A última LPR (taxa de juro cotada no mercado de empréstimos) foi implementada. De acordo com as primeiras finanças e economia da China, desde o dia 23, os principais bancos em todo o país começaram a seguir a taxa de juros de hipoteca ligada à LPR de 4,45% por mais de cinco anos, sobrepondo-se aos 20 pontos base que o banco central baixou o limite inferior da taxa de juros para novos empréstimos de primeira habitação na fase inicial Alguns bancos em cidades como Tianjin, Suzhou e Qingdao lidaram com novos empréstimos de primeira habitação na taxa de juros mais baixa de 4,25%, que é a mais baixa atualmente.
China Merchants Securities Co.Ltd(600999) O analista chefe bancário Liao Zhiming acredita que, com o relaxamento óbvio da política imobiliária, a maioria das áreas fora das cidades de primeiro nível implementará gradualmente a taxa de juros mais baixa nacional.
Além disso, vale ressaltar que com o declínio do rendimento do lado ativo dos residentes, como depósitos, gestão financeira e fundos monetários, os compradores de ações que anteriormente compraram casas com taxas de juros mais altas da hipoteca começaram a tender a reembolsar a hipoteca antecipadamente, e o calor deste tópico vem aumentando recentemente. É aplicável apenas ao pessoal do banco que tem despesas ociosas de empréstimo no futuro, mas só pode reduzir a pressão do pagamento antecipado no banco.
Founder Securities Co.Ltd(601901) analista Zhang Wei acredita que o “pré-pagamento de empréstimos à habitação” deve continuar no curto prazo devido à alta taxa de poupança dos residentes e à redução da vontade de consumo devido à epidemia, bem como o baixo retorno de ativos de baixo risco no curto prazo. No entanto, com o novo declínio da taxa de juros hipotecários, novos empréstimos hipotecários aumentarão gradualmente e os residentes não continuarão a desalavancar.
O repórter observou que recentemente, mais cidades estão tentando afrouxar ainda mais a política de “quatro restrições”, e as restrições de compra e venda em algumas regiões são gradualmente reduzidas ou canceladas. Prevê-se geralmente na indústria que as vendas imobiliárias com queda de volume e preço por oito meses consecutivos devem retomar gradualmente.
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Na segunda-feira 22, bancos de todo o país começaram a implementar uma nova fase do LPR No dia 20 anterior (sexta-feira passada), o banco central anunciou a última LPR: a LPR em cinco anos foi de 4,45%, 15 pontos base abaixo dos 4,6% no mês passado, e a LPR em um ano foi de 3,7%, o mesmo que no mês passado.
Esta é a primeira vez desde a reforma do mecanismo de formação de cotações LPR em 2019 que LPR não diminuiu no período de um ano e diminuiu no período de cinco anos, sendo este último o maior declínio. Anteriormente, o LPR ao longo de 5 anos foi reduzido de 4,85% para 4,6% após quatro vezes, com uma diminuição de não mais de 10 pontos base cada vez.
Actualmente, a taxa de juro de referência da maioria dos empréstimos hipotecários à habitação está ligada à LPR com um prazo superior a 5 anos, ou seja, os bancos adotam o método “LPR plus point”. Combinadas com as políticas favoráveis do banco central e da Comissão Reguladora Bancária e de Seguros da China no dia 15, como a redução do limite inferior da nova taxa de juros do primeiro empréstimo à habitação em 20 pontos base, as instituições geralmente analisaram que o atual corte de juros direcionado para o mercado imobiliário está aumentando, o que visa conter a tendência descendente do imobiliário.
No dia 22, o repórter telefonou para várias agências bancárias para perguntar sobre a última taxa de juros hipotecária, confirmando que ela tinha sido implementada de acordo com a última LPR, mas o ponto de aumento específico deve ser finalmente determinado de acordo com a cooperação com o imóvel e o crédito pessoal do comprador.
