Em 26 de maio, Shanghai E-House Real Estate Research Institute e China Real Estate Industry Association lançaram o mais recente Relatório de Pesquisa de 2022 sobre a avaliação de empresas imobiliárias listadas.
De acordo com o Relatório de Pesquisa de 2022 sobre a avaliação de empresas imobiliárias listadas, o ranking das 10 melhores empresas imobiliárias listadas mudou. Entre eles, Vanke continuou no topo da lista Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) ; Jardim rural em quarto lugar; China Resources Land, grupo Longhu, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Gemdale Corporation(600383) xuhui holding group ocupa o nono e décimo lugar, e é uma das 10 melhores novas empresas em 2022.
Entende-se que os objetos de pesquisa desta avaliação são 94 empresas imobiliárias listadas em Xangai e Shenzhen, 60 empresas imobiliárias listadas em Hong Kong e 1 empresa imobiliária listada no exterior, totalizando 155. Comparado com 2021, o número total de empresas listadas incluídas na avaliação diminuiu 40. Três novos foram adicionados, um dos quais foi um empreendimento imobiliário recém-listado em 2021. Foram excluídas 43 empresas, sendo que os motivos para exclusão incluíram altos riscos comerciais e retirada gradual do setor imobiliário.
Da perspectiva dos principais indicadores de avaliação, a escala total média de ativos das empresas imobiliárias listadas em 2021 foi de 154912 bilhões de yuans, uma diminuição em relação ao ano anterior, e a renda média do desenvolvimento imobiliário foi de 29,479 bilhões de yuans, um ligeiro aumento em relação ao ano anterior; Em termos de rentabilidade, o lucro líquido médio absoluto do indicador foi de 2,519 bilhões de yuans, e o retorno relativo médio dos ativos líquidos do indicador foi de 3,04%, ambos significativamente menores do que o do ano anterior; Em termos de indicadores de serviço da dívida, o rácio médio da dívida líquida diminuiu 7,39 pontos percentuais, passando para 87,68% face ao ano anterior; A eficiência operacional aumentou de forma constante, e a taxa média de volume de negócios de ativos totais e estoque aumentou ligeiramente em comparação com o ano anterior.
A avaliação também divulgou os resultados da avaliação de 2022 empresas listadas na cadeia de suprimentos de apoio imobiliário. O relatório de pesquisa de avaliação apontou que, em 2021, os lucros das empresas da cadeia de suprimentos estavam geralmente sob pressão devido à combinação de razões epidêmicas e o aumento de matérias-primas. Por outro lado, afetadas pelo aperto de liquidez no setor imobiliário, as empresas imobiliárias experimentaram tempestades frequentes em 2021, e as dívidas ruins dos fornecedores em profunda cooperação com empresas imobiliárias geralmente aumentaram. A sobreposição de vários fatores adversos leva ao baixo desempenho de lucros das empresas da cadeia de suprimentos.
globalmente, as empresas imobiliárias listadas apresentam as seguintes características:
Em termos de desempenho do mercado de capitais, o índice imobiliário caiu em choque e a rentabilidade caiu acentuadamente. O relatório mostra que, com base no preço de fechamento em 31 de dezembro de 2021, o índice da indústria imobiliária Shenwan caiu 12,94% em todo o ano, com desempenho inferior ao índice CSI 300 em 7,74 pontos percentuais e ficando mais baixo nas 28 indústrias Tier-1 de Shenwan. O índice imobiliário Hang Seng China caiu 30,61% em todo o ano, 9,48% abaixo do índice Hang Seng China 100. Globalmente, a tendência do setor imobiliário em ambos os lugares é significativamente mais fraca do que o mercado.
Em 2021, o lucro médio por ação das empresas imobiliárias listadas caiu acentuadamente. Afetado por fatores de resfriamento do mercado e aumento de custos, o espaço de lucro das empresas imobiliárias encolheu. O nível de avaliação também tem continuado a tendência descendente nos últimos anos. O rácio P/E e o rácio P/B das empresas imobiliárias cotadas em 2021 são significativamente inferiores ao nível médio de todo o mercado, refletindo a expectativa pessimista do mercado para a perspectiva da indústria. Ao mesmo tempo, a rentabilidade das empresas imobiliárias listadas caiu acentuadamente, e a crise de liquidez eclodiu, resultando em um declínio significativo nos dividendos das empresas imobiliárias.
Em termos de escala operacional, a taxa de crescimento da escala continuou a desacelerar, e a taxa de crescimento média dos ativos totais foi negativa pela primeira vez em quase cinco anos. Em 2021, a área de vendas de habitação comercial na China era de 1,79 bilhão de metros quadrados, um aumento anual de 1,9%, e a quantidade de vendas de habitação comercial atingiu 18,2 trilhões de yuans, um aumento anual de 4,8%. Em geral, sob a influência das políticas de “nenhuma especulação em habitação, habitação e habitação” e “três estabilidades”, a escala global da indústria aumentou ligeiramente, mas a taxa de crescimento continuou a abrandar.
