A renovação urbana é o conteúdo-chave do 14º Plano Quinquenal. A cobertura de “três distritos e uma aldeia” é muito maior do que a transformação de comunidades antigas.
Salientamos no relatório anterior “construir primeiro e depois romper, avanço industrial” que o investimento político representado pela renovação urbana e investimento habitacional acessível será um importante fator impulsionador para impulsionar o investimento imobiliário em 2022 além das expectativas. Actualmente, o mercado tem esperado plenamente a construção de habitações de arrendamento a preços acessíveis, mas ainda não há compreensão insuficiente da escala potencial de investimento da renovação urbana Xi Jinping Secretário-Geral publicou uma vez um artigo na revista Qiushi, apontando: “devemos melhorar a estratégia de urbanização, tomar a segurança e saúde da vida das pessoas como o objetivo básico do desenvolvimento urbano, promover melhor a urbanização centrada nas pessoas e tornar a cidade mais saudável, segura e mais habitável”.
A partir da definição específica, em abril de 2021, a Comissão Nacional de Desenvolvimento e Reforma emitiu as principais tarefas para o desenvolvimento da nova urbanização e integração urbano-rural em 2021, deixando claro que o principal conteúdo da renovação urbana é: “promover a transformação de ‘três distritos e uma aldeia’ com comunidades antigas, fábricas antigas, blocos antigos e aldeias na cidade na zona urbana antiga”. De acordo com a definição, não é difícil descobrir que a cobertura e a escala de investimento impulsionado da renovação urbana são muito maiores do que a de uma única e antiga transformação comunitária no passado.
Do ponto de vista dos objetivos de planejamento, o 14º Plano Quinquenal estabelece indicadores quantitativos de renovação urbana no Plano Quinquenal pela primeira vez, exigindo “completar a transformação de 219000 antigas comunidades urbanas construídas antes do final de 2000, basicamente completar a transformação de antigas fábricas nas grandes cidades, transformar um número de grandes áreas urbanas antigas e transformar um número de aldeias urbanas de acordo com as condições locais”.
A antiga comunidade é uma das direções da renovação urbana. Estima-se que durante o 14º período do Plano Quinquenal, o investimento médio anual será de 800 bilhões de yuans
A transformação de áreas residenciais antigas é uma das importantes direções da renovação urbana. Durante o 14º Plano Quinquenal, é necessário concluir a transformação de 219000 áreas residenciais urbanas antigas construídas antes do final de 2000. De acordo com os relatórios de trabalho do governo ao longo dos anos, os planos de transformação de áreas residenciais antigas no final de 2019, 2020 e 2021 são 19000, 39000 e 56000 respectivamente (a escala de transformação antiga antes de 2019 é muito pequena, o que é ignorado aqui). De acordo com este cálculo, apenas 105000 áreas residenciais permanecem por iniciar em 20222025, e o inventário de áreas residenciais antigas a ser iniciado não é muito. Em termos de escala de investimento, vários ministérios e comissões divulgaram dados relevantes sobre a transformação de áreas residenciais antigas na China em diferentes ocasiões. O número de áreas residenciais antigas a serem transformadas na China é de cerca de 219000, envolvendo mais de 42 milhões de famílias, com uma área de construção de cerca de 4 bilhões de metros quadrados. Estima-se que o investimento total chegará a 4 trilhões de yuans. Se o período de transformação é de cinco anos, o novo investimento anual será mais de 800 bilhões de yuans.
A reconstrução de aldeias urbanas na antiga área fabril também pode impulsionar o investimento imobiliário.
Do ponto de vista dos investidores, atualmente, um grande número de empresas imobiliárias tem participado ativamente na transformação de antigas áreas fabris, áreas urbanas e aldeias urbanas, o que se espera formar um efeito de atração adicional no investimento imobiliário. De acordo com as estatísticas do índice central, atualmente, um grande número de empresas imobiliárias foram implantadas no campo da renovação urbana. Província de Guangdong tem a vantagem mais óbvia de primeiro movimento na renovação urbana. Tomando Shenzhen como exemplo, um total de 21 empresas imobiliárias participaram do investimento Shenzhen Renovação Urbana, dos quais empresas estatais respondem por cerca de 1 / 3, e empresas privadas também têm alto entusiasmo para a participação.
