Vista central
Em consonância com a maré da indústria, o aumento dos empréstimos não produtivos e a descentralização dos ativos não produtivos dos bancos levaram ao nascimento de AMCs nacionais e locais. Atualmente, existem 64 AMCs licenciados, formando um padrão diversificado de “5 + 2 + AIC bancário + capital estrangeiro + n”. Existem cinco AMCs nacionais na China, todos registrados em Pequim: China Huarong, China Greatwall Technology Group Co.Ltd(000066) , China Oriental, China Cinda, China Galaxy Securities Co.Ltd(601881) . Os quatro principais AMCs foram criados em 1999 e começaram a transformação comercial em 2004. Atualmente, eles se tornaram grupos financeiros abrangentes com gestão de ativos inadequados, bancos, valores mobiliários, seguros e outros negócios. Entre eles, Cinda e Huarong AMCs foram listados na bolsa de valores de Hong Kong. Com a ajuda da crise financeira de 20082009, da maré da construção de infraestruturas, da desregulamentação em 2012 e da aquisição de um grande número de dívidas económicas reais após 2010, a escala e a alavancagem das quatro AMC foram rapidamente melhoradas. O saldo crescente de empréstimos não produtivos e a fragmentação de ativos não produtivos levaram ao rápido desenvolvimento de AMCs locais. AMCs locais foram aprovados após 2014, com um capital social relativamente pequeno, e 54% das AMCs locais têm um capital social de 1-5 bilhões de yuans. Do ponto de vista do fundo acionista, atualmente, a primeira AMC local em cada província é realmente controlada pelo governo local, e o fundo acionista da segunda AMC local é mais diversificado. Em março de 2022, havia 59 AMCs locais na China. Do ponto de vista da distribuição regional, existem três províncias em Fujian, Guangdong, Shandong, Liaoning e Zhejiang, e as cinco províncias acima representam 25,4% no total, o que é consistente com a distribuição de ativos inadequados e empréstimos bancários inadequados em cada região como um todo.
No início da era dourada do desenvolvimento imobiliário, as quatro AMCs estabeleceram plataformas de operação imobiliária; De acordo com nossa estimativa, o mercado de gestão de ativos inadequados do setor imobiliário tem uma escala de mais de 2 trilhões. No início de 2015, a China Eastern interveio no setor imobiliário adquirindo 50% do capital de Shanghai Zhengda, a China Huarong estabeleceu Huarong imobiliário, e a China Cinda estabeleceu Cinda Real Estate Co.Ltd(600657) . A AMC tem vantagens de capital através de suas subsidiárias imobiliárias, mas sua capacidade de negociação é fraca, e há limitações no desenvolvimento e velocidade de rotatividade, layout urbano, padronização e prêmio de marca. Até o final de 2021, a quantidade total de ativos não produtivos adquiridos e reestruturados pela China Huarong e China Cinda era de 310,9 bilhões de yuans e 148,8 bilhões de yuans respectivamente, e aqueles da indústria imobiliária eram 144,1 bilhões de yuans e 62,5 bilhões de yuans respectivamente, representando 46% e 42% respectivamente. De acordo com nossa estimativa, a escala de ativos não produtivos na indústria imobiliária da China é de cerca de 2,08 trilhões de yuans.
No processo de resolução do risco de dívida das empresas imobiliárias, as quatro principais AMCs da China desempenharam mais do papel de “promover a extensão da dívida e a injeção de capital” no ciclo passado. No entanto, nesta rodada, acreditamos que o escopo e a intensidade da participação da AMC serão aumentados. As recentes ações positivas das instituições AMC sobre os projetos em perigo, acreditamos que as principais razões para entrar no mercado imobiliário neste momento são: 1) políticas em vigor e apoio financeiro: China Oriental e China Greatwall Technology Group Co.Ltd(000066) emitiram sucessivamente os títulos temáticos de projetos de M&A imobiliários, que podem fornecer forte apoio financeiro para a sua participação na alienação de ativos, Projeto M&A e serviços de intermediários financeiros relacionados de empresas imobiliárias de risco. 2) Ativos sobre a mesa: muitas empresas imobiliárias estão negociando a aquisição com a AMC. 3) Os empréstimos imobiliários não produtivos aumentaram: desde o segundo semestre de 2021, os riscos acumulados na fase inicial do setor imobiliário começaram a aparecer, algumas empresas imobiliárias altamente alavancadas têm problemas de capital e a qualidade dos ativos do negócio imobiliário bancário está sob pressão. A taxa de inadimplência dos empréstimos imobiliários dos quatro principais bancos estatais aumentou 37-247bp no final de 2021 4) O imóvel está perto do fundo, e agora é um melhor momento para entrar.