Em 2021, o valor médio dos ativos totais de empresas imobiliárias listadas foi de 154912 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 1,82%; O valor médio dos ativos líquidos foi de 36,514 bilhões de yuans, acima de 8,38% ano a ano; A renda média do negócio de desenvolvimento imobiliário foi de 29,479 bilhões de yuans, alta de 7,21% ano a ano; O lucro operacional médio foi de 4,281 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 18,41%. Em termos de taxa de crescimento, excepto que a taxa de crescimento do rendimento do negócio de desenvolvimento imobiliário continuou a subir, a taxa média de crescimento do activo líquido diminuiu em relação ao ano passado, enquanto a taxa média de crescimento do activo total e do lucro operacional foi negativa.
Em termos de solvência, a alavancagem regulatória alcançou resultados iniciais, e as empresas imobiliárias prestam mais atenção à gestão de caixa. Em 2021, sob o pano de fundo das “três linhas vermelhas”, a concentração de empréstimos imobiliários e outras políticas, o ambiente de financiamento anual se tornará mais apertado. No terceiro trimestre de 2021, a política continuou a ser apertada. Algumas empresas imobiliárias causaram problemas de dívida, que foram rebaixados muitas vezes por agências de rating chinesas e estrangeiras, dificultando o ambiente de financiamento. Desde o quarto trimestre, muitos departamentos têm feito esforços intensivos para manter o desenvolvimento saudável do mercado imobiliário, promover um círculo virtuoso e prevenir e resolver os riscos do setor imobiliário.
O relatório mostra que, em termos de solvência de longo prazo, o rácio médio do passivo do ativo das empresas imobiliárias listadas excluindo os adiantamentos recebidos em 2021 foi de 61,62%, uma diminuição homóloga de 2,09%; O rácio médio da dívida líquida foi de 87,68%, uma queda de 7,39 pontos percentuais em relação ao ano anterior. Em termos de solvência de curto prazo, em 2021, o rácio corrente médio das empresas imobiliárias cotadas foi de 1,66 e o rácio rápido médio foi de 0,65, ambos permanecendo basicamente estáveis em relação ao ano anterior. O rácio médio da dívida de curto prazo de caixa foi de 1,33, um aumento de 2,31 pontos percentuais em relação ao ano anterior, e a solvência de curto prazo melhorou. Em 2021, o setor como um todo controlará passivos, e haverá grande pressão para desalavancagem. Mesmo as principais empresas imobiliárias devem ser prudentes e prudentes, e prestar atenção à escala da dívida, período de reembolso e gestão do fluxo de caixa.
Em termos de rentabilidade, a margem de lucro diminuiu e todos os indicadores diminuíram. Em 2021, o lucro operacional médio das empresas imobiliárias listadas foi de 4,281 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 18,41%; O lucro líquido médio foi de 2,519 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 21,70%; O retorno médio dos ativos líquidos foi de 3,04%, uma diminuição de 5,74 pontos percentuais em relação ao ano anterior; O retorno médio do ativo total foi de 2,65%, queda de 0,97 pontos percentuais em relação ao ano anterior. Globalmente, todos os indicadores de rentabilidade diminuíram em graus variados em comparação com o ano anterior.
Em termos de rentabilidade absoluta, os lucros líquidos de 11 empresas imobiliárias listadas excederam 10 bilhões de yuans, representando 6,96%; 25 empresas imobiliárias listadas sofreram perdas, representando 15,82%. Do ponto de vista da rentabilidade relativa, apenas três empresas imobiliárias listadas apresentam um retorno sobre o ativo total superior a 10%, representando 1,90%. Em comparação com 2020, a proporção de empresas imobiliárias cotadas com um retorno do ativo total de mais de 10% diminuiu, a proporção de empresas imobiliárias cotadas entre 5%-10% aumentou ligeiramente, a proporção de empresas imobiliárias cotadas entre 0-5% diminuiu ligeiramente e a proporção de empresas imobiliárias cotadas menos de 0 aumentou significativamente por dois anos consecutivos. No geral, a taxa de retorno das empresas imobiliárias listadas é principalmente de 0-5%, e o nível geral de lucro é inferior ao de 2020.
