Um momento histórico chegou silenciosamente na indústria imobiliária em um momento em que empresas imobiliárias altamente alavancadas são como dominó.
Em 11 de março de 2022, a forma V da ação A inverteu-se, com Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) subindo de 2,6% para 0,43%, o valor de mercado fixado em 194,3 bilhões, China Vanke Co.Ltd(000002) subindo de 3,88% para 0,72%, o valor de mercado finalmente registrou 193,6 bilhões, e poly ultrapassou Vanke 700 milhões para se tornar o primeiro irmão no valor de mercado das empresas imobiliárias A-share, criando uma história de 17 anos de apaixonar-se um pelo outro em ação A desde a listagem das duas empresas.
A maior diferença entre os valores de mercado das duas empresas foi em 16 de agosto de 2016, depois que Baoneng atacou Vanke em 2016. Naquela época, o valor de mercado da Vanke era de 257,8 bilhões, enquanto o poli era de apenas 87,5 bilhões, e Vanke era de 2,95 vezes o do poli. Em menos de seis anos, o mundo mudou! Na verdade, as mudanças ocorreram principalmente no ano passado, para ser exato, nos últimos sete meses: o preço das ações da Vanke caiu 48% desde março do ano passado, enquanto o preço das ações da poly subiu 75% desde agosto do ano passado.
Por trás dessa ascensão e queda está a divisão estratégica abrangente entre as duas empresas nos últimos anos, uma proposta de “retornar às três primeiras do setor” em 2017 e a outra gritou “ao vivo” em 2018, o que levou a mudanças quantitativas em vendas, armazenamento de terras, financiamento e gestão. Em 2022, uma empresa propôs “entrar três por um” no futuro, enquanto a outra chamou “a era do ferro negro”. Nesta era de profundas mudanças, quem pode rir por último?
múltiplos indicadores ultrapassados exaustivamente
Vanke está listada em Shenzhen e Hong Kong ao mesmo tempo. Se os valores de mercado de ações e ações H são calculados separadamente e somados, de fato, o valor de mercado de Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) excede Vanke por mais, atingindo 7,9 bilhões de yuans.
Por que mudanças tão drásticas ocorreram em pouco mais de meio ano?
O que determina o preço das ações ou o valor de mercado de uma empresa não é apenas o volume absoluto de escala ou desempenho, mas também o crescimento. Antes que o valor de mercado do poli ultrapasse Vanke desta vez, ele realmente ultrapassou Vanke em termos de crescimento de desempenho, vendas, armazenamento de terras, financiamento e outros indicadores.
Em 10 de janeiro, Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) lançou um expresso de desempenho. Em 2021, espera-se alcançar uma receita operacional de 285048 bilhões de yuans, um aumento de 17,2% ano a ano, e um lucro líquido atribuível aos acionistas de empresas listadas de 27,577 bilhões de yuans, uma diminuição de 4,74% ano a ano. Até agora, Vanke não divulgou a previsão de desempenho ou relatório expresso para 2021.A partir do terceiro relatório trimestral, a receita operacional é de 271,5 bilhões de yuans, um aumento homólogo de 12,42%, e o lucro líquido é de 16,69 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 15,98%.
Em termos de vendas, a poli alcançou uma área contratada de 333302 milhões de metros quadrados em 2021, uma diminuição homóloga de 2,23%; O valor contratado atingiu 534929 bilhões de yuans, um aumento de 6,38% ano a ano. A Vanke alcançou uma área de vendas contratada de 38,078 milhões de metros quadrados em 2021, uma diminuição homóloga de dois dígitos para 14,3%, e a quantidade de vendas contratada foi de 627,78 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 10,85%.
Em 2022, a indústria inaugurou um momento sombrio em meio ao som de “trovão”. De janeiro a fevereiro, a Poly realizou um valor de contrato de 52,28 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 30,4%, ligeiramente melhor do que o declínio médio de 34% das 100 principais empresas imobiliárias. Vanke alcançou vendas de 64,97 bilhões de yuans nos primeiros dois meses deste ano, uma queda de 44,3% de 116,63 bilhões de yuans no mesmo período do ano passado.
