O primeiro lote de fornecimento centralizado de terra em Zhengzhou acaba de chegar ao fim. Em 23 de junho, Suzhou começou a segunda rodada de fornecimento centralizado de terra.
Informações públicas mostram que 17 parcelas em Suzhou foram vendidas com sucesso nesta rodada, com um valor total de transação de cerca de 27 bilhões de yuans. Exceto que 3 parcelas na placa principal foram limitadas para cotação única, as 14 parcelas restantes foram negociadas ao preço base, com uma taxa de prêmio média de cerca de 3,1%.
De acordo com as estatísticas de haodi.com, todas as empresas locais em Suzhou tomaram a terra desta vez, com o número de empresas chinesas tomando a terra representando 88% e a quantidade de terra tomando 96%. Isto é consistente com a tendência geral do mercado imobiliário recente. Na primeira rodada do leilão de terras em Zhengzhou, que terminou em 22 de junho, o investimento urbano local foi a principal força na aquisição de terras, e a proporção de aquisição de terras foi de quase 50% Southwest Securities Co.Ltd(600369) .
No entanto, a situação está a mudar gradualmente. Muitas pequenas e médias empresas imobiliárias privadas locais também participaram da segunda rodada do leilão local em Suzhou. Primeiro finanças aprendeu que, além da aquisição bem sucedida de terras de Hengtong e Suzhou Jiasheng imóveis, também existem 4 empresas privadas que se inscreveram.
Olhando para a primeira rodada de fornecimento centralizado de terras desde este ano, muitas empresas privadas locais ou pequenas e médias empresas imobiliárias apareceram no mercado fundiário e obtiveram alguns ganhos. Na primeira rodada de leilão de terras em Hefei, 9 parcelas de qualidade competitiva foram ganhas por empresas privadas locais; Na primeira rodada de fornecimento de terras em Xangai, pequenas e médias empresas imobiliárias como Tongrun e Jiayun imóveis também adquiriram terras.
Insiders apontaram que as pequenas e médias empresas imobiliárias falharam na expansão de escala anterior, mas foi uma bênção disfarçada. Agora eles têm menos endividamento e baixa alavancagem. Eles podem aproveitar o período de janela em que a pressão competitiva é pequena e o limiar de participação é reduzido. No entanto, limitado à sua força financeira, eles podem não tomar muito terreno no futuro.
grandes empresas imobiliárias privadas estão sozinhas
No segundo lote de fornecimento de terra, um total de 22 parcelas residenciais foram listadas em Suzhou, das quais duas parcelas foram encerradas devido ao ajuste de planejamento. Exceto para três parcelas residenciais de reassentamento, um total de 17 parcelas residenciais comerciais foram transferidas com sucesso, com um valor total de transação de 27,04 bilhões de yuans.
Entre eles, a parcela do Oriente Médio xinghaigao no Parque Industrial atraiu muita atenção no leilão local. Um total de 12 empresas imobiliárias entraram na fase de cotação única. Finalmente, após 32 rodadas de cotação, foi vencida pela estatal Suzhou Industrial Park desenvolvimento habitacional. O preço de transação foi de cerca de 3,29 bilhões de yuans, que foi a parcela de preço total mais alta hoje, com uma taxa de prêmio de 14,98%.
O lote com a maior taxa de prêmio é o lote Yueliangwan no parque industrial, que foi ganho pelo grupo Jiangsu hi tech a uma taxa de prêmio de 14,99%, com um preço de transação total de 1,601 bilhões de yuans, e 13 empresas imobiliárias entraram em cotação única; Outro lote popular também localizado no parque industrial, o lote de otinan, também foi adquirido pelo grupo Jiangsu hi tech, com um preço de transação de 1,44 bilhão de yuans e uma taxa premium de 14,97%.
Além disso, o Suzhou Hi Tech Group registrou outras duas propriedades e tornou-se o maior vencedor nesta rodada do leilão de terras de Suzhou com um valor total de aquisição de terras de 6,52 bilhões de yuans.
