No leilão local em Hefei, no dia 22 de março, 15 lotes com qualidade competitiva foram colocados na mesa do leilão, e China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) participou no leilão de 8 de uma só vez. Infelizmente, não houve “lote vencedor”.
Jiang Tiefeng, o diretor administrativo da empresa, disse sem rodeios na conferência anual de desempenho de 2021, “somos a empresa com a maioria das aplicações”. A participação heroica em leilão nada mais é do que otimista em relação ao mercado. Na visão da gestão, o risco de licitação, leilão e terras suspensas deve ser controlado.
Nos primeiros anos, devido à demanda de escala, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) alto custo ganhou muitos projetos. Com a transferência desses projetos para o mercado, a margem de lucro bruto da empresa também começou a mostrar uma tendência descendente. Em 2021, o índice diminuiu ainda mais para 25,5%, e a margem de lucro líquido caiu para 9,5%, ante 13% em 2020.
Embora o declínio da margem de lucro bruto seja a tendência geral da indústria, a queda da rentabilidade por muitos anos tem inevitavelmente atraído questões do mundo exterior.
Margem de lucro bruta caiu por dois anos consecutivos
Esta tarde, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) realizou uma conferência de desempenho online, com Jiang Tiefeng, presidente Xu Yongjun, vice-gerente geral Nie Liming, diretor financeiro Huang Junlong, vice-gerente geral e secretário do conselho de administração Liu Ning, vice-gerente geral e conselheiro geral Liu Ye participaram.
A gerência está satisfeita com o “boletim” no primeiro ano do 14º plano quinquenal. Em 2021, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) alcançou vendas contratadas anuais de 326834 bilhões de yuans, ficando em sétimo lugar na indústria de uma só vez; A receita correspondente foi de 160643 bilhões de yuans, um aumento anual de 23,93%; Custo de financiamento reduzido para 4,48%
No entanto, um bom dado ainda não consegue esconder o declínio na rentabilidade da empresa. Durante o período de relato, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) lucro líquido atribuível à empresa-mãe diminuiu 15,35% em termos homólogos para RMB 10,372 bilhões, com lucro básico por ação de RMB 1,16, uma diminuição homóloga de 20,55%.
Este é o segundo ano em que a empresa aumentou seus lucros sem aumentar seus lucros. Em 2020, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) o lucro líquido atribuível à empresa-mãe diminuiu 23,58% em termos homólogos, o primeiro declínio no crescimento nos últimos anos e o declínio diminuiu em 2021.
Em termos de distribuição regional, a margem de lucro bruto da empresa caiu em graus variados em várias regiões no leste da China, Jiangnan, sudoeste, sul da China e Shenzhen, onde a receita foi responsável por mais de 10%. Entre eles, a margem de lucro bruta no sudoeste da China diminuiu 4,51 pontos percentuais ano a ano, enquanto que no leste da China foi de 4,65 pontos percentuais.
A região da China Oriental com o maior declínio é também a região com a maior contribuição para a receita China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) . Em 2021, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) a receita desta região foi de 22,94%, e Shenzhen ficou em segundo lugar com 22,21%.
O declínio da margem de lucro bruto em regiões importantes afetará, sem dúvida, a rentabilidade global da empresa. Em 2021, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) tem mais de 44 milhões de metros quadrados de reservas de terra, dos quais 31% estão localizados no leste da China. Se a margem de lucro bruto dos projetos na China Oriental continuar a diminuir no futuro, é difícil ser otimista sobre a margem de lucro bruto geral da empresa.
A gerência não parece estar preocupada com isso. Huang Junlong disse sem rodeios que o declínio da margem de lucro bruta é uma tendência geral da indústria. A margem de lucro bruta dos projetos adotados pela empresa após 2019 é maior do que a do passado. Esses lotes entrarão gradualmente na fase de reporte em 2022 e depois. “Atualmente, julga-se que a margem de lucro bruta será melhorada”.
Jiang Tiefeng também disse que a taxa de retorno dos projetos futuros da empresa aumentará gradualmente. “Desde o segundo semestre de 2021, o retorno dos projetos da empresa tem sido muito proeminente, e a margem de lucro bruto aumentou significativamente”.
Além disso, cultivar a segunda curva de crescimento do lucro também é uma das políticas estratégicas de China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) melhorar a margem de lucro. A direção disse francamente na reunião que a empresa promoverá resolutamente a estratégia de “três transformações”, incluindo a transformação do desenvolvimento orientado para igual ênfase no desenvolvimento e operação, do ativo orientado para combinação leve e pesada, e da concorrência homogênea para o desenvolvimento diferenciado.
