Em 21 de junho, o primeiro aniversário da listagem de 9 REITs públicos na Bolsa de Valores de Xangai e Shenzhen também significa que algumas das ações estratégicas de colocação e restrição de compra do primeiro lote de produtos podem entrar no mercado secundário para circulação.
No dia da revogação da proibição, o preço da primeira oferta pública de REITs não flutuava significativamente devido à preocupação do mercado, e a operação global era relativamente estável. Quatro produtos apresentaram um ligeiro aumento, e a maior diminuição entre os cinco produtos em queda foi de apenas 1,37%.
Dados eólicos mostram que a partir de 20 de junho, a maioria dos primeiros REITs públicos ganharam muito desde sua criação. Entre eles, o primeiro REIT de água dos países ricos aumentou em até 40%, um total de 6 produtos aumentou em mais de 20%, e o rendimento de apenas um produto caiu.
Vale ressaltar que as recentes informações políticas sobre a expansão do mercado público de REITs continuam. Incluindo “incentivar projetos de REITs de infraestrutura mais qualificados a serem emitidos e listados”, “implementar as regras de aumento de REITs de infraestrutura” e “REITs testando o campo da habitação de aluguel acessível”, o ritmo de expansão do mercado de REITs de oferta pública vem se aproximando gradualmente.
oferta de produtos excede a procura
Como uma nova categoria de investimento em ativos na China, apenas 12 REITs públicos foram listados para negociação, levantando um total de 45,812 bilhões de yuans.
Em 21 de junho de 2021, 9 produtos públicos REITs foram listados na Bolsa de Valores de Xangai e Shenzhen e aceitaram oficialmente o teste de mercado. De acordo com dados eólicos, a partir de 20 de junho, o primeiro lote de 9 produtos: o primeiro REIT de água de Fuguo, inovação laterítica Shenzhen Yan Tian Port Holdings Co.Ltd(000088) reit, Boshi China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) industrial Park REIT, AVIC Shougang biomassa REIT, CICC prolos armazenamento e logística REIT, Hua’an Zhangjiang Everbright Park REIT, Soochow Suzhou Industrial Park REIT, Zheshang Securities Co.Ltd(601878) shanghai Hangzhou Ningbo Expressway REIT, e Ping’an Guangzhou Investment & Development Co., Ltd. desde a sua criação, o REIT de Hezhou Expressway aumentou 40%, 35%, 28,18% e 26.99%、26.68%、23.34%、17.27%、2.51%、-7.75%。
Entende-se que quando os investidores investem em produtos de REITs, eles podem obter receita de investimento a partir de dois aspectos: um é os dividendos durante o período de detenção e o outro é a diferença de preço de negociação no mercado secundário. A oferta pública de REITs da China exige que 90% do valor disponível para distribuição seja distribuído aos investidores.
De acordo com as estatísticas do Shanghai Securities Fund Evaluation Center, em 17 de junho, cinco dos primeiros nove produtos desde sua listagem alcançaram dividendos duas vezes, e quatro produtos alcançaram dividendos uma vez.
“A partir do desempenho dos primeiros REITs públicos no último ano desde a sua listagem, as condições operacionais dos ativos de infraestrutura estão em linha com as expectativas, e o valor real dos dividendos atinge ou excede o nível divulgado no prospecto.” O pessoal relevante do CICC Fund salientou que o volume de negociação e a taxa de volume de negócios dos REITs públicos no mercado secundário mantiveram um nível relativamente elevado e o preço global de negociação dos REITs no mercado secundário teve um bom desempenho.
Zhang bixuan do Centro de Avaliação do Fundo de Informação Financeira Ji’an analisou que a forma de operação dos REITs públicos é obter o aluguel e os encargos dos projetos de infraestrutura subjacentes como fonte de renda dos ativos do fundo, por isso é diferente da ascensão e queda dos fundos gerais, ou seja, a mudança do valor líquido. A avaliação dos REITs públicos é atualizada semestralmente e, além de refletir as mudanças no funcionamento fundamental, as mudanças no preço dos produtos dependem principalmente das mudanças no preço de transação do mercado secundário.
