Recentemente, a China Construction imobiliário anunciou que introduziria Henan Railway Construction como o segundo acionista, e a cidade do Sul da China introduziria a construção e desenvolvimento de zona especial como o principal acionista principal.
Desde que “aquisição e financiamento de M&A” foi mencionado pela primeira vez no final do ano passado, aquisição e M&A tornou-se um vocabulário de alta frequência de imóveis e tem sido mencionado com frequência. De acordo com estatísticas institucionais, até agora, nos últimos cinco meses, o financiamento total de fusões e aquisições imobiliárias, incluindo empréstimos de fusões e aquisições e contas de fusões e aquisições, ultrapassou 200 bilhões de yuans, mas em comparação com o valor do financiamento, o número de fusões e aquisições recebidas não é como esperado. Na opinião dos especialistas, a aquisição de projetos de fusões e aquisições é um “osso” difícil.
empresas privadas estáveis tornam-se a nova força principal do financiamento de M & A
Eventos de risco no setor imobiliário ainda estão surgindo. De acordo com os dados do Instituto de Pesquisa do Índice da China, o saldo atual das ações de títulos de empresas imobiliárias é de cerca de 2,8 trilhões de yuans, e os títulos no exterior representam 47%. O saldo devido dentro de um ano é de 950 bilhões de yuans, dos quais a dívida externa representa 33,2%. Há grande pressão sobre o reembolso da dívida interna. Julho e agosto deste ano são o segundo pico de reembolso da dívida no ano.
É de salientar que, desde o final do ano passado, os empréstimos de M&A foram mencionados pelas autoridades competentes pela primeira vez, e é evidente que o apoio financeiro ao projeto de empresas imobiliárias em dificuldade “aquisição e M&A”. Desde 2022, as empresas imobiliárias têm sido continuamente apoiadas por obrigações de M&A e empréstimos de M&A. Em abril, as autoridades reguladoras incentivaram a AMC (sociedade gestora de ativos) e os bancos a participar na aquisição e fusão de projetos de empreendimentos imobiliários. Aquisição e fusão tornaram-se um dos meios importantes para resolver os riscos atuais.
A este respeito, Wang Lin, diretor de pesquisa da divisão de negócios empresariais do Instituto de Pesquisa do Índice China, acredita que a venda de projetos ou ações é uma iniciativa das empresas imobiliárias que sofreram com um acidente. Ao transferir ativos, eles retiram passivos para “emagrecer” o balanço; A venda de alguns ativos não afetará a capacidade de operação sustentável das empresas imobiliárias, e os fundos podem ser recuperados rapidamente. Para as empresas adquiridas, elas podem complementar os ativos a preços preferenciais.
Por conseguinte, as fusões e aquisições tornaram-se uma nova ferramenta para as empresas salvarem e financiarem. Em particular, o financiamento de fusões e aquisições não está incluído no âmbito de avaliação das “três linhas vermelhas”, que promove a rápida implementação do financiamento de fusões e aquisições.
De acordo com as estatísticas incompletas de Kerui, em 25 de maio, o montante total de vários financiamentos de M & A recebidos por empresas imobiliárias era de cerca de 211,9 bilhões de yuans, dos quais o montante total de empréstimos de M & A concedidos por empresas imobiliárias era de cerca de 196 bilhões de yuans. Entre eles, após as empresas estatais centrais, empresas privadas estáveis tornaram-se a força principal absoluta do financiamento de M & um empréstimo. Por exemplo, o montante total de novos empréstimos de M & A da Midea imobiliário e jardim rural excedeu 30 bilhões de yuans no ano, e Xuhui, New Hope Liuhe Co.Ltd(000876) e Ruian também excederam 10 bilhões de yuans.
Em contrapartida, os empréstimos de M&A bancários representam a maioria, e as obrigações de M&A são relativamente pequenas. De acordo com as estatísticas de Kerui, desde 2022, apenas três empresas imobiliárias emitiram com sucesso quatro projetos de M & A, totalizando 4,4 bilhões de yuans. De acordo com as estatísticas do China Index Research Institute, este ano, os títulos de M & A de empresas imobiliárias (incluindo aprovadas, mas não emitidas) foram de 12,2 bilhões de yuans, enquanto os títulos de M & A de instituições financeiras para empresas imobiliárias (incluindo aprovadas, mas não emitidas) foram de 45 bilhões de yuans.
Este ano, o montante de operações de M&A recebidas diminuiu em vez de aumentou
Vale ressaltar que a política de financiamento de M&A apoiada não trouxe mais transações ao mercado. De acordo com dados de Kerui, em may192022, houve cerca de 22 fusões e aquisições no ano, envolvendo uma quantia de transação de 45,8 bilhões de yuans. No primeiro e segundo trimestres de 2021, houve cerca de 100 transações de M & A, com um valor de transação de 141,2 bilhões de yuans. No primeiro e segundo trimestres de 2020, a quantidade de transações de M & A também atingiu 124,9 bilhões de yuans.
Da perspectiva de eventos específicos de M & A, casos de M & A de mais de 10 bilhões de yuans em 2022 são raros, apenas alguns casos de aquisição em larga escala de pacotes de ativos, e a maioria dos casos de M & A estão concentrados em um único projeto ou nível de gerenciamento de propriedade. Por exemplo, Binjiang gastou RMB 5,632 bilhões para comprar 100% de capital da confiança Zhongrong Yongkang Zhongtai projeto da cidade; China Recursos A vida de Vientiane adquiriu sucessivamente 100% de patrimônio líquido do serviço Zhongnan e 100% patrimônio líquido da propriedade de Yuzhou, com uma consideração total de RMB 3,543 bilhões.