Em termos de armazenamento de terra, de acordo com dados de Kerui, até o final de 2020, o valor total de armazenamento de terra do poly excedeu Vanke, atingindo 2,52 trilhões de yuans, incluindo 1,58 trilhões de yuans de armazenamento de terra patrimonial, ocupando o segundo e terceiro lugar na indústria, respectivamente. Os dados acima de dois da Vanke são de 1,88 trilhão e 1,14 trilhão respectivamente, ocupando o quinto e sétimo lugar na indústria.
Em 2021, com o declínio dos empreendimentos imobiliários privados, ambas as empresas mantiveram um bom ritmo de tomada de terras contra a tendência, mas a poli ainda ultrapassou ligeiramente. Poly adicionou 399,5 bilhões de yuans de valor de armazenamento local em 2021, enquanto Vanke adicionou 394 bilhões de yuans, ficando em segundo e terceiro lugar na indústria, respectivamente, o que também significa que a diferença entre o valor total de armazenamento local de poly e Vanke continua a aumentar ligeiramente até o final de 2021.
Em termos de montante de financiamento, uma vez que o relatório anual detalhado de 2021 não foi divulgado, só podemos ter um vislumbre do leopardo do mercado aberto, e o poly ainda está na liderança. De acordo com estatísticas incompletas pelo repórter do China Fund News, a poly emitiu 14 novos títulos corporativos, notas de médio prazo e ABS em 2021, com um montante total de 20,43 bilhões de yuans; Vanke emitiu 15 novos projetos, com um montante total de financiamento de 16,9 bilhões de yuans.
Em termos de custo de financiamento, a Poly Real Estate apoiada pelo China Poly Group, uma empresa central, também tem uma ligeira vantagem sobre a Vanke apoiada pela Shenzhen Metro, uma empresa estatal local. De acordo com os dados do relatório semestral 2021, o custo médio de financiamento do poli é de 3,62%, queda de 1,15 pontos percentuais face aos 4,77% do ano passado, apenas 2 pontos base inferior ao do CNOOC imobiliário; O custo médio de financiamento da Vanke foi de 4,27%, também abaixo de 1,86 pontos percentuais em relação ao ano passado, ocupando o sexto lugar no setor.
poly: from “returning to the top three” to “entering three for one”
Se vendas, armazenamento de terras e financiamento são apenas questões táticas, a força motriz subjacente por trás delas é a estratégia, que vem do julgamento da tendência futura da indústria imobiliária da China.
No final de 2017, a canção Guangju, então presidente da Poly Real estate, apresentou o objetivo de “voltar aos três primeiros”.
Antes da ascensão do jardim rural, Evergrande e rongchuang nos últimos dez anos, poly, juntamente com os comerciantes da China, Vanke e Jindi, foi chamado de “Zhaobao Wanjin”, formando o primeiro escalão da indústria imobiliária da China. Por muitos anos, Zeng Baoli tem sido o “top três” no mercado de habitação comercial da China por um longo tempo, mas quase não tem crescimento comum com as empresas centrais em 2013. Na assembleia geral de acionistas em dezembro de 2017, a canção Guangju deixou claro que a empresa retornaria aos três primeiros da indústria nos próximos dois a três anos. Naquele ano, a poly foi atingida e superada pelo dark horse finance, e caiu para o quinto lugar.
De onde vem a confiança do Poly?
Na reunião de acionistas após o terceiro relatório trimestral de 2019, o repórter da China fund news teve trocas aprofundadas com a gerência sênior da poly.
Sobre como ver a situação atual e o futuro da indústria imobiliária da China, a canção Guangju disse que “se a taxa de urbanização for aumentada para mais de 80% de acordo com os padrões dos países desenvolvidos ocidentais, o mercado imobiliário ainda será otimista nos próximos cinco a dez anos”, mas “pode haver flutuações neste processo e será perturbado por muitos fatores”.
Quanto ao planejamento de desenvolvimento da Poly Real estate, canção Guangju disse que a Poly tem dado seus próprios passos e firmemente otimista sobre o desenvolvimento da indústria. Ao mesmo tempo, não se apressa, ainda se concentra em capitais provinciais e aumenta o investimento estratégico em regiões desenvolvidas. Além disso, muitas tentativas têm sido feitas em mecanismos internos de gestão e operação e, como empresa estatal, também tem feito incentivo patrimonial e acompanhamento de investimentos. Em termos de estratégia de talentos, jovens quadros são selecionados e alocados ao escalão reserva para treinamento sistemático, de modo a preparar o caminho para o desenvolvimento da equipe de talentos na próxima década.
