Em 2021, sob as “três linhas vermelhas”, fornecimento centralizado de terras, supervisão rigorosa de fundos de pré-venda e outras políticas, os desenvolvedores aceleraram a desalavancagem, a indústria entrou em liquidação e os imóveis começaram a seguir a indústria transformadora.
Na reunião de desempenho, muitos executivos disseram francamente que a indústria não poderia retornar à margem de lucro bruto anterior de 30% ou superior, e como estabilizar a lucratividade foi o foco das atençõesp align=”center”>
A receita média está perto de 100 bilhões de yuans
Em 2021, aumentar a renda sem aumentar o lucro ainda será o mainstream da indústria.
De acordo com os dados de 48 empresas imobiliárias típicas, mais de 80% da receita das empresas aumentou em graus variados. A taxa média de crescimento homólogo das empresas imobiliárias da amostra atingiu 17,3%, mas a taxa de crescimento homólogo correspondente obviamente não conseguiu manter-se. A margem de lucro bruta e a margem de lucro líquida da maioria das empresas mostraram uma tendência descendente, e algumas empresas até diminuíram mais de 10% ano a ano.
De acordo com os dados do think tank Yihan, em 2021, a receita média das empresas imobiliárias da amostra acima foi de 99,95 bilhões de yuans, perto de 100 bilhões de yuans. Existem duas empresas que ultrapassaram a escala de RMB 500 bilhões, entre elas, a receita de Greenland Holdings Corporation Limited(600606) y-o-ano aumentou 19,4% para RMB 544,76 bilhões, seguida pelo jardim rural com RMB 523,06 bilhões, e a receita da empresa aumentou 13% ano a ano.
A Vanke é a única no campo de 400 bilhões. Sua receita anual no ano passado foi de 452,8 bilhões de yuans, um aumento de 8% em relação a 2020. É a única empresa imobiliária entre os três primeiros em termos de crescimento de receita inferior a 10% Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) China desenvolvimento no exterior, grupo Longhu e China Resources Land estão todos no acampamento de 200 bilhões, e suas receitas aumentaram em mais de 15% ano a ano, incluindo 30,4% para o desenvolvimento no exterior da China e 21% para o grupo Longhu.
Seis empresas, incluindo Seazen Holdings Co.Ltd(601155) . Dos quais Seazen Holdings Co.Ltd(601155) e China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) eram 168,23 bilhões de yuans e 160,64 bilhões de yuans respectivamente, e os quatro restantes estavam entre 100 bilhões e 110 bilhões de yuans.
No geral, em 2021, havia 13 empresas imobiliárias com uma escala de receita de mais de 100 bilhões de yuans, representando cerca de 27,08%, a mesma proporção que a do escalão de 50 bilhões-100 bilhões de yuans, enquanto havia 21 empresas com uma escala de 10 bilhões-50 bilhões de yuans, representando 43,75%.
A única empresa com uma escala de menos de 10 bilhões de yuans é o imobiliário Landsea. No ano passado, alcançou uma receita de 8,08 bilhões de yuans, uma diminuição de 10,2% em comparação com 2020. É uma das nove empresas com um declínio anual na receita. Além da empresa, a receita de imóveis Jianye, Dima Holdings Co.Ltd(600565) yajule, Hesheng Chuangzhan, R & F imóveis, Cinda Real Estate Co.Ltd(600657) hejing Taifu e Rongxin China todos declinaram ano a ano.
Entre eles, a Rongxin China ficou em primeiro lugar na lista de declínio com uma receita de 33,28 bilhões de yuans, um declínio anual de 31,1%. Felizmente, no entanto, a margem de lucro bruto da empresa não mudou muito, com uma diminuição homóloga de 0,1% superando a maioria das empresas imobiliárias do setor.
A margem de lucro bruta de mais de 90% das empresas caiu
No ano passado, a margem bruta de lucro de 27 empresas imobiliárias ultrapassou 20%, representando 56,25%, das quais 11 ultrapassaram 25%.