Em termos de capacidade de crescimento, a escala de receitas aumentou ligeiramente e o lucro líquido diminuiu em grande medida. Em 2021, a receita do negócio de desenvolvimento imobiliário, a receita operacional e a escala de ativos líquidos das empresas imobiliárias listadas aumentaram, e a escala de lucro líquido diminuiu. Especificamente, o rendimento médio dos negócios de desenvolvimento imobiliário aumentou 7,21% em termos homólogos, 5,37 pontos percentuais superior ao do ano anterior; A receita operacional média aumentou 10,81% em termos homólogos e a taxa de crescimento diminuiu 4,59 pontos percentuais face ao ano anterior; O lucro líquido médio diminuiu 21,69% em termos homólogos; A dimensão média dos activos líquidos aumentou 8,38% em termos homólogos, uma diminuição de 5,38 pontos percentuais face ao ano anterior.
Em termos de eficiência operacional, a eficiência operacional aumentou constantemente, e a taxa de crescimento do estoque continuou a diminuir. Em 2021, os indicadores de eficiência operacional das empresas imobiliárias cotadas continuarão a subir de forma constante, com a taxa média de volume de negócios de inventário, taxa de volume de negócios atual de ativos e taxa de volume de negócios total de ativos de 0,40,0,30 e 0,21 respectivamente, que são ligeiramente superiores aos de 2020.
Com o enfraquecimento do atributo financeiro do setor imobiliário e a atualização contínua de políticas como o fornecimento centralizado de terras e “três linhas vermelhas”, a pressão de retirada de capital e de capitalização é grande, e a taxa de crescimento da escala de estoque das empresas imobiliárias listadas desacelera. O relatório mostra que, em 2021, o inventário médio de empresas imobiliárias cotadas aumentou 5,57% em termos homólogos, e a taxa de crescimento diminuiu 9,23%. Em 2021, sob a influência da política de “quatro limites”, as empresas imobiliárias estarão sob certa pressão. Do ponto de vista da concentração de inventário, o inventário total das 10 maiores empresas imobiliárias listadas representou cerca de 43%, as 30 maiores empresas imobiliárias representaram cerca de 74% e as 50 maiores empresas imobiliárias representaram cerca de 86%. Em comparação com 2020, a tendência de concentração é fortalecida.
Do ponto de vista da responsabilidade social, o montante do pagamento de impostos diminuiu e as empresas praticam a responsabilidade social. Em 2021, o valor médio do imposto das empresas imobiliárias listadas foi de 1,836 bilhão de yuans, uma diminuição homóloga de cerca de 15%. Por um lado, a epidemia se repetiu nos últimos dois anos, e o Estado implementou a política de redução de impostos e taxas para ajudar as empresas a resistir ao impacto da epidemia. Por outro lado, a redução da margem de lucro global da indústria é também uma das possíveis razões para a redução do montante do imposto. No nível público, grandes empresas imobiliárias têm realizado ativamente atividades de bem-estar público em revitalização rural, redução da pobreza direcionada, cultura e esportes, anti-epidemia e ajuda em desastres, proteção de relíquias culturais e outros campos. Sob a influência da normalização da prevenção de epidemias, todas as 30 principais empresas imobiliárias listadas participaram da ajuda anti-epidemia e desastres, 26 empresas participaram da revitalização de aldeias direcionadas para alívio da pobreza e 24 empresas participaram ativamente de atividades de educação e assistência estudantil.
Do ponto de vista da capacidade de inovação, com a transformação do modelo de desenvolvimento da indústria, retornando à natureza da residência do produto, com foco no desenvolvimento de negócios diversificado e buscando dividendos da gestão tornaram-se gradualmente o ponto de partida e ponto de avanço das empresas imobiliárias em tempos difíceis. Mais e mais empresas imobiliárias, a partir das necessidades dos clientes, realizam atualização iterativa de produtos, promovem a atualização do serviço de produtos, fortalecem a gestão da satisfação do cliente, enfatizam a supervisão da qualidade do projeto e continuam a trazer o novo em termos de empoderamento científico e tecnológico e aplicação digital. Além disso, a fim de expandir a receita e encontrar uma variedade de canais de lucro, o desenvolvimento de negócios diversificado e os esforços para encontrar a segunda curva de crescimento podem se tornar uma escolha importante para muitas empresas imobiliárias em 2022. Ao mesmo tempo, o setor de gestão imobiliária ainda é a escolha preferida da maioria das empresas imobiliárias.O setor imobiliário com fluxo de caixa estável, baixa concentração e grande espaço de crescimento tem sido amplamente reconhecido pelo mercado de capitais.
O relatório de pesquisa de avaliação aponta que o atual mercado imobiliário está gradualmente atingindo o pico, o espaço de lucro é relativamente estreito, os canais de financiamento precisam ser dragados e o setor enfrenta mais desafios. Com a introdução contínua da política de estabilização imobiliária em 2022, ela é propícia ao desenvolvimento saudável do setor imobiliário. Ao mesmo tempo, as empresas imobiliárias listadas devem começar por si mesmas, gerenciar e inovar ativamente para melhor atender às necessidades do mercado, e se esforçar para desempenhar um papel maior na tarefa de estabilizar o crescimento e o mercado.
