Desempenho do mercado:
O Índice Composto de Xangai + 2,0% esta semana, fechando em 3146,6 pontos; Gem significa + 2,5% esta semana, fechando a 2417,3 pontos; CSI 300 + 2,2% esta semana, fechando em 4077,6 pontos. O setor imobiliário + 0,6%, ocupando o 30º lugar entre 31 indústrias.
Transação de moradia nova: a área de transação foi de – 49,4% ano a ano e – 1,1% mês a mês
Esta semana (13 a 19 de maio), a área total de transações de casas em primeira mão em 32 cidades em que nos concentramos no rastreamento é de cerca de 2,15 milhões de m3, com um aumento homólogo de – 49,4% e um aumento mensal de – 1,1%. Entre eles, a área total de transação de casas em primeira mão no primeiro escalão (4 cidades) foi de 320000 metros quadrados, com um aumento homólogo de – 57,6% e um aumento mensal de – 22,9%; A área total de transação de casas em primeira mão no segundo escalão (14 cidades) foi de 1,24 milhões de m3, com um aumento homólogo de – 46,9% e um aumento mensal de + 4,5%; O volume de negócios total das casas de primeira mão no terceiro escalão (14 cidades) foi de 590000 m3, com um aumento homólogo de – 48,9% e um aumento mensal de + 3,6%.
Transações imobiliárias em segunda mão: a área de transação foi de – 53,9% ano a ano e – 3,2% mês a mês. Esta semana (5,13-5,19), a área de transação de habitação em segunda mão em 17 cidades que focamos no rastreamento foi de cerca de 890000 metros quadrados, com um aumento homólogo de – 53,9% e – 3,2% mês a mês. Entre eles, a área total de transação de casas em segunda mão no primeiro andar (2 cidades) foi de 260000 metros quadrados, com um aumento homólogo de – 51,8% e um aumento mensal de – 12,6%; A área total de transação de casas usadas no segundo escalão (8 cidades) foi de 400000 metros quadrados, com um aumento homólogo de – 56,4% e um aumento mensal de + 2,5%; A área total de transação de casas usadas no terceiro escalão (7 cidades) foi de 240000 metros quadrados, com um aumento homólogo de – 51,7% e um aumento mensal de – 0,9%.
Inventário de casas novas: a área de inventário é de – 0,44% mês a mês, e o ciclo de descontaminação é de 2 de dezembro a 19 de maio de 2022. Esta semana, a área de inventário de casas novas em 16 cidades que focamos no rastreamento é de cerca de 91,61 milhões de m3, com uma relação mês a mês de – 0,44%, e o ciclo global de descontaminação (por área) é de cerca de 2 de dezembro. Entre elas, o inventário de moradias novas no primeiro escalão (4 cidades) totalizou 31,82 milhões de m3, com uma relação mês a mês de – 0,72%, e o ciclo de descontaminação foi de 10,4 meses; O inventário de moradias novas no segundo escalão (6 cidades) foi de 32,85 milhões de m3, com uma relação mês a mês de – 0,40%, e o ciclo de descontaminação foi de 9,5 meses; O inventário de moradias novas no terceiro escalão (6 cidades) foi de 26,94 milhões de m3, com uma relação mês a mês de – 0,16%, e o ciclo de descontaminação foi de 27,7 meses.
Mercado de terra: a área de transação de terra de Baicheng é de 17,61 milhões de metros quadrados, o preço total de transação de terra é de 41,7 bilhões de yuans e a taxa de prêmio de terra é de 2,10%
Na semana passada (5.9-5.15), o número de fornecimento de terra em Baicheng foi de 481, e a área de construção correspondente de fornecimento de terra foi de cerca de 28,98 milhões de m3; O número de transações de terra em Baicheng é de 310, com a área de construção de terras correspondente de cerca de 17,61 milhões de metros quadrados, o preço total das transações de terra é de cerca de 41,7 bilhões de yuans e a taxa de prêmio de terra de Baicheng é de 2,10%. Entre eles, a área de transação fundiária e construção das cidades de primeiro, segundo e terceiro escalões foi de 570000 m3, 5450000 m3 e 11,58 milhões m3, respectivamente, com uma taxa homóloga de – 76%, – 70% e – 42%, respectivamente, e as taxas de prêmio fundiário correspondentes foram de 0,00%, + 3,30% e + 2,60%, respectivamente.
