Recentemente, políticas locais para estabilizar o mercado imobiliário foram intensamente introduzidas. De acordo com as estatísticas do Instituto de Pesquisa Imobiliária Zhongyuan, a partir de 20 de maio, mais de 56 cidades tinham emitido políticas para estabilizar o mercado imobiliário no mês.
O repórter do Securities Times descobriu que esta rodada de negócio imobiliário apresenta três novas características:
Primeiro, esta rodada de novas políticas imobiliárias não é mais simplesmente para estimular a demanda por compra de casa, mas combinado com políticas de população local e políticas de talentos, esperando alcançar mais com uma pedra, como as últimas políticas imobiliárias em Wuhan, Hangzhou, Dongguan, Luzhou, Changzhou, Shenyang e outros lugares;
Em segundo lugar, esta rodada de políticas de compra de imóveis não é mais relativamente unificada em todo o país, mas todas as localidades têm mais autonomia, todas tomam medidas flexíveis e diversificadas para estabilizar o mercado imobiliário de acordo com suas próprias condições, como Changsha, Hangzhou, Shenyang, Dezhou, Rizhao, Jiangsu Lianyungang Port Co.Ltd(601008) , Huizhou, etc;
Em terceiro lugar, a regulamentação de cidades de primeiro nível, como Pequim, Xangai, Guangzhou e Shenzhen e um pequeno número de cidades-chave de segundo nível na China não foi significativamente relaxada. As cidades de terceiro e quarto níveis têm o maior relaxamento, e a diferença entre as políticas de compra de casas em diferentes cidades aumentou.
Muitos especialistas e insiders entrevistados por repórteres disseram que o maior problema no mercado imobiliário atual é a falta de confiança social. O atual ajuste de políticas ainda não é um grande positivo, mas apenas um ajuste parcial. É difícil ter um efeito de impulso em larga escala no mercado no curto prazo, mas, no geral, o mercado imobiliário começou a cair de baixo para cima.
combinado com a política de população e talentos
a política do mercado imobiliário combinada com a política populacional, política de talentos e outras políticas é uma nova característica desta nova maré política de estabilização do mercado imobiliário e uma nova tendência no futuro
Em 14 de maio, Dongguan Municipal Bureau de habitação e desenvolvimento rural urbano emitiu um novo acordo sobre o mercado imobiliário no início da manhã, apontando que os bancos comerciais devem implementar políticas de crédito à habitação diferenciadas e determinar razoavelmente a taxa de adiantamento e taxa de juros do empréstimo de empréstimos comerciais individuais à habitação. Além disso, famílias residentes que têm dois ou três filhos em linha com a política nacional de fertilidade estão autorizados a comprar um novo conjunto de habitação comercial.
Coincidentemente, a mais recente política de compra de habitação em Nanjing também aponta que famílias com dois ou mais filhos podem comprar um novo conjunto de habitação comercial enquanto desfrutam da taxa de juro de empréstimo mais favorável dos bancos relevantes. O novo acordo de Hangzhou deixa claro que três famílias de crianças elegíveis darão prioridade a “famílias não habitantes” ao se inscrever para as vendas de loteria pública de novas habitações comerciais.
Há muitos casos semelhantes à combinação do novo negócio do mercado imobiliário e outras políticas. As condições para o relaxamento das restrições de compra na última política de compra de casas de Shenyang são inclinadas para famílias com dois ou mais filhos e jovens talentos Shenyang deixou claro que para famílias com dois ou três filhos menores de 18 anos, se eles já possuem dois conjuntos de casas na área administrativa de Shenyang, eles podem comprar outro conjunto de novas casas comerciais na área de restrição de compra de Shenyang Shenyang também estipula que o limite do empréstimo pode ser relaxado para 1,3 vezes do montante máximo do empréstimo do período atual para famílias com dois ou três filhos menores de 18 anos que pagaram no fundo de providência de habitação e usam o empréstimo do fundo de providência de habitação para comprar suas próprias casas.
Além disso, para jovens talentos, Shenyang expandiu mais uma vez o escopo e a força do apoio ao empréstimo do fundo provisório.Para graduados universitários em tempo integral com grau de bacharel ou acima que foram empregados em Shenyang dentro de cinco anos, o limite do empréstimo do fundo provisório pode ser relaxado para 1,2 vezes o limite máximo do empréstimo do período atual.