Na opinião de dingzuyu, CEO do grupo empresarial E-House, M & A oferece muitas oportunidades de empresas imobiliárias, mas projetos de M & A são um “osso” difícil de mastigar, porque há uma grande lacuna entre o julgamento do comprador e do vendedor sobre o preço do ativo. Sob a situação atual, o comprador espera descontar os ativos ao receber M & A, e é melhor acertar uma “fratura”, enquanto a disposição do vendedor para descontar é geralmente baixa.
No salão sobre aquisição e fusão de projetos imobiliários patrocinados pelo China Index Research Institute, zhangmengwen, diretor do centro de gestão de investimentos de Weiran holdings, disse que o problema enfrentado pelo mercado de aquisição e fusão é que o preço atual do mercado primário é baixo, então as empresas imobiliárias não estão dispostas a realizar fusões e aquisições no mercado secundário. Ao mesmo tempo, as empresas acidentais não estão dispostas a vender os projetos de alta qualidade que mantêm, mas poucas pessoas prestam atenção aos projetos problemáticos. De um modo geral, as fusões e aquisições envolvem due diligence, alienação de ativos e alienação de problemas históricos. O processo é relativamente pesado, a confiança do mercado é insuficiente e a disposição de fusões e aquisições é fraca. Além disso, o montante de fundos de fusões e aquisições ainda é insuficiente e o público ainda é limitado.
Quanto à razão pela qual o volume de transações de fusões e aquisições é baixo, Wang Lin acredita que, a fim de evitar tocar em ativos principais, as empresas em perigo estão relutantes em vender projetos de alta qualidade, enquanto o cessionário é cauteloso no investimento, resultando em menos projetos. Além disso, as estruturas patrimoniais e de dívida de alguns projetos são complexas, o ajuste é complexo e a transferência é difícil.
m & A entre parceiros existentes ainda é a corrente principal
“Atualmente, o mercado imobiliário ainda é dominado por fusões e aquisições entre parceiros existentes, raramente beneficiando projetos de terceiros.” De acordo com Wang Lin, a aquisição e fusão de projetos tornaram-se o principal modo, especialmente a aquisição de capital próprio de projetos de cooperação empresarial imobiliária, que se manifesta principalmente na aquisição dos direitos e interesses detidos por outros acionistas pelos acionistas da empresa de desenvolvimento de projetos. Tal aquisição e fusão tem uma base de cooperação, um processo de venda curta e um rápido retorno de fundos. Por exemplo, a China Shipping adquiriu as ações do projeto Guangzhou Asian Games Village detido por Yajule e Shimao respectivamente, e a Midea adquiriu as ações relevantes de projetos cooperativos, como huayangnian e Zhengrong.
Por exemplo, o “primeiro irmão Henan” Jianye imobiliário controlado pela hubaosen anunciou na noite de 1º de junho que iria introduzir Henan Railway Construction como o segundo acionista. Acrescentando o fundo dos ativos estatais à composição dos acionistas, a venda de capital também tem a natureza de “auto-ajuda” para os imóveis Jianye.
Além disso, em maio deste ano, a área especial de construção e desenvolvimento Co., Ltd. subscreveu 3,35 bilhões de ações da cidade de Huanan com HK $ 1,91 bilhão, tornando-se o maior acionista da cidade de Huanan. Também é relatado que o governo de Chongqing está liderando empresas estatais locais a tomar ações em Jinke Property Group Co.Ltd(000656) .
Chen Xing, vice-diretor de pesquisa da divisão de negócios empresariais do Instituto de Pesquisa de Índice da China, disse que M & A no nível do grupo se refere à introdução de um terceiro para participar da alienação de risco, otimizando a estrutura patrimonial e aumentando a força dos acionistas através da cooperação estratégica e aumento de capital. A vantagem é que os parceiros são muitas vezes empresas estatais, empresas centrais e AMC (empresas de gestão de ativos) com certa força, que podem desempenhar um papel no aumento do crédito das empresas; A desvantagem é que os requisitos para ambas as partes são relativamente altos, e o tempo de alienação é muito longo, e uma vez que a reestruturação da dívida começa, a empresa pode perder o controle.
Para o futuro mercado imobiliário M & a, zhangmengwen acredita que “a taxa de lucro principal do imobiliário é maior do que a da indústria de manufatura geral, e a taxa de realização de ativos é alta, por isso ainda é uma indústria potencial. Ao realizar atividades de M & A, as instituições financeiras devem fazer um bom trabalho na estratégia de layout regional, o projeto deve ter tapetes de segurança suficientes e configurar controle de risco suficiente.”
Na visão de Wang Lin, como resolver oportunamente os riscos empresariais, dispor de projetos de risco e controlar os riscos gerais da indústria tornou-se o principal problema enfrentado pela indústria imobiliária. Com a implementação contínua e aprofundada das políticas e o lançamento contínuo do financiamento de fusões e aquisições, o mercado de fusões e aquisições liberará maior potencial de desenvolvimento. Empresas capacitadas podem aproveitar a oportunidade atual, participar ativamente nas atividades de fusões e aquisições, expandir a escala e expandir o layout.
