Principais pontos de investimento:
Actualmente, verifica-se uma grande pressão descendente sobre o imobiliário. Embora o volume de vendas em Maio tenha sido de 25,8% mês a mês, a área de vendas de habitação comercial de Janeiro a Maio diminuiu 23,6% ano a ano, e a taxa de crescimento continuou a expandir-se; Em maio, a área operacional das 100 maiores empresas imobiliárias foi de -53% em termos homólogos. Em maio, os empréstimos de médio e longo prazo aumentaram 104,7 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 337,9 bilhões de yuans. Isso reflete que a tríplice pressão de “enfraquecimento da expectativa, demanda insuficiente e choque da oferta” no mercado imobiliário está se tornando cada vez mais intensa.
Quando há pressão descendente no mercado, a política geralmente vem como programado.
Quando pode o “mercado ser estável” com “políticas soltas”? Este documento centra-se na análise do percurso de transmissão desta ronda de políticas para o mercado e aguarda com expectativa o espaço político no segundo semestre do ano.
Lógica de transmissão da política frouxa para o mercado estável
Do relaxamento da política à estabilização do mercado, precisamos passar por dois processos de “aumentar a confiança” e “adicionar alavancagem”.
Fase I: aumentar a confiança na compra de habitação
A reunião do 429 Politburo apontou a direção para essa flexibilização. Em 29 de abril, o Bureau Político do Comitê Central do CPC realizou uma reunião para enfatizar a necessidade de aderir ao posicionamento de “casas são para viver, não para especulação”, apoiar os governos locais para melhorar as políticas imobiliárias baseadas nas condições locais e apoiar a rígida e melhorada demanda habitacional. Reflete a atenção de alto nível ao imobiliário.
Quatro fatores afetam a confiança dos moradores na compra de casas. Primeiro, as casas inacabadas. A crise das empresas imobiliárias enfraquece a confiança dos compradores em futuras habitações e aumenta o clima de espera para ver. Em segundo lugar, a renda diminuiu. A situação económica e de emprego não é optimista, as poupanças preventivas dos residentes aumentaram, preocupam-se com o problema da interrupção do abastecimento e são mais cautelosos na tomada de decisões de compra de casas do que antes. Em terceiro lugar, a situação epidêmica. A visualização da casa dos compradores, a seleção da casa e a assinatura offline são todos afetados. Em quarto lugar, o aumento dos preços das casas. Quando os moradores compram, mas não diminuem, e o aumento dos preços das casas diminui, os compradores escolhem esperar e ver.
Só ajustando as barreiras políticas podemos reconstruir a confiança na compra de uma casa. Políticas administrativas, especialmente flexibilizar restrições de compra, alterar limites de preços e reduzir impostos e taxas, podem efetivamente reduzir restrições de transação e aumentar a vontade de comprar casas.
Na segunda etapa, a alavancagem é adicionada para formar poder de compra direto.
As políticas financeiras, especialmente a taxa de adiantamento, o padrão de reconhecimento da primeira casa e a taxa de juros do empréstimo, podem efetivamente melhorar o poder de compra.
Perspectivas para o espaço de políticas no segundo semestre do ano
Historicamente, as recessões imobiliárias anteriores da China foram acompanhadas por um forte relaxamento a nível nacional.
Na nova política do banco central em 22 de outubro de 2008, o limite inferior da taxa de juro do empréstimo comercial foi expandido para 0,7 vezes a taxa de juro do empréstimo de referência. Em 2014, o estado emitiu políticas para modificar os padrões de reconhecimento de habitação e empréstimos e o banco central para reduzir as taxas de juros.
Em 2015, o rácio de adiantamento foi reduzido, o imposto empresarial foi reduzido e as reservas obrigatórias e a taxa de juros foram novamente reduzidas. Imposto sobre escrituras imobiliárias e isenção de imposto empresarial em 2016. Em comparação com o passado, ainda há espaço para flexibilização das políticas recentes.
No entanto, a história nunca se repete simplesmente. Desta vez é diferente dos tempos anteriores.
Em particular, algumas cidades de primeiro e segundo escalão ainda têm políticas imobiliárias rigorosas, e há espaço para maior relaxamento. No entanto, desde o início deste ano, a pressão do aumento dos preços das casas nestas cidades tem existido, e a política de ajustamento será mais cautelosa.
Embora o mercado global esteja em declínio, os preços da habitação em cidades de alta energia ainda são fortes. Sob o pano de fundo de “habitação e habitação não são fritos”, o “aumento dos preços da habitação” é a maior restrição e preocupação da “regulamentação frouxa”. Tomando como exemplo Pequim, em maio de 2022, o índice de preços da habitação comercial nova foi de 5,9% ano a ano, e o índice de preços da habitação em segunda mão foi de 5,3% ano a ano. Em 14 de junho de 2022, 53249 casas comerciais e 71274 casas de segunda mão foram vendidas em Pequim, e o volume de negociação voltou ao nível anterior à epidemia em 2019.
