Em maio, ficou clara a tendência de estabilização do mercado imobiliário.
De acordo com os dados da Secretaria Nacional de Estatística, o investimento e as vendas imobiliárias apresentaram crescimento mensal significativo em maio; Observações adicionais dos dados sobre preços da habitação mostram que a queda no preço de venda da habitação comercial em 70 cidades de grande e médio porte está diminuindo mês a mês, a melhoria marginal do novo mercado de habitação é óbvia, a queda dos preços da habitação é reduzida mês a mês e o número de cidades em declínio é reduzido.
As cidades quentes estão preparando uma curva de estabilização. O preço de venda de novas casas em cidades de primeira linha aumentou 0,4% mês a mês, 0,2 pontos percentuais acima do mês anterior; A melhoria da oferta e da procura em algumas cidades típicas também levou a mudanças nos preços locais das casas.
A longa recuperação silenciosa do mercado imobiliário é inseparável das políticas intensivas de estabilização do mercado imobiliário. O “punho combinado” feito pelos reguladores e governos locais tem apoiado fortemente a demanda razoável de compra de imóveis e continuamente injetado confiança no mercado. O lado da oferta também é freqüentemente positivo. O financiamento de empreendimentos imobiliários sobreviveu à hora mais escura. O número de visitas ao caso Mercado e vendas têm se recuperado mês após mês. Há também sinais de recuperação no mercado imobiliário como um todo.
No entanto, o caminho de recuperação não é estável. Os dados de habitação em segunda mão que podem refletir mais verdadeiramente o mercado não se recuperaram significativamente no curto prazo. A transformação e transmissão da habitação em segunda mão para habitação nova ainda não entrou em um ciclo virtuoso. O surto também pode ter impacto no bloqueio das transações, e ainda leva tempo para que as expectativas de consumo e confiança dos compradores revertam.
Sob o ajuste aprofundado, junho pode se tornar um nó importante, o que em certa medida indica a tendência do mercado imobiliário no segundo semestre do ano.
melhoria marginal libera significância positiva
Afetado pelo aperto do crédito, o resfriamento das transações imobiliárias começou a aparecer no segundo semestre do ano passado, e a desaceleração do mercado foi relativamente óbvia no quarto trimestre. Em abril deste ano, o número de cidades em 70 cidades onde os preços das casas novas e das casas usadas caíram mês a mês aumentou 9 e 5, respectivamente, para 47 e 50.
Em maio, a queda global dos preços das casas continuou em uma base mensal, mas a queda abrandou. Houve 43 cidades onde o preço de venda das casas novas caiu em uma base mensal, 4 menos do que no mês anterior.
A melhoria do preço é o resultado da melhoria do volume de negociação. Em maio, a área de vendas e o volume de vendas de novos edifícios residenciais comerciais em todo o país aumentaram mês a mês pela primeira vez no ano, e o investimento e construção nova também aumentaram mês a mês. As mudanças positivas nas vendas e investimentos reduziram a queda mensal dos preços.
Ao mesmo tempo, os preços das novas casas nas cidades de primeiro e terceiro escalão também melhoraram. O preço das novas casas em Shenzhen virou de declínio para subir mês a mês, e o aumento em Guangzhou aumentou mês a mês, o que levou a um aumento de 0,4% no preço das novas casas em cidades de primeira linha, um aumento de 0,2 pontos percentuais em relação ao mês anterior; Os preços das novas casas em cidades de terceiro escalão caíram 0,3% mês a mês, 0,3 pontos percentuais abaixo do mês passado.
Xuxiaole, analista-chefe do shell Research Institute, apontou que para o mercado global, o significado positivo da liberação do estreitamento dos preços de novas casas em cidades de terceiro escalão em uma base mensal é maior, o que também é uma importante evidência da estabilização do imobiliário.
As mudanças positivas no novo mercado imobiliário beneficiaram das medidas intensivas de estabilização do mercado imobiliário em maio.
Entre eles, os reguladores divulgaram sinais firmes de cima para baixo, implementaram políticas de apoio faseadas ao fundo providente de habitação, mantiveram um crescimento constante do crédito imobiliário e injetaram confiança no mercado, e em termos de crédito, deram benefícios significativos.
Em 15 de maio, o Banco Popular da China e a Comissão Reguladora Bancária e Seguros da China deixaram claro que o limite inferior da primeira taxa de juros hipotecária poderia flutuar para baixo em até 20 pontos base com base na LPR, com um mínimo de 4,4%; Em 20 de maio, o banco central almejou reduzir as taxas de juros no mercado imobiliário, reduzindo o LPR de cinco anos em 15 pontos base. Com a superposição, a primeira taxa de juros hipotecária pode ser reduzida para 4,25% no mínimo. Desde então, muitas cidades implementaram a taxa mínima de juros hipotecários, reduzindo efetivamente a carga financeira dos compradores de imóveis.
