Afetado pelo declínio contínuo da indústria e pela situação epidêmica, o mercado imobiliário não inaugurou o mercado “ouro, prata e quatro” este ano.
Um terço de 2022 passou, mas não importa dos aspectos de desempenho de vendas, desempenho de lucros, financiamento e mercado de terras, as empresas imobiliárias não saíram do inverno frio da indústria.
Recentemente, estatísticas divulgadas por várias instituições mostram que, de janeiro a abril deste ano, as vendas cumulativas das 100 maiores empresas imobiliárias “caíram pela metade”, e os lucros das empresas imobiliárias listadas caíram em grande área no primeiro trimestre. Ao mesmo tempo, o primeiro lote de fornecimento centralizado de terras em muitas cidades este ano não teve um bom desempenho, e o investimento global das empresas imobiliárias caiu significativamente; A emissão de obrigações nacionais e estrangeiras continuou a diminuir significativamente, e o dilema financeiro das empresas imobiliárias continua por resolver.
Nos primeiros quatro meses, as vendas das 100 maiores empresas imobiliárias “diminuíram para metade”
De acordo com as estatísticas do China Index Research Institute, houve apenas três empresas imobiliárias com vendas de 100 bilhões de yuans no primeiro abril deste ano, em comparação com nove no mesmo período em 2021. Em contraste, mesmo as principais empresas imobiliárias não serão capazes de sobreviver no ambiente descendente da indústria em 2022.
Em abril passado, devido à recuperação da epidemia da China, a pressão descendente no mercado imobiliário intensificou-se e o declínio anual das transações expandiu-se ainda mais. De acordo com dados do Kerui, em abril, a área de transação de habitação comercial em 30 cidades-chave de monitoramento diminuiu 18% mês a mês, e o declínio homólogo expandiu-se para 58%. Entre elas, as cidades de primeiro escalão diminuíram 47% ano a ano, e o volume de negócios de mercado de 26 cidades de segundo e terceiro escalões expandiu-se para 60% ano a ano.
O desempenho de vendas das empresas imobiliárias caiu com o “boletim” de muitos mercados. De acordo com as estatísticas do Instituto de Pesquisa do Índice da China, no primeiro de abril, as 3 principais empresas imobiliárias jardim do país, Vanke e Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) alcançaram vendas de 163,39 bilhões de yuans, 138 bilhões de yuans e 121,2 bilhões de yuans respectivamente, mas as vendas totais foram 422,6 bilhões de yuans, uma diminuição líquida de 300,1 bilhões de yuans em comparação com os 722,7 bilhões de yuans das 3 principais empresas imobiliárias “biwanheng” no mesmo período em 2021.
Não só as vendas das 3 maiores empresas imobiliárias diminuíram significativamente, como o declínio médio das vendas cumulativas das 100 maiores empresas imobiliárias no primeiro abril também aumentou mês a mês, de uma queda homóloga de 23% em janeiro para uma queda homóloga de 50% em abril. Especificamente, o volume médio de vendas das 100 maiores empresas imobiliárias no primeiro abril foi de 21,22 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 50,2%, e o valor limite da lista das 100 maiores empresas imobiliárias diminuiu 60,4% ano a ano.
Vale a pena notar que, desde abril, a política de relaxamento do mercado imobiliário gradualmente se espalhou de cidades de terceiro e quarto níveis para cidades quentes de segundo nível. Como a política freqüente vento quente afetará a tendência futura do mercado imobiliário?
“No curto prazo, a política de regulação e controle imobiliário entrou em um período intensivo de otimização. Algumas políticas restritivas introduzidas no estágio inicial de crescimento do mercado já não são adequadas para o estágio atual do mercado. Espera-se que todas as localidades continuem a aumentar o apoio ao crédito, reduzir as taxas de juros de adiantamento e hipoteca e otimizar moderadamente as políticas de restrição de compra, restrição de venda e restrição de preços para promover a recuperação das vendas.” Chen Wenjing, diretor de Pesquisa de Mercado da divisão de índices do Instituto de Pesquisa de Índice da China, disse ao repórter de notícias econômicas diárias através do wechat em 29 de abril que sob o tom geral de “habitação, habitação e não especulação”, a expectativa de política de ajuste de curto prazo é fraca em algumas cidades centrais, onde o mercado gradualmente se estabilizou e se recuperou.
45 empresas imobiliárias de ações A perderam dinheiro no primeiro trimestre
A partir da divulgação do primeiro relatório trimestral de empresas imobiliárias listadas em Xangai e Shenzhen este ano, de acordo com estatísticas eólicas, 126 empresas imobiliárias alcançaram uma receita operacional de 326875 bilhões de yuans e um lucro líquido de 10,02 bilhões de yuans atribuível aos acionistas da empresa-mãe, dos quais 45 empresas imobiliárias perderam dinheiro no primeiro trimestre.
