Em 15 de junho, o primeiro lote de fornecimento centralizado de terras em Shenyang em 2022 foi concluído, um total de 5 propriedades foram lançadas, 4 foram vendidas e 1 foi vendida. Até agora, exceto Zhengzhou, as outras 21 cidades piloto para fornecimento centralizado de terra completaram o primeiro lote de fornecimento de terra em 2022.
Entre as parcelas negociadas neste lote de fornecimento centralizado de terras em Shenyang, duas foram ganhas pela empresa estatal local Shenyang xinju Real Estate Co., Ltd. ao preço base, e as duas restantes foram ganhas pela Shenyang Yifu Real Estate Co., Ltd. e Shenyang Huixiang Real Estate Co., Ltd. ao preço base, respectivamente. As empresas imobiliárias da marca não tomaram o terreno.
Semelhante a Shenyang, s completou o mercado fundiário do primeiro lote de cidades com fornecimento centralizado de terra este ano. Como um todo, a escala de lote único de fornecimento de terra foi reduzida, o mercado fundiário não é quente, empresas centrais, empresas estatais e empresas de investimento urbano locais tornaram-se a principal força na aquisição de terras, e a taxa de retirada de leilão flutuante aumentou em algumas cidades
Além disso, Em comparação com o primeiro lote de fornecimento centralizado de terra no ano passado, o primeiro lote de fornecimento centralizado de terra em 22 cidades este ano levou quase meio ano do lançamento à transação, e o período de tempo foi significativamente maior. Algumas cidades também aumentaram o número de fornecimento centralizado de terra este ano de 3 para 4.
Tendo em conta que o mercado imobiliário ainda não se recuperou e que o mercado imobiliário como um todo está operando em um nível baixo, o desempenho do mercado varia de cidade para cidade. A escala de oferta de terras em diferentes cidades é obviamente diferente, e as transações são desiguais.
Atualmente, o primeiro lote de fornecimento centralizado de terra não chegou ao fim, mas mais da metade das cidades lançaram o anúncio do segundo lote de fornecimento centralizado de terra. Xiamen, Fuzhou, Pequim e Qingdao completaram o segundo lote de fornecimento centralizado de terra, e o desempenho geral do mercado é plano.
Wujiaming, pesquisador sênior do Centro de Pesquisa Kerui, previu que, à medida que os planos de abastecimento de terras de várias cidades forem gradualmente colocados na agenda, a rotatividade de terras aumentará periodicamente no terceiro trimestre. No entanto, afetado pela epidemia e outros fatores, a recuperação do final de vendas foi menor do que o esperado, o mercado fundiário foi difícil de reverter e permaneceu baixo. No segundo semestre, as empresas continuarão cautelosas na aquisição de terras. A principal estratégia de investimento das empresas imobiliárias é retornar ao alto e retornar ao baixo.
Muitos investidores imobiliários entrevistados acreditam que empresas centrais e empresas estatais ainda serão a principal força no mercado imobiliário no segundo semestre do ano. Alguns entrevistados também acreditam que os lotes subsequentes de fornecimento centralizado de terras podem não ser tão quentes quanto o primeiro lote. Se as vendas do mercado imobiliário se recuperarem bem, a pressão financeira das empresas privadas, especialmente as principais empresas imobiliárias, diminuirá. Para garantir o valor dos bens no próximo ano, seu entusiasmo pela aquisição de terras pode ser melhorado.
mercado terrestre é baixo
O declínio na escala de abastecimento de terra é uma das características marcantes do primeiro lote de abastecimento centralizado de terra este ano. De acordo com os dados do índice China Central, em comparação com o primeiro lote de fornecimento centralizado de terra no ano passado, a área de construção planejada de 19 das 22 cidades no primeiro lote de fornecimento centralizado de terra este ano diminuiu em graus variados. Mais da metade das cidades diminuiu em mais de 50%, dos quais Nanjing, Shenyang, Changchun e Wuhan diminuíram em 80% ou mais. Apenas Hefei, Xiamen e Shenzhen aumentaram sua oferta de terra.
