Em 10 de março, horário de Pequim, a shell (NYSE: BEKE) anunciou seus resultados financeiros para todo o ano e o quarto trimestre de 2021. Por um lado, a receita e o volume total de transações (GTV) da shell continuaram crescendo; Por outro lado, o shell mais uma vez gerou uma perda líquida.
Em 2021, a corretora imobiliária desenhou uma curva complexa. Diante da incerteza em 2022, resta ver se a estratégia "um corpo e duas asas" lançada pela shell funcionará.
Novo negócio imobiliário "drag"
As dificuldades do setor imobiliário em 2021 são desnecessárias, mas em muitos dados centrais, a shell ainda alcançou um bom crescimento.
De acordo com o relatório financeiro, a receita operacional do shell em 2021 aumentou 14,6% ano a ano para 80,8 bilhões de yuans (RMB, o mesmo abaixo), e o GTV total aumentou 10,1% ano a ano para 3,85 trilhões de yuans. Entretanto, no final do quarto trimestre de 2021, o número de lojas online shell ultrapassou as 51000, com um aumento homólogo de 8,7%; O número de lojas ativas ultrapassou 45000, com um aumento homólogo de 4,4%.
Peng Yongdong, presidente e CEO da shell, disse: "nosso julgamento inferior do setor imobiliário não mudou, ou seja, a transformação digital da indústria, os provedores de serviços são indispensáveis e o serviço de qualidade pode atravessar o ciclo para construir a confiança do cliente".
Antes disso, Peng Yongdong admitiu as dificuldades encontradas pela shell. Ele disse: "em 2021, o ambiente interno e externo enfrentado pela empresa mudou um após o outro. Shell escolhe superar as dificuldades e mudar a mudança."
Pode-se descobrir a partir do relatório financeiro que, em 2021, a rentabilidade do shell está diminuindo, o custo operacional está aumentando e a perda também aparece novamente. Em 2021, a perda líquida de shell foi de 525 milhões de yuans, e o lucro líquido ajustado foi de 2,294 bilhões de yuans.
Em 2021, o custo operacional das conchas aumentou 21,1% ano a ano, para 64,9 bilhões de yuans, em comparação com 53,6 bilhões de yuans em 2020. Enquanto isso, o lucro bruto diminuiu 6,2% ano a ano para 15,8 bilhões de yuans e 16,9 bilhões de yuans em 2020; A margem bruta de lucro diminuiu para 19,6% e 23,9% em 2020.
As despesas operacionais aumentaram 22,5% ano a ano, para 17,2 bilhões de yuans em 2021, em comparação com 14 bilhões de yuans em 2020. A Shell listou detalhadamente onde gastar dinheiro: 8,9 bilhões de yuans em taxas de gestão, 4,3 bilhões de yuans em marketing e promoção, 3,2 bilhões de yuans em pesquisa e desenvolvimento e 747 milhões de yuans em imparidade de goodwill, ativos intangíveis e outros ativos de longo prazo.
O desempenho do relatório anual shell está intimamente relacionado com o novo negócio habitacional.
A partir dos dados do relatório financeiro, o novo negócio imobiliário e o negócio imobiliário em segunda mão aumentaram em certa medida. Em 2021, a receita operacional dos serviços de negociação de habitação de ações shell aumentou 4,5% ano a ano, para 31,9 bilhões de yuans; A receita operacional de novos serviços de negociação de casas aumentou 22,5% ano a ano, para 46,5 bilhões de yuans, em comparação com 37,9 bilhões de yuans em 2020.
Pelas razões para o declínio da margem bruta de lucro, shell explicou que "a proporção de novos serviços de negociação de casas com baixa margem de lucro na estrutura de renda continua a aumentar", "a expansão das equipes de vendas com foco em novas casas traz um aumento nos custos fixos", etc.
Portanto, embora tenha contribuído com mais da metade do GTV, o novo negócio de habitação aos olhos da shell é uma razão importante para arrastar para baixo o desempenho.
Além disso, entre as taxas de gestão, há também um "aumento da perda de dívida ruim durante a recessão do mercado", enquanto o negócio de habitação em segunda mão enfrenta clientes individuais, com poucas dívidas ruins, então o que estamos falando aqui é também o efeito negativo do novo mercado imobiliário.
"Transformar as dificuldades em oportunidades"
Se os dados anuais de conchas em 2021 forem mistos, o desempenho no quarto trimestre de 2021 não é satisfatório.
No quarto trimestre de 2021, o volume de transação de shell (GTV) foi de 732,4 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 34,6%; Gtv354,6 bilhões de yuans foram negociados em casas de ações, uma diminuição anual de 39,4%; A nova transação de casa gtv356,8 bilhões de yuans, uma diminuição ano a ano de 24,0%; Emergentes e outros serviços gtv21 bilhões de yuan, para baixo 68,2%; A receita operacional foi de 17,8 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 21,5%; A perda foi de 1,184 bilhão de yuans (1,267 bilhão de yuans no mesmo período do ano passado), e a perda operacional ajustada foi de 398 milhões de yuans (2,231 bilhões de yuans no mesmo período do ano passado).
O problema da dívida ruim também assolou o desempenho do shell no quarto trimestre de 2021. O relatório financeiro mostrou que "a despesa de gestão no quarto trimestre de 2021 foi de 2,202 bilhões de yuans, em comparação com 1,884 bilhões de yuans no mesmo período do ano passado, principalmente devido ao aumento da perda de dívida ruim".