Em sua opinião, devido às severas flutuações no mercado de capitais na fase inicial, o apetite pelo risco do mercado diminuiu, e os REITs públicos são muito populares entre as instituições na alocação de grandes categorias de ativos, a oferta de tais produtos sempre foi em falta, e o preço também aumentou.
Sunguiping, analista sênior do Shanghai Securities Fund Evaluation Center, acredita que, como um importante tipo de ativo diferente das ações e obrigações, a tendência dos REITs públicos já que sua listagem é diferente da do mercado de ações e saiu de um mercado relativamente independente. O coeficiente de correlação médio entre os dois é de apenas 0,26, refletindo o valor de alocação de ativos do produto na carteira como um tipo de ativo importante.
“Os ativos detidos pelos primeiros REITs são de qualidade relativamente alta. Atualmente, os REITs listados com direitos de propriedade, como parques industriais, armazenamento e logística, e os ativos de infraestrutura detidos por REITs com direitos de franquia, como proteção ambiental, estão localizados principalmente nas cidades de primeiro nível da China e nas três grandes aglomerações urbanas da China; as vias expressas detidas pelos REITs rodoviários de pedágio também estão localizados principalmente em torno das grandes cidades ou em regiões economicamente desenvolvidas.” Sunguiping disse que a escassez de ativos também torna os REITs públicos em um estado de negociação de alto prêmio em geral após a listagem.
Sunguiping apontou ainda que os REITs públicos foram recebidos pelos investidores quando foram emitidos, resultando em uma baixa proporção de colocação. A proporção de distribuição do primeiro lote de produtos varia de 1,76% a 12,30%, e a proporção média de distribuição é de 6,27%. O bom desempenho do primeiro lote de REITs após a listagem fez com que o segundo e terceiro lotes subsequentes de REITs continuem a ser quente. A proporção de alocação do segundo lote de REITs é de cerca de 2%, e a proporção de alocação do terceiro lote de Huaxia China Communications Construction Company Limited(601800) .
Segundo sunguiping, o atual cenário quente de oferta pública de REITs não é causado pela irracionalidade dos investidores, mas principalmente pela escassez de produtos. Com o levantamento e levantamento das ações restritas de REITs públicos e a emissão de novos produtos, a escassez de ativos será aliviada em certa medida, e a venda de REITs pode ser resfriada.
“A longo prazo, à medida que mais e mais investidores estão familiarizados com REITs, a demanda por alocação de ativos de REITs continuará aumentando e a escassez de REITs de alta qualidade continuará existindo. No futuro, ainda é necessário acelerar a emissão e inovação de produtos de REITs, e lançar mais ativos de alta qualidade para atender à demanda de investimento.” Sunguiping apontou.
Quanto à perspectiva futura de oferta de REITs públicos, Zhang bixuan previu que, como um produto com características de risco e retorno entre patrimônio e renda fixa, seu valor de configuração é plenamente reconhecido por investidores com necessidades correspondentes, especialmente investidores institucionais. Actualmente, os REITs públicos têm excelentes qualificações, o mercado está em falta e o efeito lucrativo dos produtos listados é óbvio. A curto prazo, a probabilidade de emissão de novos produtos também será altamente preocupada pelo mercado.
espaço premium ou diminuição
Em 21 de junho de 2022, a proibição de algumas ações de colocação estratégica dos primeiros REITs públicos foi levantada. Anteriormente, o mercado temia que a pressão de redução pudesse ter um certo impacto no preço, especialmente para produtos com um grande desvio entre o preço e o valor líquido.
A partir do desempenho no dia do levantamento da proibição, entre os primeiros nove REITs de oferta pública, laterítico Shenzhen Yan Tian Port Holdings Co.Ltd(000088) reit, Soochow Suyuan industrial REIT, AVIC Shougang lvneng REIT e Ping’an Guangzhou Guanghe REIT subiu, e o REIT de água pioneiro por países ricos com o maior declínio foi de apenas 1,37%. Em geral, a tendência dos produtos após o levantamento da proibição é relativamente estável.