Sugestões de investimento:
Esta semana, o banco central baixou o LPR de cinco anos em 15bp para 4,45%, e o LPR de um ano permaneceu inalterado. Observa-se que este corte da taxa de juros tem as seguintes características: 1) grande alcance: o LPR de cinco anos é reduzido em 15bp pela primeira vez na história; 2) objetivo claro: esse corte da taxa de juros é um meio esperado de “corte da taxa de juros” para o setor imobiliário.
Esta semana, os governos locais emitiram sucessivamente políticas imobiliárias soltas, especialmente observando o levantamento adicional das “quatro restrições” em cidades populares de segundo nível, como Hangzhou, Chengdu, Tianjin, Wuhan e Haikou. Com base na experiência de desregulamentação imobiliária de 2008 a 2009 e 2014 a 2015, o pano de fundo desta política de flexibilização é diferente da seguinte forma: 1) o impacto em ambos os extremos da oferta e da procura é grande, e as empresas privadas de maior escala do setor imobiliário apresentam crise de crédito. Os três tempos acima de regulação não apareceram um grande número de crises de crédito e reações em cadeia de empreendimentos imobiliários privados. De acordo com as estatísticas do Instituto de Pesquisa do Índice da China, de janeiro a abril de 2022, a escala de emissão de títulos de crédito e títulos no exterior de empresas imobiliárias diminuiu significativamente ano a ano. A escala de emissão de títulos de crédito foi de 153,2 bilhões de yuans, um aumento ano a ano de – 37,7%. As empresas chinesas foram principalmente empresas centrais, representando 84,9%, e as empresas privadas representaram apenas 6,1%; A escala de emissão de títulos no exterior foi de 14,3 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 89,5%, dos quais o financiamento de empresas privadas representou cerca de 50%. 2) O volume de transações de novas casas atingiu uma alta de todos os tempos, e a transação de casas de estoque vai espremer o espaço de novas casas no futuro. De acordo com os dados do Escritório Nacional de Estatísticas, desde a reforma habitacional em 1998, o volume cumulativo de transações de novas casas na China foi de cerca de 150 trilhões, com um total de 69,3 trilhões de 2017 a 2021, representando cerca de 46,2%. Em 2021, a escala total do mercado de comércio de habitação em segunda mão excederá 7 trilhões, e espera-se que a escala de ações aumente ainda mais. 3) O tom de estabilidade não mudou. Sob este tom geral, embora todas as localidades sigam o princípio de “uma cidade, uma política”, vemos que as políticas frouxas das cidades de alta energia são “passo a passo”, e não há “grande salto em frente”, e as políticas favoráveis subsequentes tenderão a ser lançadas gradualmente em vez de “alcançadas de um dia para o outro”.
Seguindo as “três linhas vermelhas”, a introdução de políticas como “gestão da concentração de empréstimos imobiliários”, “duas concentrações da oferta de terras” e “reforma piloto do imposto imobiliário” restringirá a oferta e a procura em ambos os sentidos. A direção do vento da regulação não mudou, e “estabilidade em primeiro lugar” ainda é o tom principal. A política é grandemente ampliada e o espaço para renda é estreito. Actualmente, a avaliação e a posição do sector têm estado a um nível baixo de todos os tempos. No futuro, o baixo efeito base diminuiu, os fundamentos estavam sob pressão no início de 2022 e a oferta e demanda da indústria foram limitadas, o que agravou a desarmonia entre aquisição de terras, vendas e redução de alavancagem. Sugestões: (1) tipo de desenvolvimento estável: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Gemdale Corporation(600383) ; (2) Tipo de benefício de crescimento: Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) ; (3) Objecto de qualidade da gestão imobiliária:
China Recursos Vida de Vientiane, serviço de jardim do campo, serviço de Jinke, negócios de Baolong, etc.
Dicas de risco:
A política de regulação imobiliária tornou-se mais rigorosa, o reparo de vendas é menor do que o esperado e o capital foi muito apertado.