Em 19 de maio, Luzhou, província de Sichuan também deixou claro que militares ativos, militares aposentados, pessoas com residência registrada em áreas rurais da cidade de Luzhou, pessoas sem residência registrada na cidade de Luzhou, graduados universitários (incluindo faculdade júnior e graduação) que se formaram menos de cinco anos, e famílias com dois ou três filhos receberão um subsídio único de 2% do preço total de compra de novas casas.
Além disso, Wuhu, província de Anhui dará um subsídio de compra de casa de até 200000 yuan para jovens talentos qualificados, enquanto Rizhao, província de Shandong dará um subsídio de compra de casa de até 100000 yuan para jovens talentos.Ao mesmo tempo, o montante máximo de compra de casa com o primeiro empréstimo do fundo providente será aumentado para 1 milhão de yuan.
A situação relevante tornou-se uma tendência. De acordo com estatísticas incompletas, Hangzhou, Nanjing, Wuxi, Dongguan, Leshan, Mianyang, Dazhou, Suzhou, Luzhou e outras cidades introduziram novas políticas de compra de casas para famílias com muitas crianças. As políticas incluem a emissão de subsídios de compra de casas, aumentar a quantidade de empréstimos de fundos providentes e relaxar as políticas de restrição de compra. Além disso, Changzhou, Wuhu, Shenyang, Hebi, Rizhao, Yangzhou As últimas políticas de compra de casas emitidas por Luzhou e outras cidades deram preferência às condições de empréstimo e restrição de vendas para jovens talentos.
Zhang Lei, pesquisador de pós-doutorado da Universidade de Pequim, disse aos tempos de segurança que a China entrará em uma sociedade envelhecida com menos filhos. A diminuição da população recém-nascida e o aumento da população idosa são a tendência populacional da China no futuro. A experiência política do Japão e de outros países desenvolvidos mostra que nenhuma medida política pode desempenhar um papel decisivo na melhoria da taxa de fertilidade. Somente o estabelecimento abrange casamento e amor, parto, educação, habitação, aposentadoria Um pacote de planos de apoio à família na previdência social e outros aspectos, além de otimizar a oferta de serviços públicos e a alocação de recursos públicos, pode garantir de forma abrangente o desenvolvimento familiar e potencializar a disposição para a fertilidade familiar, razão pela qual esta rodada de novas políticas de compra de moradia multilocal se conjuga com políticas como talento e população.
Yue Xiangyu, vice-diretor da pesquisa de mercado imobiliário Ping An, também disse a repórteres que tomar muitas crianças como pré-requisito para aliviar restrições realmente estreitava o escopo da aplicação da política e reduzia a intensidade da flexibilização, principalmente porque algumas regiões esperam aumentar gradualmente o tamanho através de flexibilização provisória para evitar o rápido aumento do mercado causado pelo ritmo muito rápido de relaxamento, que é mais abundante em formas do que as políticas de flexibilização anteriores.
Muitos especialistas disseram que a combinação com políticas de população e talentos está gradualmente se tornando uma nova tendência na otimização de uma nova rodada de políticas imobiliárias. A política de apoio à compra de casas para famílias multi-crianças pode não só promover a liberação de demanda razoável de compra de casas, mas também incentivar a fertilidade e promover o crescimento populacional em certa medida. A combinação com políticas de talentos é propício para atrair empregos de talentos em todos os lugares. Espera-se que mais cidades vão acompanhar no futuro.
várias formas de implementação urbana
Políticas de compra de imóveis mais flexíveis, diversificadas e localizadas também são uma característica importante desta rodada de política municipal maré de estabilização de edifícios. Entre as políticas emitidas nesta rodada, todas as localidades adotaram de forma flexível uma ou mais medidas de acordo com suas próprias condições, como ajustar o fundo previdenciário, otimizar restrições de empréstimos, reduzir a proporção de adiantamentos, implementar concessões fiscais de escrituras, reduzir o número de anos de restrições de vendas, conceder subsídios à compra de imóveis, revitalizar o mercado de aluguel e assim por diante, de modo a ajustar a política de compra de imóveis de suas cidades.