Todas as localidades também fizeram esforços inéditos para melhorar as políticas imobiliárias e otimizar as medidas de regulação do mercado imobiliário com base nas condições locais. De acordo com estatísticas incompletas do Centaline Real Estate Research Institute, em maio, mais de 100 cidades emitiram políticas para estabilizar o mercado imobiliário, estabelecendo um novo recorde histórico.
Há também muitas cidades quentes, como Guangzhou, Suzhou, Qingdao, etc. A política abrange tudo, incluindo principalmente o ajuste da política de restrição de compra, redução da taxa de adiantamento, concessão de subsídios à compra de casas, modificação da política de restrição de vendas, incentivo às famílias com múltiplos filhos a comprar casas e apoio financeiro às empresas imobiliárias.
Chenxiao, analista sênior do centro de pesquisa de pesquisa de habitação Zhuge, disse ao 21st Century Business Herald que a otimização de políticas como restrições de compra e venda se concentrou principalmente no novo mercado imobiliário. A superposição de múltiplos fatores positivos desempenhou um papel importante no aumento da confiança do mercado, resultando em mudanças positivas nos preços das casas.
Cidades quentes como Chengdu demonstraram essa mudança. Em maio, os preços de novas casas e casas de segunda mão em Chengdu aumentaram 0,9%, continuando o campeão da dupla lista no mês passado e mais uma vez liderando grandes e médias cidades. Em termos de políticas, Chengdu emitiu duas novas políticas em 16 e 31 de maio, entre elas, as medidas para relaxar as condições de reconhecimento de famílias restritas efetivamente aumentaram a demanda por compra de casa, e a mudança na relação entre oferta e demanda levou à flutuação geral de preços.
A melhoria marginal de novas casas, até certo ponto, deixou o mercado ver o amanhecer. Liyujia, pesquisador chefe do centro de pesquisa de política habitacional do Instituto de Planejamento Provincial de Guangdong, acredita que o novo mercado imobiliário começou a bater no fundo em maio e deve se recuperar nos próximos dois meses. Zhang Bo, presidente da filial do Instituto de Pesquisa Imobiliária Anjuke, acredita que o momento mais difícil passou. “Os mercados de negociação das cidades quentes de primeiro e segundo escalões estão inaugurando uma nova rodada de recuperação sob o estímulo das políticas. Embora algumas cidades de terceiro e quarto escalões ainda estejam na parte inferior do mercado, impulsionadas pela tendência geral de recuperação do país, eles também devem recuperar gradualmente em lotes.” Zhang Bo disse.
os jogadores do mercado aquecem
A força interna da cadeia do setor imobiliário também está se acumulando. Como o principal corpo do mercado que pode sentir a primeira linha fria e quente, as empresas imobiliárias começaram a alimentar mudanças positivas.
O capital é uma importante linha de vida das empresas imobiliárias. Tanto o final de financiamento quanto o final de vendas melhoraram em maio. Desde maio, empresas imobiliárias privadas como o grupo Longhu, jardim rural, Midea imobiliário e Seazen Holdings Co.Ltd(601155) . De acordo com o monitoramento do China Index Research Institute, devido ao impacto dos incentivos políticos, os títulos de crédito imobiliário entraram no início do verão e aumentaram significativamente em maio em uma base mensal. Esta também é a primeira vez desde que o ambiente de financiamento da indústria foi apertado no quarto trimestre de 2021 que os títulos de crédito mostraram um aumento em uma base mensal.
A pessoa responsável por uma empresa imobiliária nacional com sede no Delta do Rio Yangtze divulgou que após o Dia de Maio, a recuperação do mercado foi claramente sentida. O número de visitantes das propriedades da empresa em maio aumentou cerca de 18% em comparação com abril. “Claro que vai demorar 2-3 meses da visita à urbanização, mas ainda estamos cheios de confiança. Espera-se que a recuperação das vendas nas principais cidades do país seja vista no terceiro trimestre.” A pessoa disse.
A pessoa responsável por outra empresa imobiliária cujas vendas em 2021 estavam entre as 20 melhores na China também disse que, com a liberação gradual de políticas de apoio relevantes, como a redução da taxa de juros hipotecários, a redução da taxa de adiantamento e a liberação da restrição de compra, as vendas em podem ter aumentado significativamente em comparação com abril, e espera-se que as vendas no todo possam ter um bom desempenho de mês a mês aumento.
Ao mesmo tempo, os fundos reguladores de pré-venda à disposição das empresas imobiliárias também deram boas notícias. De acordo com um executivo de uma empresa imobiliária nacional, 21 províncias e cidades começaram a responder ativamente à política de otimização da supervisão de capital para ajudar os desenvolvedores a melhorar a eficiência do uso de fundos de pré-venda e melhorar a liquidez dos fundos das empresas imobiliárias. “As empresas imobiliárias privadas com alta notação de crédito beneficiaram significativamente em geral.
“A fonte acrescentou.
