Shenzhen empresa imobiliária Longguang também expôs recentemente a crise de liquidez.
Em 17 de março, o grupo Longguang (03380 HK) realizou uma reunião de discussão com investidores. Lai Zhuobin, diretor executivo, disse que a empresa sentiu a pressão enfrentada pela indústria no quarto trimestre de 2021, mas não esperava que a contração da liquidez caisse sobre si mesma tão cedo, e o julgamento do mercado e da situação era muito otimista.
Os vagos rumores de colocação privada de títulos em dólares americanos tornaram-se o golpe chave para derrotar Longguang.
Desde janeiro, tem havido notícias no mercado de que o grupo Longguang não revelou títulos de colocação privada em dólares americanos, variando de US $ 2 bilhões a US $ 3 bilhões. Depois de negar a dívida de colocação privada em dólares americanos, o grupo Longguang foi acusado de dizer na teleconferência de investidores que sua dívida de colocação privada garantida não era mais do que US $ 1 bilhão.
A negação e admissão de Longguang sem dúvida aumentou o pânico dos investidores, fazendo Longguang encontrar “dupla matança de ações e títulos”.
Em 24 de fevereiro, uma série de títulos em dólares americanos emitidos por Longguang caiu, e o preço caiu para dentro de 60 centavos de dólar dos EUA. Em termos de preço da ação, apenas em 24 e 25 de fevereiro, o valor de mercado do grupo Longguang uma vez caiu 31%.
Posteriormente, o grupo Longguang foi rebaixado pelas agências internacionais de notação Fitch, Moody’s e S & P. antes do anúncio, tinha sido rebaixado para CCC, caa2 e CCC -.
Em 1º de março, o UBS emitiu um relatório apontando que a dívida extrapatrimonial do grupo Longguang pode atingir 58 bilhões de yuans a 79 bilhões de yuans, ou seja, 1,23 a 1,67 vezes a dívida líquida relatada no final de junho de 2021, reduzindo sua classificação de “neutro” para “vender”, e o preço alvo de HK $ 5,8 para HK $ 1,8.
UBS acredita que o negócio de renovação urbana é a razão para a enorme dívida extrapatrimonial de Longguang, porque é um negócio com rotatividade de ativos lenta. O banco estima que, desde 2016, a empresa pode ter investido pelo menos 53 bilhões de yuans em projetos de renovação urbana.
Finalmente, em 7 de março, Longguang admitiu que houve uma crise de liquidez de curto prazo através das holdings Longguang, uma holding doméstica.
No anúncio, a Longguang Holdings disse que, em março de 2022, a escala de maturidade dos títulos de vencimento e revenda da empresa, ou produtos de securitização de ativos como o reabastecimento da diferença, totalizou 5,299 bilhões de yuans. Até agora, a empresa converteu seus próprios fundos em RMB 1,133 bilhão, e a empresa irá ativamente levantar fundos de várias maneiras para o pagamento subsequente de obrigações.
Dados de DM mostram que Longguang tem 12 títulos em dólares americanos, com um saldo remanescente de US $ 3,659 bilhões; O saldo de 19 títulos chineses era de 20,56 bilhões de yuans; Além disso, Longguang tem seis transações ABS totalizando 4,05 bilhões de yuans.
Longguang planeja realizar a reunião de “19 longkong 01” em 19 de março.
De acordo com as notícias da interface, o atual plano de extensão de títulos da Longguang é: pagamento integral de juros, parcelamento, fornecimento de ativos de alta qualidade para aumentar o crédito, etc., e também adição de provisões de proteção para investidores. A empresa e o controlador real juntos assumem o compromisso de não evadir ou abolir os títulos, lidar com o registro de penhor para os títulos que podem resistir a terceiros, e prometem que o projeto não tem ônus de direito, como financiamento e restrições de transferência para terceiros, Assegurar os interesses específicos dos investidores.
Long Guang disse que os fundamentos da empresa não mudaram: concentrando-se na principal indústria residencial e não diversificando; Cerca de 85% do investimento do projeto é no distrito de Dawan e Delta do Rio Yangtze, que serão os beneficiários diretos da recuperação da indústria; Desde que os investidores entendam, dêem tempo, mudem espaço e escalem o pico de reembolso, uma vez que o mercado se recupere e as vendas se fortaleçam, reservas de solo de alta qualidade começarão a contribuir com fluxo de caixa para a empresa e podem pagar todos os tipos de credores um após o outro.
Atualmente, Longguang classificou mais de 30 projetos. A partir de março, dois foram revitalizados, com um retorno de cerca de 1 bilhão. Ao mesmo tempo, Longguang se conectou ativamente com empresas estatais e instituições financeiras para realizar revitalização e alienação de ativos, e se esforçar para um retorno líquido de mais de 12 bilhões de yuans em todo o ano.
Em 8 de março, Zhonghai Hongyang anunciou que planejava adquirir Longguang Shantou No. 1 projeto residencial em construção com um preço de 1,024 bilhão de yuans. O lote do projeto foi ganho por Longguang a um preço de 1,491 bilhão de yuans em junho de 2020.
