimestre de 2022, a oferta de habitação comercial em cinco distritos da principal cidade de Kunming diminuiu 21,9% em relação ao ano anterior, e o volume comercial diminuiu 42,4% em relação ao ano anterior; O preço de venda da habitação comercial foi de 14750 yuan / m2, com um ligeiro aumento na relação de anel, mas uma diminuição anual de quase 6%.
Entre eles, o ciclo de remoção de estoque de Kunming em março atingiu 30 meses, superando a maioria das capitais provinciais. Actualmente, a taxa de juro mais baixa do empréstimo comercial da primeira casa em Kunming foi reduzida para 4,6%, e os principais bancos também reduziram a taxa de adiantamento da primeira casa para 20%.
Zhengzhou também estava sob condições de mercado semelhantes quando lançou os “Dezenove artigos”. De acordo com dados Kerui, no final de 2021, a escala estreita de inventário de novas casas em Zhengzhou estava perto de 15 milhões de metros quadrados, eo ciclo de digestão foi de mais de 20 meses. Em fevereiro de 2022, devido ao baixo volume de negócios contínuo, o ciclo de digestão do inventário de novas casas saltou para 31 meses.
Após a implementação do novo negócio por um mês, o mercado em Zhengzhou mostrou sinais de recuperação. De acordo com dados Kerui, em março deste ano, a taxa média de remoção de novas casas em Zhengzhou foi de 17%, e a maior taxa de remoção de um único projeto foi de 34%, acima de fevereiro de 2022; Ao mesmo tempo, o número de visitas ao projeto e a taxa de fluxo de vendas aumentaram de forma constante. Em março, o número médio mensal de visitas e a taxa média mensal de fluxo de um único projeto atingiram 325 grupos e 20 conjuntos, respectivamente, mais do que o dobro do ponto baixo em janeiro; O volume de visualização de casas em segunda mão atingiu mais de 50000 grupos, um aumento de 140% mês a mês.
No entanto, do ponto de vista do mercado nacional, o apoio político atual ainda é insuficiente para a reparação do mercado.
De acordo com os dados do Capital Securities Research Report, em março, as taxas de crescimento homólogo das vendas de habitação comercial área e montante foram de – 17,7% e – 26,2%, respectivamente, queda de 8,1 pontos percentuais e 6,9 pontos percentuais respectivamente em relação aos dois meses anteriores, e as vendas mensais aumentaram negativamente por oito meses consecutivos.
“Embora algumas cidades tenham flexibilizado sucessivamente a regulação e o controle no quadro da implementação da política urbana, a disseminação da epidemia e a disposição dos moradores para aumentar a alavancagem foram pressionadas, e a expectativa do mercado não mostrou sinais de reversão.” A Capital Securities apontou que, a partir do atual efeito de feedback da política, o escopo e a intensidade da flexibilização precisam ser atualizados antes que seja possível quebrar gradualmente a situação de feedback negativo da oferta e demanda do setor.
Um relaxamento mais extenso no futuro também vale a pena olhar para a frente. Após a redução da RRR anunciada em 15 de abril, o banco central propôs em 18 de abril que, devido à implementação de políticas urbanas, a política diferenciada de crédito à habitação deveria ser implementada, e o rácio mínimo de adiantamento e os requisitos mínimos de taxa de juros de empréstimos individuais comerciais dentro da jurisdição devem ser razoavelmente determinados, esclarecendo ainda mais a atitude de continuar a aumentar o apoio do lado da demanda.
Citic Securities Company Limited(600030) acredita que ainda há muito espaço para que a política atual funcione, por exemplo, ainda há muito espaço para a redução da taxa de juros hipotecários. De acordo com os dados do Shell Research Institute, se a taxa de juros hipotecários cair em mais 50 BP, ela não cairá abaixo da LPR; Ao mesmo tempo, a grande maioria das cidades de baixo nível ainda não atingiu a taxa de pagamento inicial de 20%, e o pagamento inicial da primeira suíte na maioria das cidades de alta linha também é mais de 30%; Há também espaço para incentivar a utilização de fundos previdenciários. “O segundo trimestre ainda será um período de foco político.” A agência espera.