Xu Tao, diretor executivo e diretor financeiro da shell, julgou o mercado como "o mercado caiu acentuadamente no segundo semestre do ano passado" e "como o desenvolvimento da indústria imobiliária começou a mudar para longo prazo e sustentável, fizemos ajustes oportunos para efetivamente transformar dificuldades em oportunidades através da otimização da operação e atualização estratégica".
Para o desempenho do primeiro trimestre de 2022, a shell não está otimista. "A empresa espera que a receita operacional no primeiro trimestre de 2022 fique entre 11,5 bilhões de yuans e 12,5 bilhões de yuans, uma diminuição de cerca de 39,6% a 44,4% em comparação com o mesmo período de 2021."
De facto, desde este ano, o desempenho das empresas imobiliárias continuou a alargar a tendência descendente no segundo semestre do ano passado. De acordo com os dados do Instituto de Pesquisa do Índice da China, de janeiro a fevereiro de 2022, as vendas médias das 100 principais empresas imobiliárias foram de 10,3 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 34,0%, e o desempenho das empresas imobiliárias em diferentes campos diminuiu significativamente.
Vale ressaltar que, em 31 de dezembro de 2021, o número de corretores shell era de 454504, queda de 7,8% em relação ao final de 2020; Entre eles, o número de corretores ativos foi de 406794, queda de 8,7% em relação ao final de 2020. Além disso, a média mensal de usuários ativos (MAU) do terminal móvel é de 37,37 milhões, contra 48,18 milhões no mesmo período de 2020.
Peng Yongdong disse: "Espera-se que o número de lojas de plataforma e corretores atinja a parte inferior no primeiro trimestre de 2022, e o número de lojas e corretores ativos no final de 2022 aumentará pelo primeiro dígito em comparação com o final do primeiro trimestre."
Forçar a decoração e o aluguer de casas
A própria Shell tem uma compreensão clara de sua situação atual, então "um corpo e duas asas" é o que Peng Yongdong mencionou repetidamente em seu relatório anual. "One" refere-se ao nosso negócio principal, ou seja, habitação de ações e novos serviços de corretagem de habitação e negociação, enquanto as "duas alas" são o grupo de negócios de grande porte agregado e Pratt & Whitney grupo de negócios de habitação respectivamente ", explicou ele
Peng Yongdong disse ainda: "vamos ativar totalmente o layout no campo dos serviços residenciais, o que terá um impacto importante em nosso desempenho financeiro no ano fiscal de 2022 e no futuro".
Vale a pena notar que a concha começou gradualmente a ação de "duas asas".
Em 6 de julho de 2021, a shell anunciou que adquiriria 100% de patrimônio da decoração de casa Shengdu, com uma consideração total de não mais de 8 bilhões de yuans. Espera-se que toda a entrega seja concluída no primeiro semestre de 2022. Na visão de shell, o mercado de decoração de casas é semelhante ao mercado de bolsa de habitação que foi transformado digitalmente. O espaço é enorme e altamente disperso. Embora tenha mantido uma tendência de crescimento relativamente alta velocidade por um longo tempo, ainda há muito espaço para melhorar a experiência do usuário. É urgente fazê-lo novamente com a "ênfase" pensando na Internet industrial.
Peng Youdong disse: "temos a capacidade de fazê-lo. Temos a capacidade de fazê-lo, incluindo prática passada, compreensão de Wuxi Online Offline Communication Information Technology Co.Ltd(300959) , gerenciamento de grandes equipes e padronização de processos."
No entanto, atualmente, não há gigante absoluto na indústria de decoração de casa, e Peng Yongdong também está ciente da situação atual do mercado de decoração de casa. "O núcleo da indústria de decoração de casa é o maior suspense da indústria, ou seja, se há um modelo de negócios de mais de 10 bilhões no campo da decoração.
”
Além disso, no final de 2021, o grupo empresarial shell Huiju foi estabelecido e o "aluguer de shell" foi lançado. Em 10 de fevereiro deste ano, a shell anunciou que seu primeiro projeto de apartamentos para jovens investidos e construídos em conjunto foi lançado no distrito de Xuhui, Xangai. O apartamento ocupa uma área de quase 40000 metros quadrados e é transformado a partir de fábricas antigas, com um total de 2978 apartamentos.
Mas, atualmente, existem poucas empresas que podem realmente ganhar dinheiro na indústria de leasing. "A natureza da nossa indústria determina que somos de baixo lucro", disse um profissional de apartamentos de longo prazo às notícias econômicas diárias
Especialmente em 2021, o apartamento de casca de ovo, que uma vez se expandiu descontroladamente, desapareceu da noite para o dia devido à súbita epidemia de alta renda e alavancagem. Em janeiro deste ano, a "primeira parte do apartamento de aluguel de longo prazo" Qingke apartamento também entrou em falência após enormes perdas. As empresas imobiliárias que competiram para entrar no campo de apartamentos de aluguel de longo prazo perderam gradualmente sua voz.
O humor complexo da Shell sobre novos negócios pode ser lido no discurso de Xu Tao. "Vamos ousadamente tentar verificar cuidadosamente e investir mais recursos na decoração de casa e mobiliário de casa e negócio de serviços de habitação Pratt & Whitney no campo da 'boa vida'. Embora o investimento necessário na fase inicial do novo negócio terá um certo impacto na rentabilidade do grupo em 2022, ainda acreditamos firmemente que traremos uma experiência de serviço de alta qualidade de cena mais completa em torno de 'viver' para os consumidores."