Meng Xinxin, analista da unidade de negócios de índice do Instituto de Pesquisa de Índice da China, disse ao 21st Century Business Herald que o declínio do mercado imobiliário e a escassez de fundos das empresas imobiliárias tornaram-se as principais razões para que as cidades-chave reduzam a escala de oferta de terra. A recessão do mercado afetou a cobrança de vendas das empresas imobiliárias e também afetou seu entusiasmo na aquisição de terras. Para evitar um grande número de leilões não vendidos, a maioria das cidades tomou a iniciativa de reduzir a escala de oferta de terras.
Tomando como exemplo Shenyang, que recentemente completou o primeiro lote de fornecimento centralizado de terras em 2022, Shenyang lançou cinco lotes, com uma área total planejada de 330000 metros quadrados, uma diminuição anual de 93%.
Wang Ming (um pseudônimo), um investidor em uma empresa imobiliária de marca em Shenyang, disse ao 21st Century Business Herald que, a fim de aumentar a probabilidade de aquisição de terras das empresas imobiliárias, os departamentos relevantes em Shenyang não só reduziram a escala de fornecimento de terra do primeiro lote de fornecimento centralizado de terra, mas também descobriram a disposição de aquisição de terras das empresas imobiliárias através da reunião de promoção de terras antes de divulgar as informações de transferência.
Wang Ming também disse que, em comparação com o primeiro lote de fornecimento centralizado de terra no ano passado, a qualidade do primeiro lote de fornecimento centralizado de terra em Shenyang este ano diminuiu.
Diferente de Shenyang, muitas cidades em para melhorar o entusiasmo das empresas imobiliárias para adquirir terras, estabilizar ou mesmo aumentar a renda da transferência de terras, aumentou a oferta de parcelas na posição central no primeiro lote de fornecimento centralizado de terra este ano, e a qualidade geral das parcelas é melhor do que no ano passado nanjing investidor imobiliário estatal Wang he (um pseudônimo) disse ao repórter do 21st Century Business Herald que, devido ao fraco desempenho do mercado, o governo estava preocupado com a má localização, transporte, instalações de apoio e outras parcelas, por isso lançou algumas parcelas de alta qualidade para atrair empresas imobiliárias para participar do leilão.
Jin Liang (um pseudônimo), um pesquisador de clientes de uma empresa imobiliária de marca em Pequim, também descobriu que, embora a escala do primeiro lote de fornecimento centralizado de terras em Pequim este ano tenha sido significativamente reduzida, o terreno era mais de alta qualidade. No primeiro lote de fornecimento centralizado de terras em Pequim, 18 parcelas foram lançadas, incluindo 7 parcelas nos seis distritos da cidade, e parcelas com alta atenção do mercado, como Fengtai jijiamiao plot, Chaoyang wangsiying plot e Chaoyang cuigezhuang plot foram lançadas.
Em uma base mensal, a qualidade do primeiro lote de parcelas centralizadas de abastecimento de terra em muitas cidades este ano também é superior à do terceiro lote de abastecimento centralizado de terra no ano passado guosheng securities descobriram que o preço médio do primeiro lote de fornecimento centralizado de terras em 2022 foi de 12228 yuan / m2, um aumento de 24,5% em relação ao terceiro lote em 2021.
Regras de transferência relativamente frouxas também são uma característica importante do primeiro lote de fornecimento centralizado de terra este ano. Por exemplo, algumas cidades reduziram os requisitos de qualificação de desenvolvimento das empresas licitantes e reduziram o rácio de margem. Hefei flexibilizou a qualificação de desenvolvimento de empresas imobiliárias da qualificação de desenvolvimento imobiliário de primeira classe para a qualificação de desenvolvimento imobiliário de segunda classe e acima, e reduziu o requisito mínimo de capital social em 300 milhões de yuans para 200 milhões de yuans. Outro exemplo é que Xangai cancelou o método de pontuação composta para licitação e listagem, e reduziu a proporção de armazenamento de fundos regulatórios para aplicações de licitação.
