Introdução ao presente relatório:
Olhando para trás no ciclo imobiliário desde 2009, de acordo com as diferentes combinações de políticas para empresas imobiliárias e residentes, pode-se ver que o rácio de passivo ativo das empresas imobiliárias em vez de residentes é o núcleo do desempenho de retorno excedente do setor.
Resumo:
No âmbito do financiamento imobiliário, o impacto dos empreendimentos imobiliários na indústria é maior do que o dos residentes, e o impacto do financiamento é maior do que o da regulamentação administrativa, o ponto de demarcação é que o imobiliário não é frito em 2017. Tomando 2017 como limite, a política de regulação e controle imobiliário passou de “preços de habitação brandos e residentes apertados” para a atual combinação de “preços de habitação apertados e residentes brandos”.
20092017 é o período de expansão dos empreendimentos imobiliários, que se reflete na abertura gradual de canais de financiamento para empreendimentos imobiliários, no aumento da alavancagem e na expansão da escala de ativos. O lado residente concentra-se na regulamentação de abertura solta e apertada da política de “quatro restrições”. Depois de definir o tom de “nenhuma especulação em habitação e habitação” em 2017, as empresas imobiliárias entraram no período de desalavancagem e redução de tabela, desde a restrição do financiamento fundiário sob a nova regulamentação de gestão de ativos até a restrição do financiamento de desenvolvimento sob as “três linhas vermelhas”, e depois à restrição do financiamento de vendas sob supervisão de fundos de pré-venda. O lado residencial correspondente, desde a introdução de talentos até subsídios de compra de imóveis e outras políticas, liberalizou gradualmente as restrições dos moradores.
Diferente da percepção do mercado, a flexibilização do crédito no final das empresas imobiliárias é a fonte do excesso de retorno do setor. 2017 é o ponto divisor. Antes disso, era o estágio das empresas imobiliárias mais expansão de alavancagem. O setor imobiliário continuou a ter retornos relativos, com uma taxa média anual composta de retorno de 15,9%, enquanto o índice composto de Xangai foi de 7,4%. Devido ao mecanismo de crédito derivado da terra, a abertura de canais de financiamento para empreendimentos imobiliários na fase de ampliação das empresas imobiliárias trouxe o contínuo movimento ascendente do mercado imobiliário e do mercado imobiliário. De 2008 a 2017, não importa se houve regulamentação em outros níveis, um novo canal de financiamento foi adicionado ao final de financiamento das empresas imobiliárias quase todos os anos, e canais de financiamento como empréstimos para desenvolvimento, trusts, refinanciamento, ABS, obrigações corporativas e obrigações no exterior foram sucessivamente abertos. O rácio de passivo do setor aumentou de 62,4% no início de 2009 para 78,5% em 2017, e a taxa média anual de crescimento composto da escala da dívida foi de 32,9%. Nesta fase, os passivos continuaram a expandir-se, mesmo com acumulação de estoques, repressão política e preocupações com a demanda, o setor ainda alcançou retornos excessivos sustentados. O melhor desempenho no preço das ações é o segundo e terceiro escalão de empresas imobiliárias com maior flexibilidade e crescimento mais forte, representando a empresa Yango Group Co.Ltd(000671) , enquanto o desempenho das principais empresas imobiliárias é relativamente fraco.
A partir de 2017, as empresas imobiliárias entraram na fase de desalavancagem e contração da tabela. Mesmo que a política de moradores tenha entrado em um ciclo contínuo de flexibilização, o setor imobiliário ainda não tem retornos relativos. Em 2021, a taxa média anual de retorno composto era de – 9,0%, enquanto o índice composto de Xangai era de 3,8%. Na fase de redução, devido ao aperto do financiamento, ao arrefecimento do mercado imobiliário e à provisão de reservas de preços de inventário decrescentes pelas empresas imobiliárias, a margem de lucro foi prejudicada, a rentabilidade enfraqueceu e o risco operacional aumentou.
A taxa média anual de crescimento composto da escala da dívida das empresas imobiliárias recuou para 20,9%. O rácio de passivo do setor começou a diminuir após atingir um pico de 79,8% em 2018 e atingiu 79,0% no terceiro trimestre em 2021. A margem de lucro bruto e a margem de lucro líquido diminuíram de 29,8% e 12,4% em 2017 para 19,3% e 4,8% no terceiro trimestre de 2021. Com o aumento das políticas de financiamento das empresas imobiliárias, as novas regulamentações de gestão de ativos em 2018, as três linhas vermelhas em 2020 e a supervisão de fundos de pré-venda em 2021, as empresas imobiliárias explodiram em larga escala, e o rendimento do setor imobiliário foi negativo nesta fase. No nível de ações individuais, as principais empresas imobiliárias representadas por Zhaobao Wanjin mostraram maior resistência ao declínio.
É o pessimismo das atuais empresas estatais melhorar a distribuição excessiva de ativos e o rendimento marginal das empresas estatais em 2021. O apetite de risco das instituições financeiras ainda é baixo, e a redistribuição do crédito ainda é boa para as empresas estatais centrais de segundo nível, beneficiando Cccg Real Estate Corporation Limited(000736) , Xiamen C&D Inc(600153) . Além disso, recomendamos Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) , que é uma holding de alta qualidade com ativos principais e fluxo de caixa estável sob a escassez de ativos, e os beneficiários-alvo são China-Singapore Suzhou Industrial Park Development Group Co.Ltd(601512) , China World Trade Center Co.Ltd(600007) , Shanghai Lujiazui Finance & Trade Zone Development Co.Ltd(600663) .
Dica de risco: reinicie o modo de financiamento da terra, e a velocidade descendente da demanda da indústria excedeu as expectativas.
