A trama de “farinha é mais cara do que pão” foi encenada novamente no mercado imobiliário de Xiamen.
Entende-se que o lote de Xiamen Haitou livre comércio internacional originalmente tomou a terra em 5,7 bilhões de yuans, e o preço invisível do piso do lote era de cerca de 37000 yuans / metro quadrado. No entanto, agora o preço de venda é 25000 a 26000 yuan por metro quadrado, que é 12000 yuan / metro quadrado mais baixo do que o preço do chão no momento da aquisição de terras.
Em 13 de junho, a equipe de Haitou Free Trade International Marketing Center disse em uma entrevista com o repórter de Huaxia vezes que a principal razão para a venda de perdas foi que o preço da casa no distrito de Haicang era de cerca de 40000 yuan / metro quadrado quando o terreno foi adquirido.
É relatado que Haitou livre comércio internacional está localizado no lote h2019p30 da cidade nova de Haicang Lingang. Foi ganho por Xiamen Haitou Real Estate Co., Ltd. (doravante referido como “Haitou imobiliário”) com um preço total de 5,7 bilhões de yuans em 14 de dezembro de 2016. Naquela época, também quebrou o recorde do novo preço total de Xiamen terra rei. A área de habitação de commodities construída gratuitamente neste lote é de 39000 metros quadrados, equivalente ao preço invisível de 3701299 yuan / metro quadrado.
De acordo com o documento de construção do projeto internacional de comércio livre de Haitou, a área total de construção do comércio livre internacional de Haitou é de cerca de 310000 metros quadrados.Todo o lote é dividido em quatro clusters, com um total de 21 edifícios, incluindo 5 edifícios no cluster A1, 7 edifícios no cluster A2, 4 edifícios no cluster A3 e 5 edifícios no cluster A4.
Vale a pena mencionar que, embora Haitou livre comércio internacional adquiriu a terra em dezembro de 2016, de acordo com a equipe do centro de marketing internacional de livre comércio Haitou que disse ao repórter dos tempos Huaxia, Haitou livre comércio internacional abriu em novembro do ano passado Desde a abertura, o preço do projeto não mudou, em cerca de 250 Lingyi Itech (Guangdong) Company(002600) 0 yuan por metro quadrado.
Ou seja, levou cinco anos para Haitou livre comércio internacional levar a terra para o mercado, e o preço ainda é 11000 yuan a 12000 yuan menor do que o preço do chão por metro quadrado ao tomar a terra.
A equipe do centro de marketing internacional de livre comércio de Haitou também revelou que Haitou livre comércio internacional lançou um total de 21 casas, e cerca de 50% das casas foram vendidas.
Então por que a aquisição internacional de terras de livre comércio de investimentos estrangeiros entrou no mercado apenas cinco anos atrás, e ainda perdeu muito dinheiro? Há alguma ligação entre os dois?
Para este fim, o repórter de Huaxia times entrevistou yanyuejin, diretor de pesquisa do centro de think tank do Instituto de Pesquisa E-House, em 13 de junho. Yan Yuejin acreditava que o projeto estava no mercado apenas por cinco anos, o que estava desacelerando o ritmo das vendas e esperando o aumento dos preços dos terrenos e propriedades circundantes.
“Mas, na verdade, o mercado imobiliário não está subindo todos os anos. Há também um ajuste cíclico. Se esse pensamento de desejo estiver errado, as vendas deste projeto serão estranhas.” Yanyuejin disse.
porquê vender com prejuízo
Yanyuejin apontou que, como o preço da terra era muito alto, ele errou o mercado. Este erro não se deve inteiramente às razões da empresa, bem como ao rápido resfriamento do mercado de vendas de habitação na fase posterior, que é difícil de melhorar rapidamente a curto prazo, o que faz com que as vendas do projeto encontrem uma situação embaraçosa de preços.
De acordo com o índice global de preços da casa Hurun, o aumento anual do preço da casa no mercado imobiliário de Xiamen em 2016 atingiu 45,5%. Foi 2016 que Haitou imobiliário ganhou a terra de Haitou livre comércio internacional.