No entanto, no geral, o primeiro lote de fornecimento centralizado de terra este ano é menos popular, e a taxa de retirada do leilão de streaming aumentou. De acordo com os dados do Índice China, a taxa de leilão de terras do primeiro lote de fornecimento centralizado de terras em Pequim, Nanjing, Chengdu, Hefei, Shenyang, Fuzhou, Tianjin, Jinan e Wuhan este ano aumentou em graus variados em comparação com o mesmo lote de fornecimento de terras no ano passado, dos quais a taxa de leilão de terras em Tianjin atingiu 64%.
Comparado com o terceiro lote de abastecimento centralizado de terra no ano passado, o primeiro lote de abastecimento centralizado de terra este ano também viu um ligeiro aumento na retirada de leilões de streaming. De acordo com as estatísticas dos títulos Guosheng, a taxa de retirada global das 20 cidades (excluindo Shenyang) que completaram o primeiro lote de fornecimento centralizado de terra este ano foi de 15,8%, um ligeiro aumento de 1,2 pontos percentuais em comparação com o terceiro lote no ano passado.
empresas de habitação não estão activas na aquisição de terrenos
Empresas centrais, empresas estatais e empresas de investimento urbano locais são a principal força de aquisição de terras no primeiro lote de fornecimento centralizado de terras este ano.
De acordo com as estatísticas de 20 cidades (excluindo Shenyang) que completaram o primeiro lote de fornecimento centralizado de terras, os títulos Guosheng descobriram que o número de aquisição de terras por empresas privadas representava apenas 28,6%, que por empresas de investimento urbano representava 35,5%, e que por outras empresas centrais e estatais representava 35,9%. Chengdu, Fuzhou, Guangzhou, Ningbo, Shenzhen, Wuxi e Suzhou empresas de investimento urbano têm fenômeno óbvio de aquisição de terras, representando 50% ou mais; Empresas centrais e empresas estatais em Pequim, Xiamen, Shenzhen e Jinan adquirem mais terras, representando 50% ou mais.
Você Shan (um pseudônimo) trabalha no departamento de investimentos de uma empresa estatal imobiliária no Delta do Rio Yangtze e é responsável pelos negócios de investimento da empresa em Xangai.
No primeiro lote de fornecimento centralizado de terra em Xangai este ano, você Shan ganhou com sucesso uma parcela de terra para a empresa. Participam no concurso 5 empresas imobiliárias, todas elas estatais.
Você Shan disse ao 21st Century Business Herald que a popularidade geral do primeiro lote de fornecimento centralizado de terras em Xangai este ano é menor do que a do ano passado. O número de empresas participantes no leilão diminuiu, principalmente empresas estatais, eo número de consórcios aumentou. Lotes de muito alta qualidade, mas com grande demanda por fundos foram encontrados a preços baixos, e mais da metade dos lotes foram negociados ao preço de reserva
“Planejamos adquirir terras em Xangai em 2019, mas devido à concorrência feroz e falta de experiência, não obteremos a terra até 2020. Naquela época, tanto as empresas privadas quanto as empresas estatais tinham grande entusiasmo em participar.” Você Shan disse que, ao contrário daquela época, o primeiro lote de lotes de alta qualidade em Xangai este ano “tinha um preço total alto e um prêmio. A maioria das empresas imobiliárias não poderia pagar tanto dinheiro, e não havia muitas empresas participando do leilão”. Devido ao seu otimismo sobre o mercado de Xangai, a empresa de Youshan deu um preço de autorização mais alto para o lote alvo, e finalmente ganhou a licitação como ela desejava.