De acordo com nossas estatísticas, atualmente, algumas províncias ou capitais provinciais anunciaram metas quantitativas claras para investimento em renovação urbana, e planos provinciais incluem Liaoning, Henan, etc; As capitais provinciais e municípios diretamente sob o governo central incluem Shenzhen, Guangzhou, Chengdu, Wuhan, Nanchang e Qingdao. A escala planejada de investimento em renovação urbana apenas nas regiões acima mencionadas durante o 14º período do Plano Quinquenal atingiu 4,7 trilhões de yuans. Considerando que o PIB das regiões acima mencionadas representa apenas 16% do país e a população responde por apenas 16% do país, a escala de investimento em todo o país pode exceder ainda mais as expectativas. Ressalta-se que embora o Ministério da Habitação e Desenvolvimento Rural Urbano tenha selecionado apenas 21 cidades para o piloto de renovação urbana, acreditamos que a intenção de seleção das cidades piloto é explorar o sistema operacional de renovação urbana com cidades típicas como ponto de partida, o que não significa que a renovação urbana seja realizada apenas em 21 cidades. Por exemplo, a província de Guangdong não é uma área piloto, mas está realmente no estado líder no campo da renovação urbana na China; Além disso, de acordo com as estatísticas do índice central, desde 2021, mais de 30 províncias e cidades da China emitiram políticas relacionadas à renovação urbana, que é muito maior do que as cidades piloto.
Do ponto de vista de campos específicos, o desenvolvimento regional, a cidade inteligente e a cidade ecológica são as direções possíveis da renovação urbana, e o desenvolvimento regional é a direção chave da renovação urbana. O desenvolvimento regional refere-se à transformação sistemática, investimento, construção, operação e manutenção de uma determinada escala e área relativamente grande com a premissa de conformidade com o planejamento nacional e local. Quando a transformação das aldeias na cidade e a transformação das cidades antigas envolvem o conteúdo das áreas urbanas, elas pertencem à categoria de renovação urbana. No planejamento do trabalho, muitas províncias e cidades tomam o desenvolvimento da área como a direção chave da renovação urbana. Por exemplo, a província de Fujian propôs “implementar o projeto de renovação urbana e concentrar-se na promoção da transformação global e modernização de antigas comunidades, blocos e distritos”; A província de Anhui propôs “promover a construção piloto de unidades de renovação urbana (áreas)”; Chengdu, província de Sichuan deixou claro que “30 novos projetos de renovação de área serão lançados” em 2022. Qingdao, província de Shandong propôs “otimizar ainda mais o layout industrial e melhorar as funções urbanas, promovendo o redesenvolvimento de áreas ineficientes” no plano de renovação urbana.
Cidade inteligente, cidade ecológica e outras áreas quentes no futuro também serão a direção chave da renovação urbana no futuro, o que foi mencionado nos relatórios de trabalho do governo de muitas províncias e cidades. Cidade inteligente: por exemplo, a província de Shandong propôs “acelerar a renovação urbana, prestar mais atenção à melhoria do nível de desenvolvimento urbano inteligente, verde, equilibrado e bidirecional e construir 1200 comunidades inteligentes”.
A província de Henan apresentou: “usando a tecnologia digital para capacitar a governança social, construir cidades gêmeas digitais e comunidades inteligentes, facilitar o transporte urbano e melhorar o nível de inteligência”. Em termos de cidade ecológica, o relatório de trabalho do governo provincial Fujian propõe: “implementar o projeto ecológico contínuo e construir sistematicamente o cinturão ecológico contínuo costeiro e montanhoso”; A província de Shandong propôs: “liberar totalmente o valor dos recursos verdes urbanos e construir um espaço ecológico com belas montanhas e rios”.