Nesse ano, o mercado imobiliário espalhou-se para o mercado de leilões local. De acordo com os dados fornecidos pela Kerui Xiamen, em 2016, a proporção de piso térreo em Xiamen foi tão alta quanto 134%, muito maior do que em 2015 em 82%P align= “centro” fonte: Kerui Xiamen
De acordo com a análise de Kerui Xiamen, em 2016, o mercado nacional era quente, a especulação imobiliária era popular em todos os lugares, e saltos de preços eram comuns. No entanto, a inversão do preço do terreno e do preço da habitação é uma lei de mercado irracional. Uma vez que o crescimento do preço da habitação não acompanhe o aumento do preço do terreno, o risco de mercado será exposto.
Além disso, de acordo com outros especialistas, a maioria das empresas imobiliárias que adquiriram terras em Xiamen em 2016 perdeu dinheiro devido ao aumento irracional dos preços dos terrenos em 2016 e à introdução de políticas regulatórias em Xiamen em 2017.
Entende-se que, a fim de evitar o risco do mercado imobiliário, Xiamen emitiu a primeira política de “restrição de vendas” do país em março de 2017, apenas quatro meses após a aquisição de terrenos pela Haitou livre comércio internacional. Exige que as casas recém-adquiridas em Xiamen só possam ser listadas e negociadas após a obtenção do certificado de título por dois anos. No entanto, se forem transferidas por doação, o cedente só pode comprá-las novamente após três anos. Em pouco tempo, Xiamen emitiu uma notificação complementar novamente, exigindo que aqueles que não obtiveram o certificado de propriedade da casa não devem lidar com a notarização discricionária da propriedade da casa, que também bloqueou o caminho para a casa de primeira mão fluir para o mercado da casa de segunda mão sem um certificado.
A introdução de políticas regulatórias esfriou gradualmente o mercado imobiliário em Xiamen, o que pode ser visto a partir dos preços mínimos em 2017 e 2018. De acordo com os dados de Xiamen Kerui, o preço médio do chão em Xiamen em 2018 foi de cerca de 22000 yuan / metro quadrado, uma diminuição de quase 20% em comparação com 2017 e cerca de 30% em comparação com 2016.
Isso faz com que muitos edifícios fiquem de guarda em alto nível. Não há dúvida de que Haitou livre comércio internacional é um deles.
Além disso, Yan Yuejin também apontou que a razão pela qual este projeto atraiu muita atenção não é apenas que o preço do projeto é menor do que o do leilão local, mas também que o nível baixo é muito alto.
“Isso evidencia algum constrangimento nas vendas atuais do projeto, o que é instrutivo, e também mostra que as vendas atuais estão sob pressão. As empresas imobiliárias não devem considerar muito sobre a rentabilidade atual, mas devem garantir as vendas atuais do projeto e fluxo de caixa.” Yanyuejin disse.
o desempenho do mercado imobiliário novo é frio
Foi também em 14 de dezembro de 2016. Naquele dia, Haitou imobiliário não só quebrou o recorde do novo rei de terras de preço total de Xiamen em virtude do lote internacional de livre comércio Haitou, mas também ganhou o primeiro lugar do preço unitário de Xiamen fora da ilha em virtude do lote de projeto Haitou bailuwan.
Naquele dia, Haitou imobiliário ganhou o lote h2016p02 em Haicang, Xiamen com um preço total de 1,983 bilhões de yuans. Mais tarde, o projeto deste lote foi nomeado Haitou Bailu Bay. Entende-se que seu preço de piso invisível é tão alto quanto 38505 yuan / metro quadrado, e ainda mantém o registro de Diwang no preço unitário fora da ilha de Xiamen.
Entende-se que o lote está localizado no nordeste do cruzamento da estrada Guanxin e Xinjing West Road na área da Malásia, com uma área de terreno de 25000 metros quadrados e uma área de construção de capacidade de cerca de 64000 metros quadrados.
De acordo com as informações públicas do escritório de segurança habitacional e administração de habitação de Xiamen, o projeto bailuwan obteve o certificado de pré-venda em lotes em 5 de agosto de 2020 e 3 de abril de 2021, respectivamente.
