No segundo trimestre, novas políticas foram introduzidas intensamente no mercado imobiliário. De acordo com o 21 laboratório de notícias de dados, em meados de maio, mais de 130 cidades em todo o país haviam emitido novas políticas imobiliárias.
Para os compradores de casas, escolher um lugar para morar, o preço da casa é uma variável de preocupação. Embora a taxa de adiantamento e a taxa de juros da hipoteca do banco também afetem o custo de compra, os compradores muitas vezes não têm muito espaço para se mover.
Nesta rodada de regulação e controle, há muitas políticas e fatores que impulsionam a tendência descendente das taxas de juros hipotecárias.
Em primeiro lugar, em 15 de maio, o banco central e a Comissão Reguladora Bancária e de Seguros da China emitiram a “comunicação sobre questões relacionadas com o ajuste de políticas diferenciadas de crédito à habitação”, que deixou claro que o limite inferior da taxa de juro do empréstimo à habitação pessoal comercial para a primeira habitação foi ajustado para não menos do que a taxa de juro cotada no mercado do empréstimo para o período correspondente menos 20 pontos base.
Em segundo lugar, em 20 de maio, o LPR ao longo de 5 anos foi reduzido em 15bp para 4,45% separadamente, o que excedeu a expectativa. Os dois factores estão sobrepostos: actualmente, a taxa de juro do primeiro empréstimo imobiliário recentemente emitido em algumas regiões pode chegar a 4,25%.
Em terceiro lugar, todas as localidades ajustaram a taxa de juros dos empréstimos à habitação devido a políticas urbanas.
De acordo com os dados de taxa de juros de hipotecas convencionais das principais cidades divulgadas pelo Instituto de Pesquisa shell, em maio de 2022, a taxa de juros do primeiro conjunto de hipotecas convencionais em 103 cidades-chave monitoradas pelo Instituto de Pesquisa shell foi de 4,91%, e a taxa de juros do segundo conjunto foi de 5,32%, queda de 26 e 13 pontos base respectivamente em relação ao mês anterior, uma nova baixa desde 2019; O ciclo médio de empréstimos em maio foi de 29 dias, inalterado em relação ao mês anterior.
Sob regulamentação e controle intensivos, qual é o nível das taxas de juros hipotecárias em várias regiões? O repórter vasculhou várias entrevistas e informações públicas.
cidades de primeiro nível: a taxa de juro será reduzida juntamente com a cotação LPR
As cidades de primeiro nível de Pequim, Xangai, Guangzhou e Shenzhen têm taxas de juros relativamente estáveis devido à sua relação oferta-demanda relativamente estável.
Quanto aos dois nós-chave acima, muitos locais seguiram imediatamente quando o limite inferior da taxa de juros do primeiro empréstimo imobiliário recém-emitido foi reduzido em 15 de maio, mas Pequim, Xangai, Guangzhou e Shenzhen não seguiram, o que uma vez aumentou a diferença de taxa de juros com outras regiões.
Após a redução do LPR ao longo de 5 anos, a taxa de juros do empréstimo à habitação nas cidades de primeiro escalão seguiu a redução.
O repórter aprendeu que atualmente, a taxa de juros do primeiro empréstimo imobiliário do banco Beijing Daxing é de 5 anos lpr + 55 pontos base, e a taxa de juros do segundo empréstimo imobiliário é de 5 anos lpr + 105 pontos base, ou seja, a primeira casa é de 5% e a segunda casa é de 5,5%.
