Crescimento negativo do lucro pela primeira vez desde 2011
Em 2021, a receita de 103 empresas imobiliárias listadas em ações a + H aumentou 12,5% em relação ao ano anterior, queda de 1,2 pontos percentuais em relação a 2020; O lucro líquido atribuível à empresa-mãe diminuiu 49,2% em termos homólogos, 44,3 pontos percentuais abaixo do registado em 2020. No 21º ano, a escala de liquidação da indústria aumentou de forma constante, mas a margem de lucro da indústria tendeu a diminuir, a prosperidade do mercado estava sob pressão, resultando em prejuízo de estoque, sobrepostos ao impacto de crédito de empresas imobiliárias privadas, a suspensão de alguns projetos afetou o ritmo de reporte, o lucro líquido da indústria retornou à matriz diminuiu ano a ano pela primeira vez desde 2011, e a concentração de lucro atingiu uma nova alta desde 2011.
A margem de lucro bruta global das empresas imobiliárias em 2021 foi de 20,9%, queda de 5,6 pontos percentuais face a 2020; A taxa de juro líquida foi de 6,2%, queda de 5,7 pontos percentuais em relação a 2020; A ova ponderada foi de 7,0%, queda de 7,8 pontos percentuais em relação a 2020. A margem de lucro bruto da indústria continuou a diminuir desde que atingiu o topo faseado em 2018, e a faixa descendente expandiu-se sem diferença em 2021, refletindo o estreitamento do espaço de lucro geral da indústria. O lado do lucro de grandes empresas imobiliárias e empresas estatais tem forte dureza, e a margem de lucro bruto, margem de lucro líquido e ovas permanecem absolutamente à frente. A margem de lucro bruto em 21 anos é 2,0 e 4,0 pontos percentuais maior do que a da indústria como um todo. Com boa gestão e controle eficiência e vantagens de volume de negócios, a margem de lucro líquido e ovas estão lentamente para baixo.
As vendas globais foram estáveis e a reserva de desempenho diminuiu
Em 2021, o caixa recebido por 69 empresas imobiliárias de ações A da venda de bens e prestação de serviços trabalhistas aumentou 6,3% em relação ao ano anterior, 0,1 ponto percentual inferior ao de 2020. A exposição ao risco de crédito do setor, a desaceleração no aumento dos preços das casas e o piloto do imposto imobiliário prejudicaram significativamente a confiança do mercado de vendas, e a taxa de crescimento da cobrança de vendas registrou a menor desde 2015. As pequenas e médias empresas imobiliárias aceleraram o ritmo de cobrança de pagamentos sob a pressão de grande liquidez e dívida, e a taxa de crescimento manteve-se estável.
Em 2021, o total de receitas antecipadas e passivos contratuais do conjunto das empresas imobiliárias aumentou 8,8% em termos homólogos, com uma taxa de crescimento de 2,8 pontos percentuais inferior à registada em 2020. A taxa de crescimento das vendas abrandou e a liquidação aumentou de forma constante. A taxa de crescimento das receitas antecipadas na indústria continuou a diminuir, e a taxa de cobertura da receita naquele ano ainda estava em um alto nível de 116,5%. No futuro, as empresas imobiliárias listadas a curto prazo ainda terão recursos liquidáveis relativamente abundantes, e o crescimento do desempenho pode depender principalmente da tendência da margem de lucro.
Aquisição de terras contratadas e fluxo de caixa operacional melhoraram significativamente
Em termos de fluxo de caixa líquido das atividades operacionais, o fluxo de caixa líquido total das atividades operacionais das empresas imobiliárias listadas continuou a aumentar em 21 anos. As grandes e médias empresas imobiliárias realizaram fluxo de caixa líquido das atividades operacionais por três anos consecutivos, e o fluxo de caixa líquido das pequenas e médias empresas imobiliárias aumentou significativamente em 21 anos. No ambiente de lento crescimento da indústria e aperto passivo do financiamento, a melhoria contínua do fluxo de caixa líquido das atividades operacionais das empresas imobiliárias decorre de: por um lado, a capacidade de refinanciamento é prejudicada e a dependência da cadeia de capital da cobrança de vendas é grandemente aumentada; Por outro lado, a taxa de crescimento do dinheiro pago pela compra de bens e recebimento de serviços trabalhistas desacelerou, refletindo que a expectativa de vendas decrescente levou à contração da iniciativa dos empreendimentos imobiliários no investimento fundiário e à desaceleração gradual da expansão da indústria.
