Em maio de 2022, o volume de vendas e a área das empresas da amostra diminuíram 55% e 56% em relação ao ano anterior, o que foi basicamente o mesmo que o declínio em abril, e aumentaram 11% e 10% mês a mês, respectivamente, mostrando sinais de recuperação marginal. A diferenciação das empresas intensificou-se, e a diminuição homóloga do volume de vendas das empresas de alto crédito foi significativamente inferior à verificada em abril. Acreditamos que os fundamentos do mercado podem ter surgido. Com o acúmulo contínuo de políticas do lado da demanda e o enfraquecimento gradual do impacto das epidemias locais, espera-se que o mercado imobiliário inaugure a recuperação no segundo semestre do ano.
Vale a pena olhar para a melhoria marginal das vendas de novas casas. Em maio de 2022, a quantidade de vendas das 18 empresas da amostra que acompanhamos foi de 274,3 bilhões de yuans, uma diminuição ano a ano de 55% (uma diminuição ano a ano de 56% em abril) e um aumento de 11% mês a mês (uma diminuição mês a mês de 21% em abril); A área de vendas foi de 18,26 milhões de metros quadrados, um decréscimo homólogo de 56% (decréscimo homólogo em abril) e um aumento mensal de 10% (decréscimo mensal de 18% em abril). Em termos de dados cumulativos, de janeiro a maio, o volume de vendas das empresas da amostra diminuiu 48% em termos homólogos e a área de vendas diminuiu 46% em termos homólogos. O mercado de segunda mão mostrou sinais de aquecimento, e a melhoria marginal das vendas de novas casas também vale a pena olhar para a frente.
O mercado ainda está preocupado com a entrega. Em maio, intensificou-se a diferenciação do desempenho de vendas das empresas da amostra que acompanhamos, tendo o volume de vendas das empresas de alto crédito diminuído 42% em relação ao ano anterior, significativamente inferior ao decréscimo de 48% em abril; O volume de vendas das empresas de crédito geral diminuiu 76% em termos homólogos, expandindo-se ainda mais em comparação com o declínio de 74% em abril. Os preços médios das casas de diferentes empresas também mostraram a tendência oposta.Em maio, os preços médios das casas de venda de empresas de alto crédito foram 15190 yuan / m2, acima de 2% mês a mês; O preço médio de venda das empresas de crédito geral foi de 12864 yuan / m2, abaixo de 4% mês em mês. Acreditamos que desde que a crise do crédito imobiliário eclodiu no segundo semestre de 2021, o novo mercado imobiliário vem enfrentando problemas de entrega. Por um lado, pode piorar o desempenho das casas novas do que das casas de segunda mão, por outro lado, também aumenta o desempenho das empresas de alto crédito.
O efeito das políticas do lado da procura para apoiar o fundo está começando a mostrar-se. Em maio, os governos central e local emitiram sucessivamente uma série de políticas no lado da demanda de imóveis. A taxa de juro do LPR a cinco anos foi reduzida para 4,45%, e o limite inferior da taxa de juro do primeiro empréstimo hipotecário à habitação foi reduzido para 4,25%, 138 pontos base em relação à diferença média ponderada da taxa de juro dos empréstimos à habitação individual até ao final de 2021. Várias regiões introduziram também sucessivamente uma série de políticas do lado da procura centradas nas restrições de vendas, preços, compras e empréstimos para estimular a procura do mercado e manter o desenvolvimento saudável e estável da indústria. Acreditamos que os dados de vendas empresariais em maio mostram que a acumulação de políticas do lado da demanda desempenhou inicialmente um papel de apoio no ciclo descendente da indústria. Considerando o papel defasado das políticas, espera-se que o mercado acelere a recuperação no segundo semestre do ano.
O impacto da situação epidêmica local é gradualmente enfraquecido, e a demanda cumulativa pode ser liberada. As vendas de imóveis nas principais cidades afetadas pela epidemia local foram afetadas em graus variados, estimamos que até 30-40% dos locais de vendas em todo o país possam ter tomado medidas para limitar ou fechar o fluxo durante o período com maior escopo de fechamento. Atualmente, a prevenção e controle de epidemias em Pequim e Xangai fizeram progressos faseados, e a ordem econômica e industrial nacional deve ser restaurada em junho. Acreditamos que a maior parte da demanda por compra de imóveis não desaparecerá devido à epidemia. Com o enfraquecimento do impacto da prevenção e controle epidêmico, a demanda suprimida por compra de imóveis pode levar a uma liberação mais concentrada, e a China Oriental, que foi muito afetada no estágio inicial, deve se recuperar.
Fatores de risco: algumas empresas de desenvolvimento com fundos limitados podem ter riscos de crédito. O risco de a epidemia se recuperar em algumas áreas. A rentabilidade das empresas foi muito afetada, e as declarações são a personificação da história. Prevemos que o desempenho interino das empresas em 2022 provavelmente estará sob pressão.
Estratégia de investimento. Acreditamos que a recuperação marginal dos dados de vendas indica que os fundamentos do mercado podem ter surgido, o acúmulo de políticas do lado da demanda e o enfraquecimento do impacto das epidemias locais promovem ainda mais a recuperação da confiança do mercado, e as vendas de imóveis devem continuar aumentando no segundo semestre do ano. A diferenciação do desempenho empresarial intensificou-se e as vantagens de mercado de empresas de alto crédito com forte capacidade de desenvolvimento, alta certeza de entrega e qualidade de habitação garantida tornaram-se gradualmente proeminentes. Estamos otimistas sobre o shell da plataforma de serviços de transação de habitação e os blue chips para alto crédito e desenvolvimento imobiliário eficiente, incluindo Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) green City China, grupo Longhu e China Resources Land.
