"A nova política de 'estabilização' do mercado imobiliário é vista todos os dias e tal cenário nunca reapareceu desde 2016." Na tarde de 26 de maio, um analista institucional disse ao repórter do Securities Daily que esperava que a demanda e a confiança pudessem voltar juntos o mais rápido possível.
Neste momento, já se passaram seis meses desde que a conferência central de trabalho económica em 2021 apontou que "apoiar o mercado imobiliário comercial para melhor atender às necessidades razoáveis de habitação dos compradores e promover o círculo virtuoso e o desenvolvimento saudável do setor imobiliário devido às políticas urbanas".A transação do mercado imobiliário ainda é relativamente baixa. De acordo com as estatísticas do centro de pesquisa de dados de pesquisa de habitação Zhuge, nos primeiros quatro meses de 2022, 50 empresas imobiliárias anunciaram que o valor total de vendas contratuais era de cerca de 1,4 trilhão de yuans, uma diminuição anual de 46,49%. Além disso, de acordo com as estatísticas Kerui, mais de 60% das 100 maiores empresas imobiliárias não tomaram terras nos primeiros quatro meses.
Sob esse padrão, no primeiro trimestre, as medidas tomadas pelas cidades do terceiro e quarto escalões para flexibilizar a política de compra de imóveis, aumentando o montante do fundo de previdência, emitindo vales de consumo de compra de habitação e ligando-se à atração de talentos têm sido difíceis de impulsionar o volume de transações ascendente. Desde maio, a "implementação de políticas devidas à cidade" começou a fazer esforços reais, e cidades de segundo nível e fortes cidades de segundo nível juntaram-se ao campo de "estabilização do mercado imobiliário".
De acordo com as estatísticas do centro de pesquisa imobiliária Kerui, a partir de 26 de maio, desde 2022, mais de 120 cidades emitiram políticas de ajuste solto para "estabilizar" o mercado imobiliário. Além disso, no mesmo dia em que Nanjing liberou a liberalização total da compra e suspensão de casas em segunda mão (20 de maio), o banco central reduziu novamente as taxas de juros assimétricas, e a taxa de juros do primeiro empréstimo imobiliário foi tão baixa quanto 4,25%.
Depois de uma operação intensiva como chuva, algumas pessoas na indústria não podem deixar de perguntar, é eficaz? A transacção pode estabilizar? Com essas perguntas, o repórter do Securities Daily enviou perguntas de pesquisa para 10 "100 bilhões de empresas imobiliárias", e se comunicou com muitos analistas do setor e alguns profissionais de marketing de linha de frente dessas 10 empresas imobiliárias, tentando explorar a situação atual mais avançada do mercado. A demanda voltou?
mais de 120 cidades, quase 300 ajustes de otimização
como ativar a demanda de mais pessoas para compra de casa
De acordo com as estatísticas do China Index Research Institute, desde 2022, mais de 120 cidades emitiram otimização e ajuste de políticas imobiliárias quase 300 vezes, envolvendo relaxamento das restrições de compra / empréstimo / venda, apoio habitacional para famílias multi-crianças, ajuste de políticas de fundos providentes, redução de impostos sobre transações, liquidação e introdução de talentos e emissão de subsídios de compra de casas.
De acordo com essa tabela de monitoramento, o repórter do Securities Daily resumiu os principais conteúdos envolvidos na política nas seguintes categorias: primeiro, a combinação de políticas como restrição de compra, empréstimo e venda foi flexibilizada, entre elas, mais de 30 cidades flexibilizaram a restrição de compra, mais de 30 cidades otimizaram a política de restrição de empréstimo e cerca de 20 cidades flexibilizaram a restrição de vendas ou encurtaram o tempo de restrição de vendas; Em segundo lugar, mais de 80 cidades relaxaram a política habitacional do fundo providente, como aumentar o montante do empréstimo do fundo providente; Em terceiro lugar, mais de 40 cidades emitiram subsídios de compra de casas de várias maneiras para ativar a demanda de compra de casa, incluindo 50% de subsídio fiscal de escritura para cidadãos comuns em cidades individuais para comprar sua primeira casa.