Em termos de receita, no primeiro trimestre, Greenland Holdings Corporation Limited(600606) , Greenland Holdings Corporation Limited(600606) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) e CNOOC imobiliário liderou ações com receita de 95,948 bilhões de yuans, 62,667 bilhões de yuans, 33,537 bilhões de yuans e 28,83 bilhões de yuans respectivamente. Além disso, a receita operacional de China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Gemdale Corporation(600383) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) quatro empresas imobiliárias também excederam 10 bilhões de yuans, respectivamente 18,801 bilhões de yuans, 18,678 bilhões de yuans, 13,314 bilhões de yuans e 12,672 bilhões de yuans.
Ao mesmo tempo, a receita de 31 empreendimentos imobiliários diminuiu mais de 40% em termos homólogos no primeiro trimestre. Entre eles, Deluxe Family Co.Ltd(600503) , Guangzhou Pearl River Industrial Development Co.Ltd(600684) diminuiu 98,49% e 95,57% respectivamente O rendimento de Sanxiang Impression Co.Ltd(000863) , Metro Land Corporation Ltd(600683) , Tianjin Guangyu Development Co.Ltd(000537) diminuiu mais de 80%.
Do ponto de vista do desempenho do lucro líquido, o lucro líquido de 34 empresas imobiliárias listadas excedeu 100 milhões de yuans. Entre as principais empresas imobiliárias, o lucro líquido de Greenland Holdings Corporation Limited(600606) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) no primeiro trimestre foi de 2,547 bilhões de yuans, 2,53 bilhões de yuans e 1,428 bilhões de yuans respectivamente, com um aumento de – 35,24%, 1,18% e 10,58% respectivamente.
Entre as 45 empresas imobiliárias que fazem perdas, mais da metade delas perdeu mais de 100 milhões de yuans, dos quais Yango Group Co.Ltd(000671) , Beijing Urban Construction Investment & Development Co.Ltd(600266) e Beijing Urban Construction Investment & Development Co.Ltd(600266) perderam mais de 1 bilhão de yuans. Além disso, Zhongtian Financial Group Company Limited(000540) , Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) , Tahoe Group Co.Ltd(000732) , Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) , Grandjoy Holdings Group Co.Ltd(000031) , Dima Holdings Co.Ltd(600565) e outras empresas imobiliárias revelaram perdas.
“Desde o ano passado, a rentabilidade das empresas imobiliárias cotadas diminuiu significativamente, o que é afetado principalmente pela situação epidêmica, a continuação da regulamentação e controle rigorosos e o declínio do mercado. Na reunião do Bureau Político do Comitê Central do CPC, em 29 de abril deste ano, foi apontado que, apoiando o ajuste das políticas imobiliárias devido à implementação urbana e apoiando a demanda rígida e melhorando, as vendas do mercado irão subir significativamente no futuro. Com a recuperação das vendas imobiliárias e a taxa de crescimento limitada dos preços dos terrenos, a rentabilidade das empresas imobiliárias pode melhorar.”
Liu Shui, diretor de pesquisa do departamento de negócios empresariais do Instituto de Pesquisa de Índice da China, disse em uma entrevista com o repórter de notícias econômicas diárias através do wechat na manhã de 5 de maio, “a curto prazo, a lucratividade das empresas imobiliárias pode melhorar este ano e a lucratividade será reparada; mas a longo prazo, a lucratividade das empresas imobiliárias ainda mostra uma tendência descendente e gradualmente manterá o ritmo com o nível médio de lucro da sociedade.”
A aquisição total de terras de 50 empreendimentos imobiliários diminuiu quase 60%
A pressão financeira é difícil de aliviar e as vendas sobrepostas continuam deprimidas, o que faz com que a maioria das empresas imobiliárias opte pelo silêncio no mercado imobiliário.
De acordo com as estatísticas do China Index Research Institute, de janeiro a abril de 2022, o valor total de aquisição de terras das empresas Top100 foi de 362,6 bilhões de yuans, e a escala de aquisição de terras diminuiu 55,9% ano a ano. Em abril, a aquisição total de terras de 50 empreendimentos imobiliários representativos diminuiu 59,4% em relação ao ano anteriorP align = “center” fonte de dados: dados CREIS (incluindo terrenos para licitação, leilão, listagem e aquisição)
A partir dos dados, a aquisição total de terrenos por conta de empreendimentos imobiliários diminuiu significativamente em relação ao ano anterior no primeiro de abril, e esta tendência tem aparecido desde outubro de 2021.
Na verdade, as 50 empresas imobiliárias representativas também mostraram diferenciação significativa.Empresas estatais, empresas centrais e empresas de investimento urbano local ainda são a principal força de aquisição de terras no primeiro lote de fornecimento centralizado de terras este ano, como CNOOC imobiliário e China Resources Land no primeiro campo, empresas imobiliárias listadas privadas no segundo campo, cidade verde Zhongguo, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) etc., todos desempenharam proeminentemente no mercado de terras em abril.
De janeiro a abril, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , Greentown China e construção e desenvolvimento imobiliário ocuparam os três primeiros lugares da lista. Dos quais Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ocupa o primeiro lugar com o valor agregado cumulativo de 57,5 bilhões de yuans; Greentown China e China Construção e desenvolvimento imobiliário seguiram, com o valor agregado cumulativo de 54,8 bilhões de yuans e 39,1 bilhões de yuans, respectivamente. O novo valor total das 10 principais empresas imobiliárias de janeiro a abril foi de 341,3 bilhões de yuans, representando 34,1% das 100 principais empresas, e o limiar de novo valor foi de 20,8 bilhões de yuans.