Além das três parcelas acima mencionadas, as 14 parcelas restantes foram todas negociadas ao preço base, e a taxa média global de prémio foi de apenas 3,1%. A diferenciação do calor do solo continuou a intensificar-se.
Vale ressaltar que esta rodada de fornecimento centralizado de terras tem duas empresas privadas cobrindo com sucesso posições, a saber, Hengtong e Suzhou Jiasheng. Entre eles, Hengtong ganhou um lote no distrito de Wujiang com 670 milhões de yuans, e Suzhou Jiasheng ganhou um pequeno lote de baixa densidade no distrito de Wuzhong com 290 milhões de yuans.
Algumas pessoas na indústria imobiliária que estão familiarizadas com o mercado local de Suzhou analisaram para a China primeiro finanças e economia que, com o recente relaxamento da política de Suzhou, a popularidade do leilão de terras aqueceu, o que se reflete principalmente no aumento dos preços da terra na placa central e na aquisição de terras por empresas privadas.
Em comparação, Zhengzhou, que também introduziu recentemente uma forte política de “resgate”, incluindo o reinício do reassentamento de monetização da reforma do galpão e do reassentamento de ingressos habitacionais, teve um desempenho medíocre na primeira rodada de fornecimento centralizado de terras.
De acordo com dados Kerui, um total de 15 parcelas em leilão de terras Zhengzhou foram vendidas com sucesso, com uma taxa média de prêmio de apenas 1,9%; A principal força da aquisição de terras ainda é o investimento urbano local em Zhengzhou, do qual o grupo Zhengdi ganhou um total de 5 parcelas de terra, com uma quantidade de aquisição de terras de cerca de 3,4 bilhões de yuans; Além disso, Zhengzhou Metro e Jinshui construção também tomaram um caso cada, e a proporção de terra tomada por empresas estatais locais em Zhengzhou era de quase 50%.
Entre as empresas imobiliárias privadas, Longhu, jardim rural, Zhengzhou local Yongwei imobiliário e outras empresas também estão tomando terras. No entanto, a maioria das parcelas ganhas por empreendimentos imobiliários são terrenos para o desenvolvimento tardio de projetos existentes ou terrenos de conversão urbana que estiveram envolvidos na fase inicial, apenas as parcelas ganhas por Longhu são parcelas de transferência não direcionais. As empresas imobiliárias privadas ainda são cautelosas na aquisição de terras.
De acordo com as estatísticas da Academia Nacional de Tecnologia da China, no primeiro lote de fornecimento centralizado de terra, as empresas estatais centrais representaram mais de 50% em Pequim, Shenzhen, Xiamen, Chongqing e outras cidades, e mais de 90% em Nanjing.
As empresas imobiliárias privadas entre as 100 melhores estão gradualmente desaparecendo no mercado imobiliário, as principais que ainda estão ativas são as empresas imobiliárias com condições de capital relativamente boas, como jardim rural, Longhu, Xuhui, Binjiang, etc. De acordo com os dados do think tank Yihan, de janeiro a maio de 2022, entre as empresas Top50 com valor de aquisição de terras, Binjiang ficou em primeiro lugar entre as empresas privadas com RMB 37,5 bilhões, seguido por Longhu com RMB 20,2 bilhões.
Na primeira rodada do leilão de terras em Zhengzhou, que terminou ao pôr do sol em 22 de junho, Longhu adquiriu um terreno com um prêmio de 12%, com um preço total de 935 milhões de yuans. Em Pequim, onde duas rodadas de fornecimento centralizado de terras foram concluídas, Xuhui e Longhu ganharam sucessivamente uma parcela de terra. Como uma empresa imobiliária local em Hangzhou, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ganhou 11 parcelas na primeira rodada de leilão de terras em Hangzhou este ano com um preço total de mais de 18,4 bilhões de yuans.
mini empresas imobiliárias emergem
Embora existam poucas empresas privadas na maioria das cidades, na primeira rodada do mercado de leilões locais em Hefei, o número de empresas privadas que tomam terras representa mais de 50%, dos quais a força principal são as pequenas e médias empresas privadas locais do setor imobiliário.