De acordo com as estatísticas do repórter, a taxa de juro do primeiro empréstimo imobiliário de alguns bancos em Xangai é de 4,8%, e a taxa de juro do segundo empréstimo imobiliário é de 5,5%; A taxa de juro do primeiro empréstimo imobiliário de alguns bancos em Guangzhou é de 4,85%, e a taxa de juro do segundo empréstimo imobiliário é de 5,05%; A taxa de juro do primeiro empréstimo imobiliário de alguns bancos em Shenzhen é de 4,75%, e a taxa de juro do segundo empréstimo imobiliário é de 5,05%. Ambos diminuíram com o declínio da LPR em 5 anos.
novas cidades de primeiro nível: montanha russa da taxa de juro do empréstimo à habitação
As características das novas cidades de primeiro nível são diferentes das das cidades de primeiro nível. As novas cidades de primeiro nível são os centros de ligações comerciais com as cidades vizinhas. Ao longo do último período de tempo, os preços das casas em algumas novas cidades de primeira linha subiram e caíram, e a experiência das taxas de juros hipotecárias aos compradores de imóveis também é como uma “montanha russa”.
Em 2021, a taxa de juros do primeiro empréstimo imobiliário em Chengdu foi mantida em 5,88% por um longo tempo, mesmo tão alta quanto 6,20% ao mesmo tempo. Desde 2022, a taxa de juros do empréstimo à habitação caiu gradualmente. Em abril, um comprador assinou um contrato de empréstimo à taxa de juros de 4,90%. Após a LPR ao longo de 5 anos é reduzida, a taxa de juros do empréstimo à habitação do comprador pode ser reduzida ainda mais para 4,75%.
Em meados de 2021, a taxa de juros do empréstimo à habitação em Hangzhou subiu a um ponto alto, com a primeira taxa de juros do empréstimo à habitação atingindo 6,2% e a segunda taxa de juros do empréstimo à habitação atingindo 6,4%. A última notícia é que alguns bancos em Hangzhou têm a menor taxa de juros de hipoteca de 4,45% para a primeira casa e 5,1% para a segunda casa.
A situação em Zhengzhou é semelhante. De acordo com as estatísticas do Shell Research Institute, em outubro do ano passado, a taxa de juros do primeiro empréstimo imobiliário convencional em Zhengzhou foi de 6,13%, e a taxa de juros do segundo empréstimo imobiliário convencional foi de 6,37%; No final de maio, a taxa de juros do primeiro conjunto de empréstimos à habitação convencionais em Zhengzhou era de 4,4%, queda em 173bp, e a taxa de juros do segundo conjunto foi baixa em 117bp.
O gerente de cliente de um banco em Nanjing disse ao repórter que a taxa de juro mínima da primeira casa e do primeiro empréstimo em Nanjing pode chegar a 4,25%. Quando o empréstimo para a segunda casa não foi pago fora, a proporção de pagamento deve ser de 80%, ea taxa de juro do empréstimo é de 5,05%. Atualmente, muitos métodos operacionais são pagar o empréstimo comercial da primeira casa, de modo que a taxa de pagamento inicial da segunda casa é de apenas 50%, e você pode desfrutar da taxa de juros do empréstimo da primeira casa ao comprar a segunda casa, ou seja, 4,25%.
Anos atrás, a taxa de juros do primeiro empréstimo comercial em Nanjing era de 6,2%-6,3%. Recentemente, devido à influência de várias políticas, a taxa de juros vem caindo completamente, chegando a 4,25%, que pode ser dita a mais baixa desde junho de 2013.
A partir da norma de auditoria, a política permanece inalterada em relação à anterior, mas há algum relaxamento na operação real. Por exemplo, desde que não haja problema com o relatório de crédito, a maioria dos bancos pode se comunicar e definir o padrão de certificado de renda e fluxo bancário como cerca de 1,5 vezes do valor de reembolso mensal do empréstimo, em comparação com 2 vezes antes.
Cidades de Nível 2, 3 e 4: A desregulamentação das políticas continuou a aumentar
Nesta rodada de regulação e controle, algumas cidades de segundo nível responderam positivamente, e continuaram a aumentar a política de desregulamentação, incluindo uma série de medidas, como a política de restrição de empréstimos, restrição de compra e restrição de empréstimos, e o ajuste da política de empréstimos de fundos providentes.