Vale ressaltar que, devido à tendência descendente do mercado como um todo, as empresas estão mais inclinadas a cooperar para obter terras. Em abril, a proporção média de direitos fundiários e interesses de 50 empreendimentos imobiliários representativos em licitações, leilões e listagens diminuiu para 79,7%, queda de 4,9 pontos percentuais em relação ao mesmo período. Em comparação com o mesmo período do ano passado, a proporção de direitos de aquisição de terras e interesses das empresas no top 31-50 camp diminuiu mais, queda de 6,9 pontos percentuais; A proporção de direitos de aquisição de terras e interesses das empresas no top 11-30 camp diminuiu 4,4 pontos percentuais; A proporção de direitos de aquisição de terras e interesses das empresas no top 10 camp aumentou 1,9 pontos percentuais.
Em abril, a escala de emissão de obrigações dos empreendimentos imobiliários diminuiu mês a mês
Em abril, a escala de emissão de obrigações de crédito e obrigações no exterior de empresas imobiliárias diminuiu significativamente em relação ao ano anterior.
De acordo com os dados do Instituto de Pesquisa do Índice da China, a escala de emissão de títulos de crédito de empresas imobiliárias em abril foi de 36,887 bilhões de yuans, uma diminuição mensal de 35,96%, uma diminuição homóloga de 49,6% em comparação com 73,195 bilhões de yuans em abril do ano passado; Em abril, a escala de emissão da dívida externa externa de empresas imobiliárias continentais foi de 2,885 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 80,46%.
Do ponto de vista dos custos de financiamento, os custos de financiamento das obrigações de crédito e das obrigações estrangeiras flutuaram ligeiramente, dos quais a taxa de juro média das obrigações de crédito foi de 3,48% e a taxa de juro média das obrigações estrangeiras foi de 5,55%, queda de 0,95 pontos percentuais e 0,35 pontos percentuais, respectivamente, face ao ano anterior.
De acordo com as estatísticas do Kerui, 9 das 30 maiores empresas imobiliárias participaram na emissão de novos títulos em abril, menos 2 em relação a março; Entre os empreendimentos imobiliários emissores de obrigações, exceto Xuhui, todos são estatais e centrais, e a escala de financiamento das empresas estatais e centrais em abril aumentou 317,1% mês em relação ao mês de março. Por exemplo, a nova escala de financiamento de títulos de Jinmao e China Resources em abril chegou a 8,71 bilhões de yuans e 8 bilhões de yuans, respectivamente, e o custo de financiamento foi de 3,38% – 3,4%.
Por outro lado, a escala de novas dívidas das empresas imobiliárias é inferior à da emissão de dívida de longo prazo. De acordo com as estatísticas do Shell Research Institute, no primeiro trimestre de 2022, a dívida de vencimento do financiamento de obrigações nacionais e estrangeiras de empresas imobiliárias foi de cerca de 252,1 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 32,5%. No primeiro trimestre, o novo financiamento de empresas imobiliárias foi de 173,3 bilhões de yuans, e a dívida líquida devida foi de 78,8 bilhões de yuans, um aumento de 69,4 bilhões de yuans em comparação com o mesmo período de 2021.
Pesquisa da Shell disse que, embora o número absoluto de dívidas devidas no primeiro trimestre de 2022 tenha diminuído ano a ano, a pressão de reembolso da dívida das empresas imobiliárias não diminuiu substancialmente devido à forte contração da escala de emissão de dívida. Ao mesmo tempo, afetados pelo risco de crédito das empresas imobiliárias, os credores têm confiança insuficiente no reembolso das empresas imobiliárias, o que leva à dificuldade de extensão da dívida nesta fase.Algumas empresas imobiliárias com dívidas concentradas mantêm ainda um certo risco de incumprimento.
O relator observou que em 29 de abril, a reunião do Bureau Político do Comitê Central do CPC novamente mencionou “otimizar a supervisão dos fundos de pré-venda de habitação comercial”. Muitas instituições acreditam que as regras de supervisão dos fundos de pré-venda em algumas cidades devem ser relaxadas no futuro, o que pode aliviar a pressão financeira das empresas imobiliárias em certa medida.
A este respeito, Liu Shui disse, “otimizar a supervisão dos fundos de pré-venda de habitação comercial pode ajudar a aliviar a pressão financeira, mas o impacto sobre a melhoria substancial da pressão financeira das empresas imobiliárias é limitado. Calculamos que uma média de 30% – 40% dos fundos de pré-venda são regulados. No curto prazo, “entrega garantida de edifícios” ainda é a linha final da política. Após a otimização e ajuste da política de supervisão de fundos de pré-venda, a supervisão de fundos de pré-venda pode ser reduzida em cerca de 10%, o que tem um impacto limitado na melhoria substancial da pressão financeira das empresas imobiliárias.”
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