Quando questionados por que não competiam por terra, “sem dinheiro” tornou-se a resposta comum das empresas imobiliárias privadas entrevistadas. Devido à grande pressão financeira, a empresa de Wang Ming não participou do primeiro lote de fornecimento centralizado de terras em Shenyang, e a escala de aquisição de terras em Pequim pela empresa de Jin Liang este ano foi significativamente reduzida. Zhang Lu (pseudônimo) está envolvido em trabalhos de investimento em Sichuan, uma das principais empresas imobiliárias. Ele disse a repórteres que devido à má comercialização do projeto, a empresa está enfrentando certa pressão de reembolso da dívida. Este ano, ele não adquiriu terras em Chengdu, nem em outras cidades de nível de prefeitura em Sichuan, onde é responsável pelo fornecimento não centralizado de terras.
Yan Ming (pseudônimo) trabalhou como gerente de investimentos em uma empresa imobiliária de marca no Delta do Rio Yangtze. Devido à falta de fundos, a empresa que serviu não apareceu no mercado de licitações, leilões e listagens de Xangai este ano. No entanto, Yan Ming disse ao repórter que o modelo de negócios de sua empresa é diferente do da maioria das empresas imobiliárias. No estágio inicial, a empresa depositou muitos fundos em uma série de projetos de reconstrução antigos de grande escala e alta qualidade. A reserva total do grupo é considerável, ficando entre os dez primeiros da indústria.
Atualmente, esses projetos ou não conseguem gerar valor este ano, ou a empresa não está ansiosa para vender porque o mercado ainda não aqueceu. “Não tomaremos terras este ano. No próximo ano, no próximo ano, ou mesmo três a cinco anos depois, ainda há muitos projetos para vender.” Yan Ming disse.
A empresa servida por Zhanglu também tem uma grande quantidade de reservas de terras, o que também é um motivo importante e confiança para sua limitada aquisição de terras este ano, além da necessidade de reservar fundos para o reembolso da dívida.
“Há também uma classe de empresas imobiliárias que não tomam terra, não têm terra nem dinheiro, e não podem operar sem novos projetos, mas agora o fluxo de caixa é negativo, e eles não podem pagar as despesas de projetos antigos através do fluxo de caixa de novos projetos fundiários.” Zhang Lu disse que tais empresas são geralmente empresas imobiliárias radicais que compraram muitas terras de alto preço antes, e algumas pequenas empresas imobiliárias locais que não alavancaram ou tomaram terras agressivamente podem “pegar o vazamento” e levar terras para reabastecimento nesta fase.
Em contrapartida, as empresas das três empresas centrais e estatais entrevistadas ganharam nas cidades correspondentes.
“No mercado imobiliário de Pequim, as empresas centrais ainda são fortes. Embora as vendas não sejam ideais, nosso custo de financiamento é baixo, o que tem pouco impacto na aquisição de terras.” Li Jin (um pseudônimo), que está envolvido em trabalhos de investimento em uma empresa imobiliária central bem conhecida em Pequim, disse ao 21st Century Business Herald.
Li Jin disse que, devido aos fundos relativamente abundantes e baixa pressão competitiva, sua empresa obteve lotes de melhor qualidade no fornecimento centralizado de terras em Pequim este ano do que no ano passado. “Sob o pano de fundo da grande pressão geral de vendas na indústria imobiliária, melhor a localização do terreno recém-obtida, menos os projetos futuros serão afetados pelo mercado, formando um incentivo positivo “.
Em todo o país e em toda a indústria, os dados do Instituto de Pesquisa do Índice da China mostram que a aquisição total de terras das empresas imobiliárias Top100 no primeiro maio deste ano foi de 468,1 bilhões de yuans, com uma diminuição anual de 64,7%, um aumento de 8,8 pontos percentuais em relação ao mês anterior. As 10 principais empresas imobiliárias com a maior quantidade de aquisição de terras são China Resources, China Construction Development Corporation, Greentown, Zhonghai, Binjiang, Guangzhou Metro, poly, Vanke, Shanghai imobiliário e China Railway Construction Corporation Limited(601186) .
Embora a popularidade geral do primeiro lote de fornecimento centralizado de terra este ano não seja boa, há diferenciação entre cidades, com diferentes escalas de fornecimento de terra e aquecimento de transação.