Em termos de taxa de juro do empréstimo à habitação, o rácio de adiantamento da primeira casa de Shijiazhuang foi reduzido para 20% (os 30 originais%), e a taxa de juro da primeira casa foi sujeita a uma gestão diferenciada, com um mínimo de 4,4%; A taxa de juro do empréstimo da primeira casa em Kunming foi reduzida no dia em que o LPR ao longo de 5 anos foi reduzido, para um mínimo de 4,25%, incluindo a dos principais bancos; Vários bancos em Jinan e Wenzhou implementaram a taxa mínima de juros hipotecários de 4,25% para a primeira casa e 5,05% para a segunda casa.
No entanto, as taxas de juro hipotecárias de algumas cidades de segundo escalão não foram “reduzidas até ao fim”. De acordo com a conta oficial do wechat da Xiamen Real Estate Industry Association, o limite inferior da taxa de juro sobre o empréstimo de habitação pessoal comercial para a primeira casa em Xiamen foi ajustado para não inferior à taxa de juro cotada no mercado (LPR) do prazo correspondente mais 10 pontos base, ou seja, o limite inferior da taxa de juro sobre o empréstimo de habitação pessoal comercial para a primeira casa em Xiamen diminuiu de 4,9% em abril para 4,55% em maio.
Para as cidades do terceiro e quarto escalões, a taxa de juros hipotecários não é alta, e esta rodada de ajuste de política é mais refletida na política “combinação”.
De acordo com as estatísticas de Soochow Securities Co.Ltd(601555) .
Por exemplo, vários bancos em Mianyang emitiram um aviso de que a taxa de juro do empréstimo comercial para a primeira casa era de 4,4%; Alguns bancos em Yibin, Luzhou e outras cidades seguiram o exemplo, reduzindo a taxa de juros do empréstimo comercial da primeira casa para 4,4%.
taxa de juro do empréstimo à habitação é precisamente regulada devido às políticas urbanas
Em geral, o mercado experimentou intensa regulação no segundo trimestre. Anteriormente, havia uma grande diferença nas taxas de juros hipotecários entre as cidades de primeiro escalão, as novas cidades de primeiro escalão e as cidades de segundo e terceiro escalões, especialmente no primeiro conjunto de habitação. No entanto, através da regulação, a diferença de taxas de juros entre diferentes cidades foi gradualmente nivelada.
No entanto, o nivelamento gradual não é igual à taxa de juro nacional unificada dos empréstimos hipotecários. Na verdade, ainda há uma diferença de preços.
China Everbright Bank Company Limited Co.Ltd(601818) departamento de mercado financeiro macro pesquisador zhoumaohua apontou para o repórter que esse tipo de preço diferencial de empréstimos à habitação se deve principalmente às diferenças no mercado imobiliário em várias regiões (cidades de linha), o que é uma manifestação concreta da regulação precisa e controle adotado por várias regiões.
Zhoumaohua disse que existem diferenças óbvias nas vantagens regionais, oferta e demanda do mercado e outros aspectos do mercado imobiliário nas cidades de primeiro, segundo e terceiro nível. Existem muitos fatores que afetam principalmente o mercado imobiliário urbano, como desenvolvimento econômico urbano, competitividade industrial, mudanças populacionais, macropolíticas, etc. Do ponto de vista do desempenho recente do mercado, as cidades de primeiro e segundo escalões assumiram a liderança na recuperação, e então esse impulso de recuperação gradualmente se expandiu para as cidades de terceiro e quarto escalões. As instituições financeiras correspondentes também realizarão “precificação” Echelon e farão ajustes precisos de acordo com a oferta e demanda e mudanças de preços no mercado imobiliário.
Do ponto de vista da precificação de risco, em geral, o imobiliário nas cidades de primeiro e segundo escalão tem maior capacidade anti-risco, maior disposição dos bancos para emprestar e mais plena concorrência entre os bancos; Algumas das cidades do terceiro e quarto escalões têm problemas na orientação industrial, ou têm uma saída líquida da população. Os bancos estão mais preocupados com empréstimos, e a taxa de juros é alta.