Em 2021, o inventário global de empreendimentos imobiliários representou 50,9% do total de ativos, queda de 0,7 pontos percentuais em relação a 2020. A desaceleração da expansão combinada com a atualização de marketing melhorou constantemente o nível de estoque das empresas imobiliárias listadas. Nos últimos 16 anos, a proporção de estoque de grandes e médias empresas imobiliárias mostrou uma tendência ascendente, e os recursos estão mais concentrados em empresas líderes. Em 19 anos, a proporção de estoque de empresas privadas começou a cair após atingir o pico, enquanto a proporção de estoque de empresas estatais aumentou simultaneamente. Acreditamos que, com o apoio das vantagens de capital e custo de financiamento, a proporção do inventário da indústria empresarial estatal em 22 anos pode continuar a aumentar.
A lacuna de financiamento aumentou e a indústria está lutando para encolher
Em 2021, a taxa de crescimento homóloga do passivo com juros do conjunto das empresas imobiliárias foi de – 1,8%, uma queda de 9,9 pontos percentuais face a 2020. Em 2021, os passivos com juros de médio e longo prazo do conjunto das empresas imobiliárias representaram 68,9% de todos os passivos com juros, menos 0,7 pontos percentuais em relação a 2020. Em 2021, o total de passivos com juros das empresas imobiliárias listadas aumentou negativamente em relação ao ano anterior pela primeira vez desde 2011, anunciando basicamente o fim do modo de rápida expansão de alto volume de negócios e alta alavancagem no setor. A diminuição das vendas superou a contracção do crédito, o défice de financiamento da indústria continuou a expandir-se e a desalavancagem entrou gradualmente na área de águas profundas. Esperamos que o ajuste de alavancagem do setor e a compensação de capacidade continuem a se aprofundar em 22 anos, enquanto a recuperação global de liquidez precisará esperar pela recuperação das vendas no mercado e impulsionar a melhoria do apetite pelo risco no final do financiamento.
Em termos das três linhas vermelhas, em 2021, o rácio de passivo do ativo das empresas imobiliárias totais deduzidas de receitas antecipadas foi de 71,5%, 1,1 pontos percentuais inferior ao registado em 2020; O rácio da dívida líquida foi de 71,0%, 1,3 pontos percentuais inferior ao de 2020; O rácio de dívida curta em caixa foi de 1,20, 0,18 vezes menor do que em 2020. Em 21 anos, os três indicadores globais da linha vermelha das empresas imobiliárias continuaram a ser otimizados, e muitas empresas imobiliárias subiram para o nível verde. Afetados pelo lado das vendas e financiamento, os três indicadores da linha vermelha de empresas estatais e empresas privadas, empresas imobiliárias principais e médias e retas são significativamente diferenciados, e os indicadores de reembolso da dívida de algumas pequenas e médias empresas imobiliárias e empresas privadas melhoraram.
Estratégia: compreender o alfa da flexibilização estrutural e M & A
Nos 21 anos, a indústria experimentou um momento sombrio, os fundamentos e o crédito chegaram ao fundo, e uma série de indicadores de lucro das empresas imobiliárias listadas atingiram um novo baixo desde 2011. Grandes empresas imobiliárias e empresas estatais ainda mostram forte resiliência. Acreditamos que a reparação da avaliação de Pb de grandes empreendimentos imobiliários para cerca de 1,0x é uma faixa de plataforma mais razoável, havendo ainda espaço para um avanço ascendente no futuro, seja na perspectiva da melhoria dinâmica da expectativa de políticas e melhoria da capacidade de ovas, seja na perspectiva da alta sensibilidade dos fundamentos estáticos ao Pb. O futuro beta da indústria depende do ajustamento da estrutura da indústria, do ritmo da compensação de capacidades e da força do apoio político; Alpha centra-se na reparação do balanço e da margem de lucro das principais empresas imobiliárias por M & A, na precisão do contracíclico mais alavancagem e na escavação a longo prazo do valor dos cenários habitacionais. Recomendação contínua: 1) grande de alta qualidade: Gemdale Corporation(600383) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Vanke A, grupo Longhu, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) ; 2) Crescimento de alta qualidade: Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , grupo de retenção Xuhui; 3) Gestão da propriedade da qualidade: Serviço do jardim do país, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , propriedade poli, serviço de Xuhui Yongsheng. Sugere-se prestar atenção a: Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) , Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) , Yuexiu imobiliário, China Construction Development International e outras empresas estatais locais.
Aviso de risco: o risco de crédito da indústria está se espalhando, e o declínio das vendas da indústria é maior do que o esperado, porque a implementação das políticas da cidade é menor do que o esperado