Changsha é considerada uma cidade mais atraente na nova maré política de estabilização do mercado imobiliário sua mais recente política de compra de casas deixa claro que as casas que alcançaram o depósito e entrega de assinaturas on-line ou que lidaram com o registro de imóveis não serão incluídas no cálculo de conjuntos de habitação familiar após serem revitalizadas para habitação de aluguel a este respeito, algumas vozes acreditam que o novo acordo Changsha é equivalente a emitir um “bilhete de quarto” gratuito para a grande maioria das famílias melhoradas com forte demanda de substituição.
No entanto, a resposta oficial de Changsha habitação e Urban Rural Development Bureau disse que a política ainda é limitada. Por exemplo, os proprietários precisam assinar o acordo de cooperação para revitalizar as casas de estoque em Changsha para habitação de aluguel com as empresas piloto, e a vida útil das casas de estoque para habitação de aluguel não deve ser inferior a 10 anos. Ao mesmo tempo, atualmente, quando o exame de qualificação é realizado, uma ou mais casas são revitalizadas como uma unidade para locação, Reduzir temporariamente o número total de casas familiares de acordo com o princípio de “um conjunto para cada agregado familiar”, ou seja, para famílias com vários conjuntos de casas para alugar, apenas um conjunto será reduzido no cálculo do número de casas familiares.
Uma série de cidades quentes como Tianjin, Dongguan, Huizhou, Foshan, Hangzhou, Suzhou, Wuhan e Jinan também lançaram “ações opcionais” de acordo com suas próprias condições.
Tianjin levantou o montante máximo de empréstimos do fundo provisório para a compra da primeira casa de uma família de Shanghai Pudong Development Bank Co.Ltd(600000) yuan para 800000 yuan; Dongguan ajustou o período de isenção de IVA para transferência de habitação individual de 5 anos para 2 anos, e habitação comercial pode ser transferida se obteve o certificado de direito de propriedade imobiliária por mais de 2 anos; Huizhou cancela as restrições de compra no distrito de Huiyang e no distrito de Daya Bay; O número de casas em segunda mão em Foshan durante cinco anos não contabiliza a quota de compra e não há restrição à compra de transações; A nova política de Hangzhou estipula que a exigência de segurança social para a compra de casas em segunda mão dentro do escopo da restrição de compra será cancelada após estabelecer-se por menos de 5 anos, e famílias de residência não registrada podem comprar casas depois de pagar a segurança social ou imposto de renda individual por 12 meses, reduzindo o limiar de restrição de compra para casas em segunda mão; A restrição de três anos à venda de casas em primeira mão em Suzhou foi ajustada para dois anos e a restrição à venda de casas em segunda mão foi completamente abolida.
Algumas cidades lançaram uma combinação de medidas para estimular a compra de casas, como a mais recente política estável do mercado imobiliário em Luzhou, Sichuan, que envolve muitos aspectos, como dar subsídios à compra de casas, otimizar as condições de transferência de terras, ajustar e implementar políticas fiscais, implementar políticas diferenciadas de crédito à habitação, cancelar depósitos de empréstimos hipotecários, otimizar a assinatura on-line e arquivamento de casas de segunda mão, tratamento fiscal, registro de transferências e assim por diante
Changzhou, província de Jiangsu e Shenyang, província de Liaoning também têm políticas sinceras para estabilizar o mercado imobiliário. Changzhou ajustou o tempo de restrição de vendas de quatro anos após a obtenção do certificado imobiliário para dois anos. Além disso, Changzhou também aumentou seu apoio a talentos de ponta, como médicos e mestres de Changzhou com menos de 35 anos.
As novas políticas para estabilizar o mercado imobiliário em outras cidades também são ricas e diversificadas. Luoyang, Shangrao, Jiangsu Lianyungang Port Co.Ltd(601008) , Meizhou e outras cidades reduziram a taxa de adiantamento para 20%, e Zhuzhou, Nanyang, Huangshi, Yueyang, Hebi e outras cidades têm concessões fiscais de escrituras ou subsídios de compra de casas; Wuxi ajustou o período de isenção do imposto sobre o valor acrescentado sobre a transferência individual de habitação de 5 anos para 2 anos.
grande diferença na escala de afrouxamento
Até agora, Pequim, Xangai, Guangzhou, Shenzhen e outras cidades de primeira linha na China não têm outras políticas significativas para estabilizar o mercado imobiliário exceto a política nacional de redução da taxa de juros. A nova política de cancelamento da restrição de compra de casas em segunda mão em Nanjing foi urgentemente suprimida dentro de três horas após o anúncio oficial. Anteriormente, o “empréstimo de retransmissão” lançado por um banco em Guangzhou em abril deste ano também foi interrompido no mesmo dia. Mostra que, em termos de desregulamentação do mercado imobiliário, cidades-chave como Pequim, Xangai, Guangzhou e Shenzhen não foram significativamente relaxadas.