Uma série de empresas imobiliárias disse na pesquisa do 21st Century Business Herald: “atualmente, a política chegou ao fundo, e a epidemia sobreposta foi basicamente controlada uma após a outra. Nos próximos meses, as vendas devem estabilizar uma após a outra, e até ganhar um certo crescimento.”
Em termos de mercado de terra, 19 cidades completaram a primeira rodada de transferência centralizada de abastecimento de terra em maio, mostrando sinais de aquecimento como um todo. De acordo com dados do China Index Research Institute, o número total de parcelas negociadas ao preço base foi de 61%, o que foi significativamente menor do que o do segundo e terceiro lotes do ano passado. Além disso, a proporção de parcelas negociadas a prêmio e aquelas negociadas no topo foi significativamente maior do que a do segundo e terceiro lotes do ano passado.
Com a recuperação do financiamento e vendas de empresas imobiliárias, de acordo com a análise de insiders, sob o princípio de “viver dentro de seus meios”, o ritmo de aquisição de terras de empresas imobiliárias privadas também será restaurado, e o número de aquisição de terras será significativamente aumentado no futuro, promovendo o mercado imobiliário para entrar em um círculo virtuoso.
mercado global ainda precisa recuperar
Vale ressaltar que os preços das casas usadas e novas não mudam de forma síncrona, o que pode refletir mais verdadeiramente os dados das casas usadas no mercado, não havendo recuperação significativa no curto prazo.
De acordo com dados da Secretaria Nacional de Estatística, o índice de preços das casas em segunda mão em 70 cidades caiu 0,4% mês a mês, 0,1 ponto percentual acima do mês de abril. Houve 53 cidades com preços das casas em segunda mão caindo mês a mês, um aumento de 3 em relação ao mês anterior.
Li Yujia disse ao 21st Century Business Herald que o declínio dos preços das casas usadas excedeu o das casas novas, por um lado, devido ao aumento do número de casas usadas listadas. O aumento mensal médio do número de casas listadas de março a maio foi 40% maior do que o de janeiro a fevereiro e 10% maior do que o de abril; Por outro lado, as novas casas continuam a reduzir preços e a promover vendas, o que tem uma vantagem no preço. O custo de transação das casas usadas é relativamente grande, o que também tem um certo impacto.
“Esta não é uma boa notícia para o caminho de recuperação da habitação em segunda mão para habitação nova. A melhoria da procura de ‘vender e comprar uma’ foi impactada, o que também pode ser um obstáculo para o novo mercado imobiliário.” Li Yujia apontou: “recentemente, a listagem de casas de segunda mão aumentou, o que continua a restringir os preços das casas de segunda mão e pode ser transmitida para novas casas. Portanto, o caminho de recuperação não é estável.”
Zhangdawei, analista-chefe da Centaline imobiliária, também disse que o mercado imobiliário de segunda mão ainda está procurando o fundo, a confiança dos compradores é baixa e o mercado espera políticas mais positivas. “Comparado com os anos anteriores, o período de ajuste do mercado imobiliário é muito longo. Os problemas atuais enfrentados pelo mercado imobiliário também estão altamente relacionados com as expectativas do mercado sob a epidemia. É necessário que o mercado imobiliário introduza políticas cada vez mais ativas para estabilizar o mercado imobiliário, e a taxa de juros do empréstimo do grupo imobiliário de segunda mão também deve ser preferencial.” Ele disse.
Olhando para o futuro, o apoio às políticas locais foi fortalecido desde junho, e os esforços locais para estabilizar o mercado imobiliário não pararam. De acordo com o monitoramento da Centaline, em 13 de junho, mais de 60 cidades lançaram mais de 70 medidas de regulação do mercado imobiliário este mês, e algumas cidades adicionaram políticas para estabilizar o mercado imobiliário por muitas vezes no curto prazo.
Xuxiole disse ao 21st Century Business Herald que, na primeira metade de junho, a rotatividade média diária de casas usadas em 50 cidades monitoradas pelo shell Research Institute aumentou em mais de 20% em comparação com a média diária de maio. “Espera-se que o efeito das políticas em ambos os extremos da oferta e da procura continue a ser liberado no período posterior, o que continuará a beneficiar as transações do mercado. Em junho, as vendas de casas novas e de casas usadas devem melhorar mês a mês, levando a queda de preços para estreitar mês a mês.” Xuxiole disse.
Desde junho, o sentimento do mercado das cidades quentes melhorou ainda mais. De acordo com os dados do índice central, a área de transação semanal de habitação comercial em cidades-chave como Suzhou e Chengdu mostrou uma tendência ascendente geral. Chenwenjing, diretor de Pesquisa de Mercado da divisão de índice do Instituto de Pesquisa de Índice da China, acredita que, como o efeito da política continua a mostrar, o mercado de cidades quentes deve ser o primeiro a entrar no canal de recuperação, o que também terá um efeito positivo na reparação do sentimento do mercado nacional. No entanto, para a maioria das cidades, ainda leva tempo para reverter a confiança do mercado, e o mercado pode estabilizar no segundo semestre do ano.