A AMC compra principalmente ativos não produtivos, como dívidas no resgate de empresas imobiliárias. A AMC torna-se credora de empresas imobiliárias adquirindo os direitos do credor de outras instituições a empresas imobiliárias. Posteriormente, a AMC pode realizar a reestruturação da dívida com empresas imobiliárias e suas partes relacionadas, e ajudar as empresas imobiliárias a reduzir a pressão de liquidez a curto prazo através de uma série de arranjos de reestruturação, tais como montante de reembolso, método de reembolso, tempo de reembolso e hipoteca de garantia. Nesse processo, a AMC também pode ajudar as empresas imobiliárias a revitalizar seus ativos e melhorar sua própria eficiência operacional por meio de injeção de capital, fornecendo conhecimento profissional e ajudando as empresas imobiliárias a encontrar parceiros. Na alienação de ativos imobiliários não produtivos, a AMC está mais inclinada a se conectar com empresas imobiliárias de alta qualidade antecipadamente como adquirente pretendido. Os métodos específicos são os seguintes: 1) reestruturação e redesenvolvimento; 2) Gerenciar conjuntamente o desenvolvimento e a construção do agente.
A admissão da AMC acelerará a resolução de riscos do setor imobiliário e a efetiva compensação do mercado. 1) AMC pode injetar novos fundos ao entrar no site. 2) É propício para estabilizar os preços dos ativos.
Depois que a AMC é introduzida, ela pode comprar os direitos do credor através de todas as aquisições, suavizar melhor a relação entre os direitos do credor e dívida, fazer um plano completo, fazer acordos de liquidação de dívidas mais eficazes e revitalizar conjuntamente o projeto. 3) Ajuda a aliviar o problema de liquidez de projetos de risco e garantir as vendas estáveis de edifícios de entrega. AMC pode coordenar melhor upstream e downstream, compradores e vendedores e recursos governamentais, encontrar cooperação com empresas imobiliárias de alto crédito ou empresas de construção de agentes, concluir o desenvolvimento de acompanhamento dos projetos inacabados das empresas imobiliárias seguradas, acelerar a liberação de liquidez do projeto, garantir a entrega e estabilizar a confiança do mercado. Estimamos que a escala de ativos não produtivos alienados pelas quatro AMCs na indústria imobiliária exceda 400 bilhões de yuans. Acreditamos que o mercado ainda pode esperar e ver a introdução de políticas mais favoráveis, e os subsequentes esforços de resgate e escopo podem ser ampliados.A participação da AMC precisa de orientação mais clara de políticas para mitigar o risco de ações imobiliárias.
Aconselhamento em matéria de investimento
A resolução dos riscos do setor imobiliário é um projeto sistemático. A força e o escopo das instituições de investimento de ativos não produtivos que participam no atual resgate de empreendimentos imobiliários têm sido aumentados. Sua rica experiência tem desempenhado um papel positivo na promoção da resolução da pressão de dívida das empresas imobiliárias e pode ajudar as empresas imobiliárias em dificuldade a se conectar com potenciais adquirentes de alta qualidade. Nos negócios de investimento dos projetos de ativos não produtivos da AMC, devido a tempestades frequentes por parte dos promotores, as atuais direções de negócios são principalmente negócios de aquisição de dívidas financeiras, aquisição de dívidas e reestruturação de dívidas de empreendimentos imobiliários problemáticos, financiamento de M&a empréstimos e financiamento de projetos de renovação urbana. Acreditamos que com a chegada do financiamento de políticas, ativos em cima da mesa e o fim do mercado, a participação da AMC pode ser mais profunda, de modo a ganhar tempo e espaço para o resgate de toda a indústria imobiliária, promover a liquidação gradual da indústria e alcançar um desenvolvimento saudável e estável.
Do ponto de vista do investimento setorial, acreditamos que o acompanhamento do mercado “políticas para as cidades”, “políticas para o tempo” e “políticas para a habitação” irá acelerar ainda mais a implementação, e as políticas de alívio para as empresas imobiliárias continuarão a ser promovidas. Sugerimos focar em quatro linhas principais:
1) as principais empresas imobiliárias de empresas estatais centrais com layout nacional foram impulsionadas pela avaliação na última etapa, mas ainda desfrutarão do espaço crescente trazido pelo mercado beta: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , grupo Longhu e China Resources Land; 2) Empresas estatais centrais líderes regionais e empresas privadas de alta qualidade, mas a qualidade do fluxo de caixa e relatório financeiro é boa: China Construction Development International, Yuexiu real estate, Midea real estate, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; 3) Depois que a política se torna mais clara, podemos nos concentrar no alvo da reversão elástica: grupo de retenção Xuhui, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , jardim do campo; 4) Atualmente, o setor imobiliário pós ciclo com forte determinação de renda e concentração acelerada, bem como a recente mitigação do risco de crédito de empresas imobiliárias relacionadas e reversão elástica: Serviço de jardim rural, serviço Xuhui Yongsheng, propriedade poli, propriedade Zhonghai e serviço xinchengyue.
Dicas de risco:
O efeito da política é inferior ao esperado; A regulamentação imobiliária continua a melhorar; As vendas caíram mais do que o esperado; Os financiamentos continuaram a aumentar; A profundidade da cooperação AMC não atendeu às expectativas, e a velocidade de resolução de dívidas das empresas imobiliárias não atendeu às expectativas.