Em termos de espaço de política no futuro, primeiro, vamos otimizar as medidas de restrição de compra excessivamente rigorosas. Em algumas cidades, após essa rodada de ajuste, a compra de moradia dos moradores é mais racional e há pouca demanda por modelos de investimento, o mercado imobiliário em algumas cidades quentes voltou à saúde e há espaço para relaxar a política de restrição temporária de compra. O segundo é cancelar o limite de preço. O pano de fundo da política de limite de preços é que as empresas imobiliárias licitam preços dos terrenos e os preços das casas subiram demasiado rápido. Actualmente, o entusiasmo das empresas imobiliárias em adquirir terrenos é baixo, e a finalidade da regulação dos preços da habitação na maioria das cidades alcançou o efeito esperado. A missão desta medida temporária foi basicamente concluída, e o limite de preços deve ser levantado o mais rapidamente possível de forma oportuna e adequada.
Em comparação com o passado, a política será mais orientada. Sob a premissa de “não haver especulação em habitação, habitação e habitação”, todas as localidades proporcionarão mais conveniência para a demanda auto-ocupada, como demanda rígida e melhoria. Por exemplo, o “aluguel por bilhete de quarto” combinado com a política de locação, o “nascimento múltiplo por bilhete de quarto” combinado com a política de fertilidade e o “casamento por bilhete de quarto” combinado com a política de pensão. Mesmo as cidades quentes reduziram os requisitos de segurança social para o mercado de habitação em segunda mão, e bloquearam a demanda especulativa de “fazer novos lucros da loteria” enquanto atendem à demanda de compra de novos cidadãos.
Em termos de política financeira, há margem para ajustamento na proporção de adiantamentos, no reconhecimento normal da primeira casa e na taxa de juro do empréstimo.
Quanto à proporção de adiantamentos, a proporção de adiantamentos do segundo conjunto em cidades de alta energia é geralmente alta. Por exemplo, 60% das casas comuns em Pequim e 80% das casas não comuns; 50% das casas comuns em Xangai e 70% das casas não comuns. 70% das casas comuns e 80% das casas não comuns em Shenzhen. Em Xangai, por exemplo, as residências com mais de 140 metros quadrados são residências não comuns. Quando a área é inferior a 140 metros quadrados, distingue-se pela localização da residência e o preço da casa.O anel interno é dividido pelo preço da casa de 4,5 milhões de yuans, o anel interno e o anel externo são divididos por 3,1 milhões de yuans, e o anel externo é dividido por 2,3 milhões de yuans. Se for a demanda de melhoria da troca de casas e imóveis, o preço total geral é difícil de atender aos requisitos de casas comuns, e a maioria deles tem que pagar 70% do pagamento inicial. Tome um apartamento normal de três quartos em Beicai, Pudong como exemplo. O preço total é geralmente de 8-11 milhões de yuans, e o pagamento inicial é de 5,6-7,7 milhões de yuans. Há grande pressão para mudar de quarto.
Em termos dos padrões de reconhecimento para o primeiro conjunto de habitação, atualmente, o reconhecimento do primeiro conjunto de habitação em algumas cidades implementa o “reconhecimento de habitação e empréstimo”, e o “reconhecimento de empréstimo” padrão é rigoroso para o registro de reconhecimento de empréstimo.A proporção de adiantamento para o segundo conjunto de habitação é alta, o que é fácil de causar danos acidentais à demanda razoável de substituição e melhoria do quarto.
As taxas de juro das hipotecas continuam elevadas. Por um lado, em comparação com o piso da apólice, há mais espaço para relaxamento da taxa de juros. De acordo com a comunicação sobre questões relacionadas com o ajuste de políticas diferenciadas de crédito à habitação emitida pelo banco central e pela Comissão Reguladora Bancária e de Seguros da China em 15 de maio, o limite inferior da taxa de juros do primeiro empréstimo à habitação é lpr-20bp e o limite inferior da taxa de juros do segundo empréstimo à habitação é lpr+60bp Mas não foi implementada universalmente. Por outro lado, de fato, o número de pontos adicionais nas cidades é geralmente superior ao limite inferior exigido pela política. Por exemplo, na cidade de primeiro nível de Pequim, as taxas de juros do empréstimo para a primeira e segunda casas são LPR mais 55 e 105bp.
À espera que o mercado atenda.
Dicas de risco: a política de compra de habitação é menor do que o esperado, a economia é mais do que o esperado risco descendente e as estatísticas de dados são tendenciosas.