“O ambiente de mercado de escassez de oferta dificulta para algumas instituições alocar na íntegra antes do levantamento da proibição. Portanto, o aumento da participação de circulação após o levantamento da proibição trará novas oportunidades de alocação.
Sob o jogo entre o comprador e o vendedor, o impacto do preço trazido pelo levantamento da proibição não é particularmente grave. ” Zhangbixuan apontou que, com a retirada gradual das instituições de negociação após o saque em seus ganhos, a estrutura de detentores pode estar inclinada para os fundos com um período de investimento mais longo, e o preço dos produtos gradualmente tenderá a uma avaliação razoável.
A Sunguiping acredita que a razão pela qual o preço de negociação dos REITs no mercado secundário não variou significativamente após o período de levantamento é que o preço dos REITs continuou a cair desde fevereiro deste ano, e o preço refletiu em grande parte a expectativa de elevação dos REITs.
Ele também apontou que, em termos da natureza institucional da detenção de ações restritas de REITs, seu atributo de capital é relativamente longo e estável. A longo prazo, os REITs continuam a ser um dos ativos de alta qualidade mais rentáveis e competitivos e o levantamento da proibição proporcionará oportunidades de alocação a longo prazo para mais tipos de fundos de alocação a longo prazo.
Para os investidores, a pessoa relevante do Fundo CICC disse que após o levantamento da proibição das ações de colocação estratégica dos primeiros produtos de REITs públicos, a participação de circulação do mercado secundário aumentará, o que é propício para a melhoria da liquidez do mercado, mas também pode causar flutuações de preços a curto prazo.
“Os REITs públicos visam dividendos estáveis e de longo prazo, e suas características de retorno de risco são diferentes das de ações e obrigações.” O pessoal do fundo CICC acima sugeriu que os investidores deveriam analisar e julgar razoavelmente o impacto dos fatores acima na operação de ativos de infraestrutura em combinação com macroeconômicos, ambiente de mercado e outros fatores, estabelecer o conceito de investimento de longo prazo e visualizar flutuações de preços de curto prazo de forma mais racional.
Quanto ao valor de investimento dos REITs, moyifan, o chefe administrativo de infraestrutura e departamento de investimento imobiliário do Fundo Huaxia, disse que se houver uma grande retirada no preço do mercado secundário, pode ser uma boa oportunidade para a caça de pechinchas; Se o preço de alguns produtos que já aumentaram aumentar mais ainda, excedendo significativamente o seu valor intrínseco, não é recomendado recuperar a curto prazo. De um modo geral, o investimento em REITs públicos deve ser considerado e avaliado de forma abrangente em combinação com o valor intrínseco dos ativos subjacentes, o retorno implícito do investimento a longo prazo, a liquidez do mercado secundário e os requisitos de retorno do investimento próprios dos investidores.
Quanto às oportunidades de investimento futuras de REITs públicos, as pessoas relevantes do Fundo CICC acreditam que os ativos de infraestrutura existentes da China são grandes em volume e vários em tipos. Com a promoção adicional do trabalho piloto de REITs públicos, haverá mais REITs públicos emitidos por ativos de infraestrutura em diferentes regiões, variedades diferentes e atendendo aos requisitos regulamentares Os investidores podem escolher o produto de investimento adequado para sua própria tolerância ao risco de acordo com sua compreensão dos ativos de infraestrutura e a classificação de risco do produto.
Wangqiaochu, gerente de fundos REIT da Boshi China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) industrial Park, disse que o mercado de REITs ainda está em fase piloto, a compreensão dos investidores chineses dos produtos REITs não está totalmente madura, há poucos projetos lançados no mercado e a participação de circulação não é grande. No futuro, quando investidores e emissores se familiarizarem e racionalizarem com o mercado de REITs, um certo número de projetos de várias classes de ativos básicos serão lançados, e os projetos emitidos poderão continuar a arrecadar fundos, proporcionando mais ações de circulação, o valor de alocação do mercado público de REITs se tornará mais proeminente.
Ele também lembrou aos investidores que com a expansão do mercado público de REITs, a escassez de produtos relevantes diminuirá no futuro, e o espaço premium dado pelos fundos a tais produtos pode ser reduzido.