De acordo com a análise do Instituto de Pesquisa do Índice da China, a partir do foco político de cada linha de cidades, as cidades de primeiro nível afinam suas políticas em termos de subsídios de compra de moradia e introdução de assentamento / talento, as cidades de segundo nível prestam mais atenção à otimização de restrições de compra, ajuste de fundo providente, emissão de subsídios de compra de habitação e introdução de assentamento / talento, e as políticas de ajuste das cidades de terceiro e quarto níveis concentram-se mais na emissão de subsídios de compra de habitação, apoio habitacional para famílias multi crianças e introdução de assentamento / talento, Cidades fracas de terceiro e quarto escalões flexibilizaram a política de empréstimos para o nível mais baixo especificado pela política nacional, que é o mais forte nesta rodada de políticas em termos de estímulo à compra e consumo de imóveis.
O Instituto de Pesquisa do Índice China acredita que, a curto prazo, a reunião do Bureau Político do Comitê Central do CPC definirá o tom do mercado imobiliário para “apoiar todas as localidades para melhorar as políticas imobiliárias com base nas condições locais”. Espera-se que o ritmo de implementação das políticas urbanas seja ainda mais acelerado e a intensidade possa continuar a aumentar. Espera-se que as políticas das cidades de primeira linha continuem a se concentrar no ajuste fino e tomar a introdução de talentos ou alívio como um avanço para reparar a confiança do mercado. Há expectativas de otimização para políticas restritivas, como restrições de vendas.
Em 18 de abril, o Banco Popular da China e a Administração do Estado de câmbio emitiram 23 medidas para esclarecer o tom imobiliário de “estabilização dos preços da terra, dos preços da habitação e das expectativas”.
Em 29 de abril, a reunião do Bureau Político do Comitê Central do CPC ressaltou a necessidade de aderir ao posicionamento de que as casas são usadas para viver e não para especulação, apoiar todas as localidades para melhorar as políticas imobiliárias baseadas nas condições locais, apoiar a demanda de habitação rígida e melhorada, otimizar a supervisão dos fundos de pré-venda de habitação comercial e promover o desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário.
Entende-se que esta é uma reunião do Bureau Político do Comitê Central do CPC que tem prestado especial atenção à indústria imobiliária há muitos anos. Pode-se ver que a situação do mercado imobiliário é sombria. O governo central apoia todas as localidades para melhorar as políticas imobiliárias baseadas nas condições locais, o que mostra a atitude de apoio do governo central para melhorar as políticas imobiliárias devido às políticas urbanas, e lança um sinal mais positivo e claro.
A partir dos dados, a indústria imobiliária da China não está otimista no primeiro trimestre deste ano. No primeiro trimestre deste ano, o investimento nacional em desenvolvimento imobiliário aumentou 0,7% em termos homólogos e a taxa de crescimento continuou a diminuir. A área de vendas de habitação comercial diminuiu 13,8% em termos homólogos e as vendas diminuíram 22,7% em termos homólogos. Em março, a área de transação de habitação comercial em 30 cidades-chave de monitoramento aumentou 48% mês a mês, com uma diminuição homóloga de 47%. A escala global de desempenho das 100 maiores empresas imobiliárias também diminuiu significativamente, 47% ano a ano.
falta de confiança é o maior problema
Zhang Lei disse aos tempos de títulos que, sob o impacto da nova rodada da epidemia este ano, o mercado imobiliário acelerou sua tendência descendente. Em abril, a taxa de crescimento homóloga dos principais dados, como investimento imobiliário, vendas, novas construções e construção, continuou a ser negativa, e o declínio continuou a expandir-se, tornando ainda mais difícil a estabilização do setor imobiliário. Atualmente, a falta de confiança é o maior problema para o setor imobiliário. A chave para mudar a tendência descendente do setor imobiliário é reverter as expectativas da sociedade, especialmente dos moradores, para o setor imobiliário. O actual ajustamento político continua a não ser um grande ajustamento positivo, mas sim um ajustamento parcial, que é difícil ter um efeito de impulso em larga escala em todo o mercado a curto prazo.