Por exemplo, em termos da escala de fornecimento de terra, Hangzhou e Chengdu, que têm alta popularidade no mercado, lançaram 60 e 50 parcelas de terra respectivamente no primeiro lote de fornecimento centralizado de terra este ano, com o fornecimento de área de terra de construção de 2,57 milhões de metros quadrados e 2,08 milhões de metros quadrados respectivamente; Shenyang e Changchun, que têm baixa popularidade no mercado, lançaram 5 e 2 parcelas de terra respectivamente, e a área de terra de construção fornecida é de 180000 metros quadrados e 160000 metros quadrados respectivamente.
Em termos de calor de transação, os títulos da Guosheng descobriram que no primeiro lote de fornecimento centralizado de terra este ano, Shenzhen e Hefei tiveram uma taxa de prêmio mais alta de mais de 10%, enquanto Jinan, Tianjin, Wuxi e Changchun tiveram uma taxa de prêmio menor de menos de 1%. No primeiro lote de fornecimento centralizado de terras em Shenyang, todos os outros quatro casos foram encerrados a uma taxa de prêmio zero, exceto para os terrenos sujeitos a leilão de fluxo.
Li Jin disse,
Além disso, a estratégia de aquisição de terras das empresas da região também está mudando. Zhang Lu disse que, a fim de reduzir a incerteza das vendas, a estratégia de aquisição de terras de sua empresa em cidades de nível de prefeitura mudou para lotes de alta qualidade.
Além disso, o tempo para o primeiro lote de fornecimento centralizado de terra em cada cidade também é cedo ou tarde. A partir de 7 de janeiro, Pequim assumiu a liderança no lançamento do anúncio de informações do primeiro lote de fornecimento centralizado de terra, que abriu a cortina de fornecimento centralizado de terra em 22 cidades este ano, a 15 de junho, o primeiro lote de terra de Shenyang foi vendido, e espera-se que o primeiro lote de fornecimento centralizado de terra em 22 cidades chegue ao fim em 22 de junho, o leilão centralizado de fornecimento de terra de Zhengzhou.
Ao contrário do primeiro lote de abastecimento centralizado de terra de abril a junho do ano passado, o primeiro lote de abastecimento centralizado de terra em 22 cidades este ano durou quase meio ano. Meng Xinxin disse que a política de “duas centralizações” foi introduzida em fevereiro do ano passado, de modo que o primeiro lote de fornecimento centralizado de terras em todas as regiões foi “anunciado oficialmente” de março a maio e vendido de abril a junho. Comparado com o ano passado, o ritmo de fornecimento de terras em algumas cidades este ano estava adiantado.
Além disso, Meng Xinxin acredita que Qingdao, Wuhan, Chongqing, Jinan, Pequim e outras cidades aumentarão o número de fornecimento centralizado de terra de três para quatro este ano. A fim de alcançar quatro fornecimento centralizado de terra este ano, é necessário concluir a transferência do primeiro lote de fornecimento centralizado de terra o mais rápido possível, o que objetivamente prolonga o período de tempo do primeiro lote de fornecimento centralizado de terra.
Jin Liang disse que, em comparação com os anos anteriores, este ano, a grande maioria das empresas imobiliárias tem fundos mais limitados para aquisição de terras, e é provável que eles tenham fundos apenas em um determinado nó de tempo. Eles fornecem terras mais cedo e mais vezes do que outras cidades. Quanto maior a probabilidade de transação de terras beijing é o primeiro a fornecer fornecimento centralizado de terra este ano, e também é considerado para aproveitar o nó de tempo.
De acordo com a análise de Kerui, para os governos locais, aumentar o número de lotes de abastecimento de terra ajudará a ajustar oportunamente a estrutura de abastecimento de acordo com as mudanças do mercado, reduzir o fenômeno do leilão e completar o plano de abastecimento de terra.