Quanto às principais características desta rodada de políticas de ajuste, Guan Rongxue, um analista do centro de pesquisa de dados de pesquisa de habitação Zhuge, resumiu seis frases para o repórter do Securities Daily. Primeiro, a cobertura da cidade de ajustar a política de empréstimo do fundo providente de dois aspectos: aumentar o montante do empréstimo e reduzir a taxa de entrada é grande; Em segundo lugar, a atividade de relaxar a política de restrição de vendas / compras aumentou gradualmente; Terceiro, as capitais provinciais têm elevado entusiasmo e pragmatismo na redução das taxas de juro dos empréstimos à habitação; Em quarto lugar, o conteúdo da política de subsídios à compra de habitação inclui aproximadamente três aspectos: concessão de subsídios em dinheiro, emissão de cupões de compra de habitação e subsídios fiscais para escrituras de compra de habitação. Em quinto lugar, muitas cidades introduziram novas políticas de compra de casas para famílias multi-crianças, com foco em permitir a compra de mais de um conjunto de imóveis; Em sexto lugar, existem relativamente poucas medidas para flexibilizar a supervisão dos fundos de pré-venda, o que demonstra que todas as localidades continuam a ser cautelosas a este respeito.
Pode-se dizer que a granularidade fina da política é inédita, por exemplo, em termos de flexibilização das restrições de compra, envolve reduzir o limiar de assentamento através da identificação de talentos, juntar familiares para idosos, e mais famílias com mais filhos podem comprar uma suíte, etc. "Relaxar a política de compra de casas para famílias multi-crianças é uma nova direção da política de desregulamentação no futuro próximo." Guan Rongxue disse.
Na verdade, desde Wuxi deixou claro que as famílias com dois filhos podem comprar uma nova suíte na área de restrição de compra e aumentar a quantidade de empréstimos do fundo providente, menos de um mês depois, mais de dez cidades como Hangzhou, Yangzhou e Zhoushan seguiram, o que incentivará a fertilidade e incentivos do mercado imobiliário para formar uma combinação diversificada.
No entanto, "a partir do feedback do mercado, o destaque é 'relaxar a restrição de compra + cancelar o reconhecimento da casa e do empréstimo + cancelar a restrição de venda ou encurtar o tempo de restrição de venda '. Se a taxa de pagamento inicial da segunda casa pode ser reduzida, esta combinação de políticas pode liberar mais demanda de compra de casa ". Um diretor de marketing de empresas imobiliárias disse ao Securities Daily que, para a melhoria da demanda sexual, muitos compradores precisam vender suas casas de segunda mão primeiro e, em seguida, substituir suas novas casas, o que exige que o mercado de habitação de segunda mão se torne ativo primeiro e libere os bilhetes de quarto e fundos para a troca de casas, de modo a estimular a atividade de vendas de novas casas.
"Do ponto de vista atual, além de flexibilizar as restrições de compra, as políticas de redução da proporção de adiantamento, parcelamento e taxa de juros do empréstimo são mais eficazes." "Nós relaxamos o tempo de pagamento inicial dos clientes e resolvemos a resistência objetiva e resistência dos clientes para comprar casas tanto quanto possível", um comerciante de empresas imobiliárias em Nanjing disse ao Securities Daily
Em uma palavra, o novo negócio acima mencionado do mercado imobiliário é um conjunto de boxe combinado, de fraco a gradualmente mais forte, da "desregulamentação" em pequena escala das cidades de terceiro e quarto escalões até o relaxamento moderado dos "cinco limites" nas cidades de segundo escalão e cidades fortes de segundo escalão. Pode-se ver que a escala aumentou significativamente desde maio.
"A eficácia da política é gradual, desde as atividades preferenciais de subsídio para compra de moradia emitidas por cidades individuais no início do ano até o cancelamento das políticas relevantes dos 'cinco limites'." Xiao Yunxiang, analista sênior do Tongce Research Institute, disse ao Securities Daily que pode-se dizer que o atual ambiente de políticas é o mais frouxo desde 2016, e há uma grande tendência para uma evolução mais frouxa.
várias empresas imobiliárias relataram que alguma atividade do mercado aumentou
a transação geral ainda não foi recuperada
"Os três big data são barômetros que podem refletir as mudanças no mercado, se o número de clientes armazenados no escritório de vendas aumentou, se o entusiasmo das empresas imobiliárias para obter terras retornou, e se o volume de correias intermediárias aumentou." Outro pessoal de marketing de empresas imobiliárias em grande escala divulgou ao repórter do Securities Daily que, no geral, o volume de negociação do mercado imobiliário não se recuperou totalmente.