Yue Xiangyu disse aos tempos de títulos que antes da atual rodada da epidemia, a macroeconomia e as vendas imobiliárias estavam em uma tendência descendente. Sob a epidemia covid-19, era difícil para os moradores de algumas áreas saírem, então era impossível ver e comprar casas, o que acelerou o fundo do mercado imobiliário. Em circunstâncias normais, quer a política de regulação imobiliária seja frouxa ou apertada, mesmo que seja eficaz, deve ter um certo atraso. Sob a influência da epidemia, os efeitos de várias políticas serão ainda mais adiados, pelo menos até ao fim do fechamento e controle. Além disso, quando o tom de “habitação, habitação e não especulação” permanecer inalterado, os governos locais tentarão o seu melhor para estabilizar a tendência dos preços das casas e evitar o aumento e queda acentuados, e a compra de casas dos moradores será mais racional. Portanto, embora a certeza da recuperação do mercado seja alta, o ritmo não será muito rápido.
Um Guangyong, um especialista do comitê de gestão de crédito de toda a Federação da China de fusões e aquisições sindicais, também disse aos repórteres que, atualmente, toda a indústria imobiliária está em um período de declínio sério. A epidemia repetida de covid-19 desde o início deste ano fez a indústria pior. Espera-se que o efeito da atual política imobiliária intensiva seja limitado.
Wu Zhongyan, um insider no sistema financeiro, disse que a indústria imobiliária tem uma longa cadeia e forte efeito impulsionador. Esta rodada de política de mercado imobiliário estável tem significado prático e efeito positivo sobre novos cidadãos e jovens estudantes universitários para viver e trabalhar em paz e contentamento e criar raízes em um só lugar. Também é propício para empresas imobiliárias para acelerar a limpeza de novas casas existentes e o retorno de fundos de empresas imobiliárias.
A julgar pela tendência dos compradores de imóveis em todo o país, esta rodada de política estável do mercado imobiliário estimulou a demanda de compra dos consumidores em certa medida.
De acordo com reportagens da mídia, dados institucionais mostram que o volume médio diário de listagem de casas de segunda mão em Hangzhou dois dias após o novo negócio é quase sete vezes o volume médio diário líquido de listagem no mês passado antes do novo negócio. Vários agentes imobiliários entrevistados disseram que, a partir do dia 17, o volume de consultas de casas em segunda mão aumentou significativamente. Por otimismo sobre a perspectiva do mercado, os proprietários individuais em Hangzhou aumentaram o preço de listagem, e alguns proprietários levantaram 800000 yuan ao mesmo tempo. Mas para os proprietários que aumentaram os preços bruscamente, o corretor é um pouco ultrajante. Agentes imobiliários de Shenzhen, Tianjin e Suzhou também disseram que recentemente, mais pessoas estão olhando para casas.
58 Zhang Bo, presidente da filial do anjuke Real Estate Research Institute, analisou que a situação geral do mercado imobiliário em abril não mostrou uma tendência de recuperação abrangente, pressão descendente sobre os preços das casas em algumas cidades ainda existe, e a confiança do mercado está na fase de recuperação inferior.
Além disso, do ponto de vista nacional, a flexibilização da política do mercado imobiliário está se tornando cada vez mais forte. Em 20 de maio, menos de uma semana após o limite inferior da taxa de juros do primeiro empréstimo comercial para habitação pessoal ter sido reduzido em 20 pontos base em 15 de maio, o banco central anunciou a nova taxa de juros LPR, e a LPR ao longo de 5 anos estreitamente relacionada com empréstimos hipotecários para habitação pessoal foi reduzida em 15 pontos base para 4,45%. Isso significa que o espaço para a redução da taxa de juros hipotecários será aberto, com um mínimo de 4,25%.
De acordo com os dados de taxa de juros de hipotecas convencionais das principais cidades divulgadas pelo Instituto de Pesquisa shell, a taxa de juros do primeiro conjunto de hipotecas convencionais em 103 cidades-chave monitoradas pelo Instituto de Pesquisa shell em maio de 2022 foi de 4,91%, e a taxa de juros do segundo conjunto foi de 5,32%, queda de 26 e 13 pontos base respectivamente em relação ao mês anterior, uma nova baixa desde 2019.