Na visão de Li Jin, aumentar a frequência de fornecimento centralizado de terra e reduzir o número de fornecimento de terra de lote único ajudará as empresas a entender melhor o ritmo de novos projetos de terra entrando no mercado, reduzir a probabilidade de abertura centralizada e beneficiar a comercialização de projetos.
Atualmente, embora o primeiro lote de abastecimento centralizado de terra não tenha sido completamente concluído, cidades com um ritmo acelerado de abastecimento de terra iniciaram o segundo lote de abastecimento centralizado de terra, e a escala de abastecimento de terra ainda é menor do que a do mesmo lote no ano passado. Xiamen, Fuzhou, Pequim e Qingdao completaram o segundo lote de transferência centralizada de fornecimento de terra, e todas as cidades viram o surgimento de lotes de leilão de fluxo. O desempenho geral ainda é significativamente mais fraco do que o do mesmo período do ano passado. Empresas centrais e empresas estatais ainda são a principal força na aquisição de terras.
Yan Ming disse que, de um modo geral, o primeiro lote de fornecimento centralizado de terra em todas as regiões é no primeiro semestre do ano. É altamente provável que a nova terra comprada por empresas imobiliárias pode formar o valor dos bens no final do ano. Se o segundo lote de fornecimento centralizado de terra também pode ser concluído no primeiro semestre do ano, também é possível formar o valor dos bens no ano atual. O terceiro e quarto lotes de fornecimento centralizado de terra são difíceis de formar o valor dos bens no ano atual.
Portanto, de modo geral, o primeiro lote de fornecimento centralizado de terra é o mais popular, o segundo lote é o segundo, e o calor do mercado do terceiro e quarto lotes é relativamente baixo.
Você Shan também acredita que o primeiro lote de abastecimento centralizado de terra é o mais popular ao longo do ano. “No ano novo, todos estão sob pressão de novos indicadores. É melhor obter a terra cedo”. No entanto, este ano é um ano especial. Algumas empresas centrais e empresas estatais obtiveram alguns ganhos no primeiro lote de transferência de terras. A fim de melhorar o entusiasmo das empresas imobiliárias na licitação, os governos locais podem continuar a lançar lotes de alta qualidade.
Além disso, de acordo com o feedback da entrevista, devido às diferenças nos padrões de pré-venda, processos de aprovação e outros fatores, o tempo desde a aquisição até a abertura de novos projetos varia muito. Jin Liang disse que este ano, muitas empresas imobiliárias em Pequim têm um ritmo significativamente mais rápido da aquisição de terras à abertura. “Demorou 3-6 meses antes, e agora a abertura mais rápida é de 45 dias”. Wang ele e você Shan não sentiram a mudança do ritmo de pré-venda. Wang ele disse que ainda levaria 7-8 meses para Nanjing para obter a terra e abrir o mercado. Você Shan disse que, devido aos altos padrões de pré-venda e ao longo processo de aprovação em Xangai, geralmente leva 8-10 meses para abrir. No entanto, devido ao bom mercado e altos lucros do projeto em Xangai, o mercado terrestre é atraente.
Muitos entrevistados acreditam que o mercado global da terra pode melhorar no segundo semestre de s ano, mas a recuperação é limitada. yan Ming acredita que, embora as empresas privadas não estejam entusiasmadas com a aquisição de terras este ano como um todo, se a situação de vendas imobiliárias melhorar no segundo semestre do ano, as principais empresas imobiliárias podem aumentar seu entusiasmo para a aquisição de terras para garantir o valor do próximo ano.
A empresa servida por Zhang Lu otimizou muitos investidores em Sichuan. Zhang Lu está atualmente reservando projetos em cidades de nível de prefeitura: “agora estamos todos olhando para os projetos de mais alta qualidade em cidades de nível de prefeitura. Primeiro, vamos encontrar alguns bons lotes de terra para conversar com o governo. Quando o mercado melhorar, podemos começar a obter a terra imediatamente. Caso contrário, não haverá tempo.”
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