“A primeira casa é o primeiro empréstimo, e a área de compra é inferior a 140 metros quadrados, que podem ser manejados de acordo com a última LPR, ou seja, 4,45% Industrial And Commercial Bank Of China Limited(601398) Chongqing Branch funcionários disseram a repórteres que, atualmente, o banco pode alcançar o nível de taxa de juros de referência mais baixo.
Mais cedo, o repórter soube que depois que o banco central e a Comissão Reguladora Bancária e Seguros da China emitiram um documento, muitos bancos reduziram o limite inferior da taxa de juros em 20 pontos base com base na taxa de juros de referência, e a taxa de juros da primeira casa de alguns bancos em Suzhou, Qingdao, Jinan, Zhengzhou, Tianjin e outros lugares pode ser tão baixo quanto 4,4%. Após a redução do LPR, o nível de juros da primeira casa em várias regiões será ainda reduzido. Os compradores de novas casas podem solicitar empréstimos de compra de habitação de acordo com o último limite inferior de 4,25%, incluindo grandes bancos, bancos de ações e bancos comerciais urbanos.
“Se o crédito for bom, você pode reduzir a taxa de juros de referência em 20 pontos base. Deve ser a primeira casa.” China Construction Bank Corporation(601939) Qingdao Branch staff said Bank Of Qingdao Co.Ltd(002948) também um gerente de empréstimos pessoais disse que a partir do dia 21, a taxa de juros do novo primeiro empréstimo de habitação do banco foi reduzida para 4,25%. Outro intermediário disse a repórteres que havia recebido um aviso de vários bancos comerciais urbanos de que a primeira taxa de juros da hipoteca seria de 4,25% a partir de agora China Construction Bank Corporation(601939) Suzhou Branch gerente de empréstimo pessoal também confirmou aos repórteres que o nível de taxa de juros mais recente da primeira casa é de 4,25%.
Exceto que a taxa de juros do empréstimo da segunda casa em Suzhou é basicamente a mesma da primeira casa, a taxa de juros das casas de segunda mão na maioria das cidades que implementam a taxa de juros da primeira casa de 4,25% ainda mantém o limite inferior da taxa de juros mínima de “LPR + 60 pontos base” China Construction Bank Corporation(601939) um membro da equipe de uma filial em Tianjin disse: “a segunda suíte não mudou, ainda é LPR + 60 pontos base, e agora é 5,05%” Bank Of Qingdao Co.Ltd(002948) a taxa de juro da segunda casa também caiu de 5,2% para 5,05%.
No entanto, em contraste, a taxa de juro hipotecária em cidades de primeiro nível geralmente não está perto do limite inferior. Entre eles, a maioria dos bancos em Pequim ainda mantém o nível de juros de 5% (LPR + 55bps) para a primeira casa e 5,5% (LPR + 105bps) para a segunda casa, e a taxa de juros mais baixa para a primeira casa de Guangzhou Dahang pode ser de 5,05% (LPR + 60bps). “Pequim, Xangai, Guangzhou e Shenzhen não implementaram uma redução de 20 pontos base (com base na LPR). Não está claro se ela será implementada ou não.” Industrial And Commercial Bank Of China Limited(601398) O oficial de empréstimo pessoal do ramo de Pequim disse a repórteres.
espaço futuro para empréstimos à habitação
Liao Zhiming acredita que, com o relaxamento óbvio da política imobiliária, a maioria das regiões fora das cidades de primeiro nível implementará gradualmente a taxa de juros mais baixa nacional.
Os dados mostram que a taxa de juro média ponderada dos empréstimos à habitação pessoais recentemente emitidos em março deste ano foi de 5,49%, uma queda de 14 pontos base em relação a dezembro do ano passado, mas ainda significativamente superior à taxa de juro média ponderada dos empréstimos às empresas recentemente emitidos no mesmo período (4,36%). De acordo com as estatísticas do Shell Research Institute, as taxas de juros dos empréstimos da primeira e segunda casas em 103 cidades-chave em abril foram de 5,17% e 5,45%, respectivamente, uma queda de 17 e 15 pontos base, respectivamente, em relação ao mês anterior, que é o mês mais baixo desde 2019.