A forma de angariação de fundos é o apoio financeiro local, a correspondência de obrigações especiais e o apoio à participação financeira multicanal das instituições de mercado
Atualmente, o arranjo de capital do investimento em renovação urbana apresenta características mais diversificadas, sendo que os modos de financiamento de cada cidade são formulados de forma independente de acordo com as políticas da cidade, mas a maioria das cidades apresenta características de apoio financeiro local, projetos de correspondência ativa com títulos especiais e participação em financiamento multinível de instituições de mercado. Por exemplo, Pequim, Xangai e outras cidades mencionaram que os governos municipais e distritais providenciarão fundos financeiros para apoiar a transformação de áreas antigas, a renovação de casas antigas e a transformação de aldeias nas cidades; Em segundo lugar, incentivar a participação na renovação urbana através da emissão de obrigações especiais locais. Acordos semelhantes são feitos nos regulamentos de renovação urbana emitidos por Xangai, Chongqing, Shenyang e outros lugares; Terceiro, podemos participar ativamente na construção da cidade por meio de investimento de capital multi-nível e investimento de capital indireto; Em quarto lugar, os governos locais criaram ativamente fundos de renovação urbana para orientá-los. Atualmente, o montante total de fundos de renovação urbana liberados pelas cidades excedeu 200 bilhões de yuans.
A partir da situação atual atual, mostra que muitas empresas imobiliárias cooperam com o investimento urbano local para construir e participar conjuntamente na renovação urbana, mostrando as características do apoio e orientação do governo e participação ativa de empresas privadas, como iniciar a cooperação estratégica com a construção urbana de Wuhan para realizar a renovação urbana em Wuhan, Tianjin TEDA e China Construction Sixth bureau para realizar a renovação urbana em Tianjin; Vanke coopera estrategicamente com China Railway Construction porto e Waterway Bureau para participar na renovação urbana, etc.
Além disso, acreditamos que se a concentração de empréstimos e outras políticas de crédito são ainda mais ajustadas para atender à demanda de crédito da renovação urbana também é uma direção digna de atenção especial no futuro. Em primeiro lugar, a renovação urbana e a habitação a preços acessíveis são duas importantes direções de investimento político. Actualmente, os empréstimos relacionados com habitação a preços acessíveis não estão incluídos na gestão da concentração de empréstimos. Se esta reforma se estender à renovação urbana no futuro, liberará a linha de crédito para investimentos relevantes. No futuro, podemos prestar muita atenção às mudanças políticas neste domínio. Em segundo lugar, quanto à inclusão da participação das empresas de infraestrutura na renovação urbana na gestão da concentração de empréstimos, acreditamos que há também um certo espaço de avaliação flexível sob o tom geral de “crescimento estável”.
Em 2022, o setor imobiliário presta atenção à política de dividendos sob o pano de fundo do desenvolvimento simultâneo da política de investimento e aluguel e compra representada pela renovação urbana
Em suma, continuamos a lembrar o investimento imobiliário para se concentrar em duas direções: primeiro, investimento político representado pela renovação urbana. O segundo é o dividendo político sob o pano de fundo do “desenvolvimento simultâneo de aluguel e compra”. Em termos de “aluguel”, o sistema de habitação de aluguel de longo prazo dominado por habitação de aluguel indenizatória se tornará um importante complemento ao sistema habitacional existente. Espera-se alavancar o investimento imobiliário de Hpf Co.Ltd(300350) bilhões de yuans em 2022, contribuindo cerca de 1,4% – 1,7% para a taxa de crescimento do investimento imobiliário. Em termos de “compra”, espera-se que, em 2022, a política de restrição de compra e empréstimos seja gradualmente flexibilizada no domínio da habitação comercial, especialmente nas cidades de primeiro e segundo escalão, de modo a satisfazer as necessidades do afluxo líquido de população para habitação urbana; A demanda razoável por melhoria da hipoteca imobiliária também será efetivamente atendida. A flexibilização das políticas do lado das vendas estimulará a demanda e ajudará a estabilizar o investimento imobiliário. Essa tendência foi gradualmente realizada em 2022.
Esperamos que o investimento imobiliário supere as expectativas e ajude a atingir a meta de crescimento de 5,5%. Neste contexto, espera-se que os ativos patrimoniais cresçam de forma constante, e o desempenho dos setores relevantes passará pelo primeiro trimestre; Em termos de obrigações de taxa de juro, espera-se que o rendimento das obrigações do Tesouro a 10 anos aumente para 3,2% no final do primeiro trimestre e início do segundo trimestre.
Dica de risco: o investimento em renovação urbana é menor do que o esperado