De acordo com as estatísticas do haodi.com, entre os 22 lotes negociados na primeira rodada de leilão de terras em Hefei, empresas privadas ganharam 14, representando 64%; A quantidade de aquisição de terras foi de 10,3 bilhões de yuans, representando 55%. Empresas de aquisição de terras incluem Anhui terra, Anhui Xinhua, Anhui Bangtai, Yuanda, Wenyi e outras empresas privadas em Hefei ou outras cidades em Anhui, bem como empresas imobiliárias privadas estrangeiras, como Weixing imobiliário e Longhu.
Um fenômeno semelhante também apareceu na primeira rodada de fornecimento de terra em Xangai. Por exemplo, Shanghai Jiayun real estate, uma pequena empresa imobiliária que ganhou sucessivamente dois lotes em Jinshan e Baoshan Luodian, desenvolveu quatro projetos em Xangai apenas nos primeiros anos, e agora retorna a Xangai depois de muitos anos. Pequenas e médias empresas privadas, como Dahua, Greattown Holdings Ltd(600094) e Shanghai Tongrun investimentos também fizeram algumas conquistas.
Na verdade, as empresas locais de Hangzhou Zhong’an grupo e Dexin imóveis também investiram na aquisição de terras na primeira rodada do leilão de terras de Hangzhou. Zhong’an colheu 5 parcelas, com um montante total de cerca de 3,9 bilhões de yuans.
Muitas pequenas e médias empresas imobiliárias locais também participaram da segunda rodada de leilão de terras em Suzhou. Primeiras finanças aprenderam que, além da aquisição bem sucedida de terras de Hengtong e Suzhou Jiasheng imóveis, também existem quatro empresas privadas, incluindo jinxincheng, Shandong Wancheng, Jiangsu Lianyungang Port Co.Ltd(601008) saite imóveis, e Jiangsu Lianyungang Port Co.Ltd(601008) huiming imóveis.
Com relação ao fenômeno de empresas privadas locais ou pequenas e médias empresas imobiliárias se destacarem do cerco apertado, songhongwei analisou que, durante o período de financiamento louco e alavancagem de empresas imobiliárias nos anos anteriores, pequenas e médias empresas imobiliárias também tiveram uma situação de dívida relativamente boa por causa de sua pequena escala e difícil financiamento. Ao mesmo tempo, pequenas e médias empresas imobiliárias basicamente adotam o tipo de cultivo profundo, têm uma melhor compreensão do mercado local e têm uma melhor compreensão da demanda e risco do mercado.
“Actualmente, o entusiasmo das grandes empresas imobiliárias para adquirir terrenos diminuiu, e a intensidade da concorrência de leilões locais também diminuiu. O limiar do mercado imobiliário e o custo adicional das empresas imobiliárias para adquirir terrenos estão a diminuir constantemente. Para estas empresas, é uma janela de tempo para adquirir terrenos.” Songhongwei apontou.
No entanto, a parte de mercado das pequenas e médias empresas privadas continua a ser relativamente pequena. “De acordo com a quantidade de aquisição de terras, a quantidade de aquisição de terras por pequenas e médias empresas privadas representou menos de 20% da primeira rodada de fornecimento centralizado de terras.” Yu Xiaoyu, diretor de pesquisa do think tank Yihan, disse: “As empresas privadas locais ou pequenas e médias empresas imobiliárias continuarão a adquirir terras em seguida, mas, no geral, é difícil para as empresas imobiliárias privadas melhorar significativamente sua aquisição de terras. Empresas imobiliárias em grande escala ainda não retomaram o investimento em terras, e as pequenas e médias empresas privadas locais têm força limitada afinal.”