No entanto, os dados mensais de crédito e de vendas imobiliárias no mesmo período ainda não são otimistas.Após a primeira queda nos empréstimos de médio e longo prazo dos residentes (principalmente hipotecas) em fevereiro, os empréstimos à habitação diminuíram 60,5 bilhões de yuans novamente em abril, uma diminuição homóloga de 402,2 bilhões de yuans; De janeiro a abril, as vendas de habitação comercial continuaram a ser depressivas, entre as quais as vendas residenciais caíram mais de 30% em relação ao ano anterior, e o volume e o preço caíram por oito meses consecutivos.
Liao Zhiming previu que, à medida que mais e mais áreas urbanas implementarem gradualmente a taxa de juro mínima nacional, a taxa de juro média ponderada dos empréstimos à habitação pessoal recém-emitidos deve cair para cerca de 4,6%, quase 90 pontos base abaixo da em março.
A disponibilidade dos moradores para comprar casas não foi substancialmente melhorada, por um lado, porque a crise de liquidez das empresas imobiliárias não foi levantada e eles não confiam na perspectiva do mercado imobiliário; A outra é a interferência repetida desta ronda de epidemias. Neste contexto, para além das “políticas específicas da cidade” no nível da taxa de juro, continuam as medidas de desregulamentação do mercado imobiliário, incluindo as cidades do terceiro e quarto escalões com elevada pressão de inventário e as cidades quentes do segundo escalão com a contínua diminuição do volume e do preço da habitação em segunda mão.
Por exemplo, recentemente, o Departamento Provincial de Recursos Naturais de Hunan e o Departamento Provincial de Habitação e Desenvolvimento Rural Urbano emitiram conjuntamente o aviso sobre a implementação dos objetivos regulamentares do mercado imobiliário e a otimização da aprovação de terrenos imobiliários, que apresenta requisitos claros para a prevenção de riscos e controle de “inventário de imóveis”. Se o ciclo de inventário de habitação comercial em cidades, prefeituras, municípios, cidades e distritos for de 13 a 36 meses, a aprovação de novos terrenos para desenvolvimento imobiliário deve ser rigorosamente controlada; Para cidades e municípios com um ciclo de urbanização de habitações comerciais não residenciais de mais de 36 meses por dois trimestres consecutivos, a aprovação e a transferência de listagem de novos terrenos habitacionais comerciais não residenciais serão suspensas, exceto para projetos de investimento chave provinciais e municipais e terrenos para logística e postos de abastecimento de gás.
Além disso, após o lançamento de “pacotes preferenciais” para famílias multi-crianças em cidades populares como Hangzhou, Nanjing, Dongguan, Wuxi e Wuhan para estimular a melhoria da demanda, recentemente, muitas cidades tentaram liberalizar ainda mais a venda e compra de casas em segunda mão, e a tendência de ativar o mercado de habitação em segunda mão é mais óbvia. Em 23 de maio, Harbin anunciou oficialmente a abolição da política regional de restrição de vendas do mercado imobiliário introduzida em 2018, liberalizar totalmente o comércio de casas de segunda mão e promover o inventário de casas comerciais.
No entanto, vale a pena notar que recentemente, houve “passeios de um dia” de políticas de desregulamentação em algumas cidades. Os especialistas da indústria acreditam que, com o apoio de uma série de políticas “bottom-up”, a “habitação sem especulação” ainda é o resultado final.
Porque é que os compradores desencadearam uma onda de reembolso antecipado?
