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Em 20 de maio de 2022, o Banco Central da China manteve a taxa de cotação de mercado de empréstimos de um ano (LPR) inalterada em 3,70%; A taxa cotada no mercado de empréstimos a cinco anos (LPR) foi reduzida de 4,60% para 4,45%.
Comentário
O LPR de cinco anos teve o maior declínio, e a determinação de estabilizar o mercado imobiliário foi firme. Depois que o banco central e a Comissão Reguladora Bancária e de Seguros da China baixaram o limite inferior da taxa de juros do primeiro empréstimo imobiliário em 15 de maio e o Premier Li Keqiang apontou em 18 de maio que devemos “estabilizar o preço e estabilizar o preço da casa, apoiar a demanda razoável de habitação dos residentes e manter o desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário”, o banco central reduziu o LPR de cinco anos em 15bp para 4,45%, o maior declínio único desde a implementação do mecanismo LPR, excedendo muito as expectativas do mercado. Diferentemente do ajuste anterior da LPR, a LPR de um ano não foi ajustada, e a redução acentuada da LPR de cinco anos pode ser considerada como a redução direcionada da taxa de juros do empréstimo à habitação. Por um lado, reflete a grave situação do atual setor imobiliário (discutimos as razões para a queda descendente da taxa de juros prevista do empréstimo à habitação no relatório externo “relaxamento da política, excesso de peso abrangente, fortalecimento da confiança e aumento imobiliário”), por outro lado, reflete a rígida e melhorada demanda habitacional apoiada pelo governo central Determinação para estabilizar o mercado imobiliário.
Ambos os estoques incrementais beneficiam e promovem a liberação da demanda. Desde o anúncio do limite inferior da primeira taxa de juros hipotecária, os bancos locais promoveram ativamente. A partir de 19 de maio, de acordo com estatísticas incompletas, a taxa de juros hipotecária de 4,4% apareceu em 20 cidades como Guangzhou, Shenzhen, Chongqing, Zhengzhou e Yibin (cobrindo a primeira, segunda, terceira e quarta camadas cidades). Após a redução do LPR, o limite inferior da taxa de juros do primeiro empréstimo à habitação foi ajustado para 4,25% (um nível historicamente baixo), e o limite inferior da taxa de juros do segundo empréstimo à habitação foi ajustado para 5,05%. Tomando o primeiro empréstimo à habitação de 1 milhão (capital equivalente a 30 anos e juros) como exemplo, a taxa de juro de 4,25% foi 5,17% maior do que a taxa de juro principal nacional em abril, a oferta mensal foi reduzida em 550 yuan, e o reembolso total do empréstimo foi reduzido em 200000 yuan. Para o mercado incremental, seja comprando a primeira ou a segunda habitação, a taxa de juros do empréstimo diminuiu, o que se espera promover efetivamente a liberação da demanda de compra de habitação; Ao mesmo tempo, para o mercado de ações, a taxa de juros da hipoteca também será reduzida com a mudança do LPR, e a pressão de reembolso do empréstimo das casas de ações também será reduzida, o que pode melhorar moderadamente o poder de compra dos residentes.
É mais difícil reduzir o limite inferior da taxa de juro hipotecária de curto prazo, e as políticas de acompanhamento podem prestar mais atenção à sinergia. ① O ajustamento do limite inferior da taxa de juro do primeiro empréstimo à habitação e a redução de 15bp da LPR são grandes ajustamentos da taxa de juro. A última vez que o limite inferior da taxa de juro foi ajustado foi em agosto de 2019 (a ligação entre a taxa de juro do empréstimo à habitação e a LPR foi implementada). Acreditamos que é menos provável que a taxa de juro do empréstimo volte a ser ajustada a nível nacional no curto prazo. ② Se o mercado imobiliário continuar a ser deprimido após uma série de políticas soltas são introduzidas, e as políticas subsequentes podem prestar mais atenção à sinergia. Actualmente, embora a taxa de juro da hipoteca tenha sido reduzida e a maioria das cidades liberalizou os requisitos de restrição de compra, a taxa de adiantamento de segundas casas em algumas cidades ainda é alta, o padrão de reconhecimento de segundas casas também é relativamente rigoroso, e o limiar de compra é relativamente alto. Espera-se que a taxa de adiantamento continue a ser reduzida, o padrão de restrição de empréstimo será reduzido ou o escopo da desregulamentação será expandido, Várias políticas trabalham em conjunto para promover o desenvolvimento estável do mercado imobiliário.
A base da área de vendas do mercado no segundo semestre de 2021 é pequena, e espera-se que recupere ano a ano no terceiro trimestre de 2022. A atual rodada de regulamentação e controle frouxos começou em março de 2022. Até agora, a taxa de juros da hipoteca e taxa de pagamento inicial na maioria das cidades do lado do crédito foram reduzidos; No lado da demanda, exceto para as cidades de primeiro nível, a maioria das cidades (incluindo novas cidades de primeiro nível com bons fundamentos, como Hangzhou e Chengdu) tem requisitos para liberalizar restrições de compra e vendas; O lado da oferta flexibilizou a supervisão dos fundos de pré-venda das empresas imobiliárias e aumentou gradualmente o apoio financeiro às empresas privadas. Comparado com o ciclo 201416, a flexibilização da política foi iniciada em junho de 2014. Desde agosto, a diminuição homóloga das vendas nacionais de habitação comercial diminuiu gradualmente, o crescimento homólogo retomou-se no início de 2015 e o ciclo de ajustamento é superior a meio ano. Nesta rodada de ciclo de regulação e controle, afetada pela perturbação epidêmica e pela alta base no primeiro semestre de 2021, espera-se que as vendas no mercado no primeiro semestre de 2022 permaneçam negativas ano a ano. Assumindo que as vendas no mercado no segundo semestre de 2022 retornem ao nível médio dos cinco anos anteriores, sob o pano de fundo de baixa base no segundo semestre de 2021, espera-se que a área de vendas mensais retorne a positivo ano a ano a partir do terceiro trimestre (agosto), e as cidades do primeiro e segundo escalão e cidades do Delta do Rio Yangtze com bons fundamentos assumam a liderança no aquecimento.
Aconselhamento em matéria de investimento
Atualmente, a política frouxa de regulação e controle imobiliário continua a ser emitida, e estamos firmemente otimistas sobre o mercado imobiliário anual. Espera-se que as cidades de primeiro e segundo níveis e cidades do Delta do Rio Yangtze com bons fundamentos assumam a liderança na estabilização e aquecimento, e melhorem a demanda ou a tração desta rodada de aquecimento do mercado. As primeiras empresas imobiliárias a se concentrar em cidades de alta qualidade e melhorar produtos, como Greentown China, China Construction Development International e Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) . É prudente recomendar as principais empresas estatais e empresas centrais com estrutura financeira saudável e fluxo de caixa seguro, tais como Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) .
Dicas de risco
A política frouxa não deu um bom impulso ao mercado; A situação epidêmica afecta a recuperação do mercado; Várias empresas imobiliárias não cumpriram suas dívidas