Desde o segundo semestre do ano passado, os projetos de alienação de ativos das empresas de habitação de seguros aumentaram. No entanto, as empresas imobiliárias com projetos de aquisição condicional não estão se movendo tão rápido.
De acordo com a pesquisa do China Index Institute, a recente emissão de vários títulos de M & A não refletiu significativamente o papel de resgate do projeto para as empresas em perigo, mas tornou-se um novo canal para as empresas imobiliárias financiar a construção do projeto.
A Moody’s acredita que o grupo Longguang tem um grande número de títulos que estão prestes a expirar ou podem ser revendidos antes do final de 2022, incluindo títulos onshore (incluindo revendidos) de RMB 9,8 bilhões e títulos offshore de US $ 300 milhões. A Moody’s estima que, embora a empresa planeje reembolsar suas dívidas através da alienação de ativos, a empresa ainda enfrentará uma lacuna de liquidez considerando a maturidade considerável de suas dívidas.
Moody’s espera que uma grande parte do dinheiro detido pelo grupo Longguang no nível do projeto será usado para reembolso da dívida e custos de construção no nível do projeto. Por conseguinte, no caso de um enquadramento financeiro apertado e de uma fraca confiança dos investidores, devido à ausência de novas actividades de financiamento, o nível da holding não terá fundos suficientes para reembolsar as dívidas vencidas. Aumento do risco de incumprimento ou reestruturação da dívida
O grupo Longguang pertence a uma sequência mais radical nas empresas imobiliárias, especialmente na aquisição de terras. Embora Ji Haipeng, chefe do grupo Longguang, tenha decidido não investir na aquisição de terras e digerir as reservas de terras existentes no segundo semestre do ano passado, este julgamento não foi oportuno o suficiente.
Tomando o mercado de Shenzhen como um exemplo, o grupo Longguang criou muitos registros de 10 bilhões de parcelas.
Em 2014, o grupo Longguang gastou 4,68 bilhões de yuans para ganhar Longhua Diwang com um preço mínimo de mais de 25000 yuans / m2; Em setembro de 2015, Longguang ganhou Longhua Hongshan lote com RMB 11,25 bilhões, tornando-se o rei da terra do preço total, com um preço de piso de 13000 yuan / m2; Em 2020, Longguang ganhou Qianhai lote com RMB 11,597 bilhões, e o preço do piso foi de 63000 yuan / m2.
O mercado de Shenzhen sempre trouxe retornos ricos para Longguang, apoiando seu impacto na escala de 100 bilhões.
No entanto, a realidade que não pode ser ignorada é que, com o aumento do preço do terreno e custo de construção e instalação, a restrição estrita do preço da casa nova, o declínio da margem de lucro das empresas imobiliárias é um fato indiscutível, e o retorno que lotes de alto preço podem trazer não é tão bom quanto antes.
De acordo com dados Kerui, em 2021, a quantidade de vendas do Qianhai Tianjing Garden (ou seja, o nome recorde do lote Qianhai) do grupo Longguang foi de RMB 11,6 bilhões.
Interface news aprendeu que a entrada de Qianhai Tianjing no mercado trouxe poucos lucros, mas Longguang sempre atribuiu grande importância ao mercado de Shenzhen, cobrir posições é um comportamento inevitável, e a rápida desconvolução do mercado de Shenzhen pode fazer os fundos internos da empresa rolar rapidamente.
Com base nisso, Longguang continuou a tomar terras no mercado de Shenzhen em 2021. Em maio, Longguang gastou quase 8 bilhões de yuans para ganhar Guangming homestead e Xili terra comercial e residencial em Shenzhen.
A fim de ganhar o lote Xili, Longguang gastou 6,9 bilhões de yuans, o que uma vez confundiu muitos insiders da indústria presentes: a desregulamentação do mercado de escritórios comerciais de Shenzhen é pobre.O lote requer a construção de propriedades comerciais em grande escala, que tem altos requisitos para a capacidade de operação de capital de Longguang e capacidade de operação de propriedade comercial.
Naquela época, Longguang, que estava bastante otimista sobre o mercado de Shenzhen, não se importava.
De acordo com o Centro de Pesquisa leyujia, o novo mercado imobiliário em Shenzhen começou a esfriar após abril de 2021. O volume de negociação atingiu o menor de todo o ano em maio, com apenas 2677 unidades. Impulsionado pela entrada de projetos high-end, o volume de negociação rapidamente subiu para 5885 unidades em agosto, e então entrou em um período de resfriamento. Após vários meses de ajuste, o mercado de Shenzhen assumiu a liderança no aquecimento. De outubro a novembro, o volume de negociação aumentou gradualmente e permaneceu no nível de 40005000 conjuntos, mas o mercado caiu novamente em dezembro.
De acordo com os dados operacionais não auditados divulgados pelo grupo Longguang em fevereiro de 2022, a partir de 28 de fevereiro de 2022, as vendas contratuais do patrimônio líquido dos acionistas do grupo Longguang da empresa foram de cerca de 13,21 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 52,99%.