Na verdade, desde 2022, o lado das vendas do mercado tem sido executado em um nível baixo. De acordo com os dados do Escritório Nacional de Estatísticas, de janeiro a abril deste ano, a área de vendas de habitação comercial na China foi de 397,68 milhões de metros quadrados, uma diminuição anual de 20,9%; O volume de vendas de habitação comercial foi de 3778,9 bilhões de yuans, queda de 29,5%. Além disso, de acordo com os dados de monitoramento do centro de think tank do E-House Research Institute, com base nos dados de 1º de maio a 20 de maio, a área de transação de novas casas nas principais 100 cidades deve ser de 19,63 milhões de metros quadrados em maio deste ano, um aumento de 9% mês a mês e uma diminuição de 58% ano a ano.
"No caso de o final geral de vendas de curto prazo não ter sido significativamente melhorado, a pressão de cobrança de desempenho das empresas imobiliárias ainda é grande." Chen Wenjing, diretor de pesquisa de mercado da divisão de índices do Instituto de Pesquisa de Índice da China, disse ao Securities Daily que, no entanto, impulsionado pela melhoria do lado da política, o sentimento do mercado foi reparado e a atividade do mercado aumentou ligeiramente em algumas cidades quentes.
"A atividade de mercado de cidades fortes de segundo nível e algumas cidades de segundo nível, como Nanjing, Suzhou, Wuxi e Changsha hot spots aumentou de fato.
"O pessoal de marketing acima mencionado das grandes empresas imobiliárias revelou que os dados de transações desses mercados locais em maio foram melhores do que os de abril, com um aumento de cerca de 10%. Além disso, outra fonte revelou que o mercado imobiliário de segunda mão em Hangzhou tem visto um aumento na quantidade de visualizações recentemente, e os preços de comunidades individuais têm aumentado. De acordo com os dados de uma instituição, o aumento na quantidade de visualizações no distrito de Xiaoshan, Qiantang distrito e Shangcheng distrito é o mais óbvio, com um aumento de 150%, 142% e 116% respectivamente.
Assim, parece que isso é mais consistente com os resultados da pesquisa de 10 empresas imobiliárias recuperadas pelo repórter do Securities Daily uma a uma. Primeiro, a recuperação global do mercado não ocorreu; Em segundo lugar, a atividade de transação da primeira linha, forte segunda linha e algumas cidades com bons fundamentos e forte demanda potencial aumentou; Terceiro, o terceiro e quarto mercados imobiliários entraram na fase horizontal do mercado, e é difícil aumentar o volume de negociação mesmo que o preço seja reduzido novamente; Quarto, o ciclo de transação de demanda rígida e demanda de melhoria não é muito diferente daquele no passado; Em quinto lugar, a grande maioria dos imóveis não aumentou os preços, mas um projeto Dongguan e um projeto Guangzhou sob uma empresa imobiliária aumentaram ligeiramente os preços, mas isso é devido ao arranjo estratégico da empresa imobiliária e não é representativo.
"O feedback recente do mercado imobiliário em muitos lugares trouxe alguns sinais positivos." Yan Yuejin, diretor de pesquisa do centro de think tank do E-House Research Institute, disse ao repórter do Securities Daily que a direção geral é mover-se em direção ao canal de recuperação.
"A atual rodada de política de ajuste do mercado imobiliário está soprando vento quente no ciclo descendente do setor, por isso é difícil revertê-lo. Além disso, a política em si tem um efeito de tempo desde a liberação até o efeito, que geralmente leva de três a seis meses. Em vista disso, no curto prazo, será mais difícil e resistência para as empresas imobiliárias recuperar seus fundos rapidamente, mas a expectativa de recuperação futura do mercado imobiliário é certa." Xiao Yunxiang disse ao repórter do Securities Daily que, mais importante ainda, a economia da China entrou em uma fase de desenvolvimento de alta qualidade. A era dos imóveis que dependem de alta alavancagem e alta dívida para buscar escala passou. O mercado basicamente se despediu do estágio perturbado pela demanda de investimentos, e a indústria voltou à racionalidade. No entanto, espera-se que a escala anual de vendas de 10 trilhões de yuans continue nos próximos cinco a 10 anos, e a demanda não desapareceu. Está apenas esperando a política para reparar a confiança da indústria.
Como uma pessoa de marketing de uma "empresa imobiliária de 100 bilhões" disse ao repórter do Securities Daily, "finalmente está animado". Talvez o mercado tenha mudado silenciosamente.