Hesheng Chuangzhan e Baolong imóveis são as duas únicas empresas com uma margem de lucro bruto de mais de 30%. Tempo China, China Resources Land, Yajule, grupo Longhu e outras 9 empresas têm uma margem de lucro bruto de mais de 25%, e 16 empresas têm uma margem de lucro bruto de 20%-25%.
Entre as 48 empresas imobiliárias típicas, 20 têm uma margem de lucro bruta de 10%-20% (incluindo 10%) e Sino Ocean Group, Zhongliang holdings, Greentown China, Midea imobiliário, China Jinmao, Xuhui holdings e Jianye imobiliários estão todos neste escalão.
A R&F imobiliária ficou no fundo com uma margem de lucro bruta inferior a 10%. A margem de lucro bruta da empresa em 2021 foi de 6,5%, uma queda de 17,2 pontos percentuais em relação a 2020.
Não é apenas R & F imobiliário que viu um declínio acentuado na margem de lucro bruto, mas também 6 empresas como Hesheng Chuangzhan, Gemdale Corporation(600383) Gemdale Corporation(600383) .
No geral, entre as 48 empresas imobiliárias típicas, quase 94% da margem de lucro bruta das empresas diminuiu em graus variados. Quando se trata das razões do declínio, as palavras “alto preço da terra” e “regulação da indústria” aparecem frequentemente na boca dos executivos seniores.
China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) no ano passado, a margem de lucro bruta caiu ainda para 25,5%. Na reunião de desempenho realizada no final de março, huangjunlong, diretor financeiro da empresa, explicou a mudança. Ele disse que a queda da margem de lucro bruta se deve à aquisição de algumas parcelas de alto preço nos anos anteriores. Esses projetos foram realizados gradualmente nos últimos dois anos, afetando a margem de lucro bruta da empresa.
Taxa de juros líquida começa a mostrar valor negativo
O declínio da margem de lucro bruto arrastou diretamente para baixo a margem de lucro líquido da empresa. No ano passado, apenas 5 das 48 empresas imobiliárias típicas subiram em termos homólogos, representando cerca de 10,42%.
O repórter da notícia financeira internacional observou que, em 2021, a taxa de juros líquida de 15 empresas excedeu 10%, incluindo o grupo Longhu, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) . Entre eles, a taxa de juros líquida de 4 empresas ultrapassou 15%, das quais Hesheng Chuangzhan foi a mais alta, com 33,7%, enquanto Baolong imobiliário, China Overseas Development e China Resources Land foram 18,4%, 17,8% e 17,6%, respectivamente.
Existem 29 empresas imobiliárias com uma taxa de juro líquida inferior a 10%, representando mais de 60%, incluindo China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) .
Tomando Shenzhen Overseas Chinese Town Co.Ltd(000069) como exemplo, a taxa de juros líquida da empresa no ano passado foi de cerca de 7%, queda de 12,2 pontos percentuais em relação a 2020, a menor nos últimos anos A taxa de juro líquida da empresa foi de 9,5%, caindo para o nível de dígito único pela primeira vez, 3,6 pontos percentuais em relação ao ano anterior China Vanke Co.Ltd(000002)
Além disso, as taxas de juros líquidas dos imóveis Landsea, Dima Holdings Co.Ltd(600565) r & F apresentaram valores negativos, que são -8,6%, -9,4% e -11,4%, respectivamente.
A queda homóloga das taxas de juros líquidas destas três empresas também esteve entre as maiores, das quais os imóveis Landsea caíram 9 pontos percentuais em relação a 2020, enquanto Dima Holdings Co.Ltd(600565) r & F os imóveis caíram 19,1 pontos percentuais e 22,1 pontos percentuais, respectivamente.
De acordo com a análise do think tank Yihan, além do impacto do declínio na margem de lucro bruto, a provisão significativa para imparidade de estoque e o declínio na receita de investimento das joint ventures também erodiram os lucros líquidos das empresas em certa medida.
Nos últimos anos, devido às demandas de expansão de escala, os projetos de desenvolvimento cooperativo entre empreendimentos imobiliários aumentaram significativamente, e a redução da rentabilidade desses projetos também arrastou para baixo o nível da margem de lucro líquido da empresa. Em 2021, a proporção do lucro de investimento das joint ventures no lucro líquido de mais da metade das empresas da amostra diminuiu, com uma queda média de cerca de 7,5%.