Infelizmente, o objetivo de Poly de retornar aos três primeiros não foi alcançado durante o mandato desta figura meritória na história Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) da história.
Em 29 de julho de 2021, Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) anunciou que Guangju renunciou ao cargo de presidente e diretor da empresa devido à sua idade, e o gerente geral Liu Ping assumiu o cargo. Dados de Kerry mostram que, em 2021, o poly ficou em quarto lugar na indústria, independentemente do calibre completo ou do calibre equity, incluindo rongchuang, Vanke e country garden na frente do calibre equity, e Vanke, Evergrande e country garden na frente do calibre equity.
No entanto, com a queda do Evergrande, não há dúvida de que o poly retornará aos três primeiros em 2022, e o novo presidente Liu Ping propôs um novo objetivo: manter a empresa central em primeiro lugar, continuar a se tornar o líder na indústria imobiliária da China e lutar por um em três. O repórter do fundo China aprendeu diariamente com insiders do poly que Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) promoveu mais de dez gerentes gerais de filiais pós-80 no início de 2022, corajosamente usou quadros jovens, e ajustou o quadro organizacional de acordo, mostrando um lado empreendedor no inverno frio da indústria.
Vanke: de “viver” para “era do ferro negro”
Unlike the Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) senior management, who are relatively optimistic and seek progress while maintaining stability, Vanke under the leadership of Yu Liang seems more conservative in recent years.
Uma forte consciência de risco parece ser a tradição da Vanke. Já em 2007, Wang Shi, então presidente da Vanke, jogou fora a “teoria do ponto de inflexão”, que despertou milhares de ondas. Desde então, houve realmente uma crise financeira global, que também teve um impacto na indústria imobiliária da China. Mas desde então, o “plano de quatro trilhões” permitiu que a indústria imobiliária da China se recuperasse da noite para o dia e se desenvolvesse em alta velocidade por cinco ou seis anos.
No entanto, em 2014, o estoque de toda a indústria era alto, e o mercado começou a ser confuso. Wang Shi mais uma vez jogou fora a conclusão de que a era de ouro da indústria imobiliária terminou e entrou na “Era da Prata”. No entanto, desde então, a reforma estrutural do lado da oferta e a monetização da reforma do galpão levaram a outra onda de rápido desenvolvimento da indústria imobiliária.
Com o ataque fracassado de Baoneng, Wang Shi deixou o cargo de presidente do conselho de administração na reunião de acionistas em julho de 2017 e oficialmente entregou o bastão a Yu Liang. O sucessor de Vanke parece ser mais cauteloso do que seu antecessor. Pouco mais de um ano após assumir o cargo, a reunião regular de outono de Vanke foi realizada em Dameisha, Shenzhen, em 28 e 29 de setembro de 2018.As palavras “ao vivo” na tela e na parede lateral do local foram atraentes. Naquela época, quando a indústria ainda estava em pleno andamento, realmente assustou os colegas.
Na verdade, “o objetivo de Vanke é realizar a revisão mensal em meados de setembro”. Na verdade, é chamado de “o objetivo de Vanke viver em meados de setembro”. Em retrospectiva, o julgamento de Yu Liang também pode ser chamado de prospectivo.
Em 2022, Yu Liang tornou-se mais pessimista e seu discurso na reunião de 2022 do Vanke Group em fevereiro deste ano se espalhou. Neste discurso, Yu Liang jogou fora uma nova conclusão: a indústria chegou à “era do ferro negro”.
Yu Liang disse que 2022 é um ano para o grupo superar dificuldades e lutar contra, e é também o início de uma nova era. Yu Liang disse sem rodeios que a redução da tabela em 2022 é uma batalha de vida e morte, “morrer ou viver”, e não há estado médio.
Culturalmente, Yu Liang enfatizou que a empresa deve economizar dinheiro, reduzir o desperdício e criar uma “atmosfera de guerra” de frugalidade. Yu Liang também citou um exemplo: “meu assistente não vai comprar primeira classe ao reservar um bilhete para mim. Se eu tiver tempo para chegar perto do voo, eu vou comprar qual é mais barato. Quanto dinheiro pode ser economizado não é o mais importante. O sinal transmitido é muito importante”.
Nesta era de grandes mudanças não vistas em um século, como evoluirá o destino dos dois gigantes imobiliários estatais no futuro? Só o tempo pode dar a resposta.