No entanto, ainda há novas casas à venda em Bailu Bay. De acordo com a equipe do centro de marketing do projeto Bailu Bay, que divulgou aos horários Huaxia em 14 de junho, o preço preferencial de Bailu Bay é entre 28000 e 33000 por metro quadrado, e ainda há uma escolha para cada tipo de casa.
O projeto de Haitou mais uma vez “a farinha é mais cara do que o pão”. De acordo com a conta oficial do imobiliário Haitou, o projeto bailuwan ainda é vendido em casas existentes.
Parece que a venda com desconto do projeto “Diwang” ainda não ganhou o favor do mercado, que pode ser afetado pela frieza do novo mercado imobiliário em Xiamen.
De acordo com os dados divulgados pelo National Bureau of Statistics em 18 de maio, o índice de preços de venda de casas novas em Xiamen caiu 0,5% mês a mês em abril, com um aumento homólogo de 1%. Vale a pena notar que o preço de novas casas em Xiamen caiu por quatro meses consecutivos este ano.
O volume de negócios do novo mercado imobiliário também mostra uma tendência de resfriamento.
De acordo com o monitoramento de dados Kerui, em maio de 2022, a quantidade de transação de habitação comercial em Xiamen foi de 4,872 bilhões de yuans, uma queda de 7,58% mês a mês e 75,38% ano a ano.
Quanto ao inventário de novas casas em Xiamen, com a desaceleração das transações de novas casas, o ciclo de inventário continua a alongar-se. De acordo com os dados do centro de pesquisa imobiliário Kerui, até o final de abril deste ano, o ciclo de digestão da habitação comercial em Xiamen tinha atingido 27,5 meses.
empresas imobiliárias são mais estáveis na aquisição de terras
Em comparação com o crescimento louco do mercado imobiliário de Xiamen em 2016 e 2017, as empresas imobiliárias tomaram a terra agressivamente. Mais tarde, afetado pela política, o mercado imobiliário esfriou. O mercado imobiliário em Xiamen também foi relativamente pacífico, e as empresas imobiliárias tomaram a terra com mais calma.
No atual ambiente de mercado imobiliário, o leilão de terras tem sido usado, e a transação de preço inferior é ainda mais comum.
Desde o início deste ano, Xiamen teve duas rodadas de fornecimento centralizado de terras: a primeira rodada de leilão de terras e a segunda rodada de leilão de terras venderam 10 pedaços de terra respectivamente, 9 pedaços de terra foram vendidos respectivamente, e a taxa de leilão de fluxo é de 10%. De acordo com os dados do Centro de Pesquisa Kerui, os dois primeiros leilões locais em Xiamen este ano coletaram um total de 35,3 bilhões de yuans. No entanto, em comparação com a primeira rodada de leilão de solo, o calor da segunda rodada de leilão de solo em Xiamen caiu significativamente.
Especificamente, 6 das 9 parcelas de terra vendidas com sucesso na primeira rodada de leilão de terras em Xiamen foram vendidas a um prêmio, e 2 das 6 parcelas de terra vendidas a um prêmio atingiram o preço máximo + loteria de lote, com uma taxa de prêmio global de cerca de 7%.
Entre os 9 lotes vendidos com sucesso na segunda rodada do leilão centralizado de terras em Xiamen, apenas um atingiu o topo, com uma taxa média de prêmio de 1,4%.
Em termos de relação terra/casa, de acordo com o Centro de Pesquisas Kerui, a proporção média terra/casa das propriedades negociadas na segunda rodada de leilão de terras foi de 0,57, diminuição de 2 pontos percentuais em relação à primeira rodada; A diferença de preço imobiliário foi ampliada para 19777 yuan / metro quadradoP align= “centro” fonte: Kerui Real Estate Research Center
Além disso, as duas rodadas de aquisição de terras em Xiamen são principalmente empresas estatais locais ou empresas centrais, e empresas privadas raramente aparecem. Entre eles, as empresas de aquisição de terras da segunda rodada de parcelas de transação centralizada são empresas estatais locais ou empresas centrais.
Vale a pena mencionar que o investimento imobiliário no exterior não apareceu no mercado de leilões local em Xiamen desde este ano.