Actualmente, a carga de empréstimo dos compradores de novas casas será reduzida após o “LPR + limite de taxa de juro mais baixa por mais de cinco anos” ser reduzido. De acordo com o nível mínimo de taxa de juros de 4,25% para a primeira casa, tomando o montante do empréstimo de 3 milhões de yuans, o prazo de 30 anos e o reembolso de capital e juros iguais como exemplo, o comprador pode pagar cerca de 621 yuans por mês, e as despesas com juros podem ser reduzidas em mais de 220000 yuans em 30 anos.
No entanto, enquanto a política de “pacote” incentiva a nova demanda de habitação, alguns compradores de ações são “incapazes de sentar-se”. Recentemente, o tema do “reembolso antecipado de empréstimos à habitação” na Internet tem vindo a aquecer. De acordo com internautas abrangentes, está principalmente relacionado com a alta taxa de juros do empréstimo no momento da compra da casa, o declínio contínuo da atual taxa de juros do depósito bancário, gestão financeira e rendimento do fundo, juntamente com o aumento da incerteza de renda causada pela epidemia e a disposição para pagar antecipadamente aumentou significativamente.
Do ponto de vista do custo do empréstimo, mesmo os compradores existentes que optam por vincular-se à LPR podem desfrutar dos benefícios desta “redução de juros direcionada” somente após a data de reapreciação, ou seja, 1º de janeiro do próximo ano ou a data correspondente à data de emissão do empréstimo. Isso significa que, se a data de emissão do empréstimo dos compradores de imóveis for logo após 20 de maio, a taxa de juros da hipoteca pode ser implementada de acordo com a cotação LPR mais recente de mais de 5 anos. Do ponto de vista das taxas de juros hipotecárias ao longo dos anos, muitas pessoas que compram casas antes de 2019 têm custos hipotecários de 5% ou até mais de 6%, o que é uma grande diferença em comparação com a taxa de juros atual.
Por outro lado, sob o pano de fundo da turbulência do mercado de ações e do mercado de obrigações este ano, o rendimento dos fundos públicos e da gestão financeira bancária após a transformação do patrimônio líquido geralmente diminuiu, a taxa de juros dos certificados de depósito a três e cinco anos caiu abaixo de 3,5%, a taxa de juros do depósito a prazo também diminuiu ainda mais no processo de redução dos custos bancários e o rendimento dos ativos residenciais tem sido difícil de cobrir o custo dos empréstimos à habitação.
Na verdade, os bancos sempre forneceram serviços de suporte para pagamento antecipado, mas um período de bloqueio de 36 meses é muitas vezes acordado no contrato de empréstimo, caso contrário, os compradores precisam pagar uma pequena proporção das taxas de incumprimento. Um gerente de conta bancária disse a repórteres que o pré-pagamento pode realmente reduzir a carga no futuro, mas é aplicável apenas a usuários que mantêm fundos ociosos e não têm melhores canais de renda. Sugere-se que os compradores não devem “seguir o fluxo”.
Tomando o empréstimo total de 1 milhão yuan, capital igual e juros e período de reembolso de 30 anos como exemplo, quando o reembolso foi feito por 2 anos, os compradores podem escolher dois modos: “encurtar o período de reembolso e manter o pagamento mensal inalterado” e “reduzir o pagamento mensal e manter o período de reembolso inalterado”. Depois de 500000 yuan de fundos ociosos são usados para reembolsar o principal, o primeiro método pode economizar mais de Shanghai Pudong Development Bank Co.Ltd(600000) yuan de juros totais e o último método pode economizar mais de 300000 yuan.
Zhang Wei acredita que, devido à alta taxa de poupança dos residentes e à redução da vontade de consumo devido à epidemia, e ao baixo retorno sobre ativos de baixo risco no curto prazo, o “pré-pagamento de empréstimos à habitação” deve continuar no curto prazo. No entanto, no futuro, a taxa de juro hipotecária diminuirá ainda mais, os novos empréstimos hipotecários aumentarão gradualmente e os residentes não continuarão a desalavancar.