Do ponto de vista do acréscimo de imparidade de inventário, devido ao impacto do limite de preços e ao declínio contínuo do mercado imobiliário desde o segundo semestre de 2021, as empresas imobiliárias aumentaram os seus esforços para acumular perdas de depreciação de inventário. O valor absoluto da proporção de perdas de depreciação de inventário nos lucros líquidos de algumas empresas imobiliárias em 2021 aumentou rapidamente para cerca de 50%, e algumas empresas ultrapassaram até 100%.
A maneira de quebrar o jogo
Diante do declínio da rentabilidade global da indústria, Li Xin, presidente da China Resources Land, expressou suas ideias na reunião de desempenho no final de março. Ele acreditava que “a margem de lucro bruto global da indústria deve retornar a cerca de 20% ou mais, mas o nível anterior de 30% ou mais não pode ser retornado”.
Wubijun, diretor financeiro da horta do país, também acredita que após o período de ajuste, a margem de lucro bruto geral da indústria aumentará novamente. De acordo com sua divulgação, a margem bruta de lucro do jardim rural de 2020 ao primeiro semestre de 2021 atingiu 20%.
Como manter uma boa rentabilidade e um desenvolvimento constante em tempos de mudança é uma questão importante para as empresas imobiliárias.
Desde o ano passado, os desenvolvedores têm ajustado sucessivamente sua estrutura organizacional, como necessário divisão, fusão ou compactação de regiões, ajuste de direção de incentivo e orientação das organizações para melhorar a eficiência e eficiência, empoderamento digital, etc.
Este é o consenso de quase todas as empresas imobiliárias em termos de operação e gestão. A razão pela qual pretendem alcançar redução de custos, aumento de eficiência e reforma drástica é que a gestão geralmente acredita que a rentabilidade global descendente do setor é difícil de reverter no curto prazo e permanecerá baixa. Após o ajuste da indústria e a racionalização do mercado fundiário, o nível de lucro retornará ao nível normal. Durante este período, as empresas precisam fortalecer a capacidade anti risco através do ciclo.
Yihan think tank apontou que, além de melhorar a capacidade operacional, as empresas também refletiram na transformação das estratégias de investimento e explorar ativamente a transformação. “Em termos de estratégias de investimento, podemos claramente sentir que as empresas são mais cautelosas”, é melhor não levá-lo, mas nunca levá-lo errado “tornou-se um consenso.
Até agora, muitas das principais empresas imobiliárias obtiveram o valor de aquisição e fusão, mas a aquisição e fusão em larga escala não foram realizadas, a razão é nada mais do que a consideração de equilibrar lucros e riscos.
Na reunião de desempenho em 2021, o grupo Longhu, China Resources Land, Midea imobiliário, etc., disseram que iriam coletar prudentemente fusões e aquisições. A empresa nivelaria os riscos e lucros das fusões e aquisições coletadas com os dos projetos de licitação, leilão e listagem. Relativamente falando, as pessoas preferem os projetos de licitação, leilão e listagem no mercado aberto. Chenxuping, CEO da Longhu, disse sem rodeios, “com o declínio da popularidade do mercado imobiliário, bem como a alta alavancagem e compensação irracional, será propício ao nosso acesso a terras com preços mais baixos e à restauração gradual do lucro bruto imobiliário.”
Empresas com modo característico de aquisição de terras continuarão a aderir aos modos de aquisição de terras, como cooperação empresarial estatal, gancho de terra e Tod, como Yuexiu imobiliário.
Na visão de Yihan think tank, a lucratividade da indústria imobiliária continuará sob pressão no curto prazo, e será difícil fazer um avanço após o retorno a longo prazo. Portanto, as empresas devem estabilizar seus principais negócios de desenvolvimento, investimento preciso e gestão enxuta no curto prazo. A fim de garantir a lucratividade a longo prazo, os desenvolvedores também devem começar a explorar novos modelos de desenvolvimento adequados para seu próprio layout.