Quanto à transferência e transferência de ativos, Jiang Tiefeng destacou que a empresa manterá firmemente os ativos principais de alta qualidade, e os ativos industriais e financeiros com grande dívida podem manter o direito de operar com pequenas ações. Para os ativos que são difíceis de melhorar a eficiência operacional e ocupam parte dos fundos, eles podem ser substituídos por dinheiro em troca de melhores negócios. “A empresa também está ativamente alienando alguns ativos ineficientes recentemente”.
Aquisição prudente
Uma razão importante para movimentar ativos e buscar a segunda curva de crescimento do lucro é a preocupação com a mudança de tendência da indústria.
Jiang Tiefeng disse abertamente que a tendência de escala da indústria atingiu o fundo, e espera-se que diminua gradualmente do topo no futuro, “é provável que decline em mais de 30%. Portanto, a empresa continuará a manter a meta de vendas de 330 bilhões de yuans em 2022, e o novo plano de construção é de 14 milhões de metros quadrados.
Em sua opinião, no ciclo descendente, o valor dos serviços de propriedade de ativos principais será refletido ainda mais, e a criação de valor é uma direção importante do desenvolvimento futuro China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) .
No contexto da estratégia de “três transformações” China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) reservará 10% – 20% dos fundos para a detenção de imóveis, “especialmente os negócios vantajosos”. No entanto, para o valor específico de aquisição de terras, a gerência não divulgou mais, mas enfatizou o lucro do projeto e os fatores de risco.
Em 2021, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) obteve 113 projetos fundiários, 15 a mais do que em 2020, com uma capacidade total de 15,59 milhões de metros quadrados. Em termos de distribuição regional dos recursos, 59% estão distribuídos no Delta do Rio Yangtze, enquanto as regiões central e ocidental e Guangdong, Hong Kong e Macau representam 17% e 13%, respectivamente.
Afetado por fatores como compra de terras de projetos imobiliários e despesas de infraestrutura, o fluxo de caixa líquido das atividades operacionais em China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 2021 diminuiu 5,96% ano a ano, para 25,98 bilhões de yuans. Ao mesmo tempo, devido ao aumento do investimento e adiantamentos na compra e construção de ativos fixos e joint ventures, o aumento líquido em caixa e equivalentes de caixa foi de -9,612 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 164,98%.
Em 2022, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) aderirá ao princípio do investimento fixo baseado em vendas, e a situação específica será determinada de acordo com as responsabilidades da empresa e capacidade de cobrança de pagamentos. Regiões com bom mercado e forte certeza de lucro serão cultivadas, enquanto regiões com baixos resultados e deficiências óbvias se retirarão.
Além disso, o objetivo de desenvolvimento é aumentar a proporção de patrimônio líquido em 2029. Em 2021, o capital próprio da empresa foi de cerca de 50,72%, e “o plano deste ano é aumentar para 60%”. Huang Junlong enfatizou que o atual índice de patrimônio líquido de aquisição de terras da empresa precisa ser continuamente melhorado, e a proporção de patrimônio líquido de acionistas minoritários diminuirá ano a ano no futuro.
China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) é bastante cauteloso sobre a fusão e aquisição com alta discussão no presente. Jiang Tiefeng apontou que a empresa vai comparar as metas de aquisição com os projetos no mercado aberto, e considerar de forma abrangente os fatores como taxa de retorno, certeza e risco, “onde o lucro é maior e o risco é pequeno, investir onde”.
Também revelou que a empresa está atualmente em contato com uma série de empresas imobiliárias. Se houver progresso, vai revelar que “alguns projetos parecem bons para o mundo exterior, mas na verdade, verifica-se que eles não são de todo”.
No que diz respeito à supervisão dos fundos de pré-venda preocupados pelo mercado, a administração disse na reunião que os fundos de supervisão da empresa eram 23,1 bilhões de yuans no final de 2021. Prevê-se que “desde o ano passado, com o aumento contínuo de empresas em falta de dívida, a confiança entre o governo e as empresas foi significativamente enfraquecida. Os governos locais devem relaxar muito os fundos de pré-venda no curto prazo devido à pressão de garantir a entrega”.
De acordo com a gerência, o objetivo de longo prazo de otimizar a estratégia de aquisição de terras é reduzir o rácio de dívida da empresa e otimizar a estrutura de ativos. Até o final de 2021, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) passivos totais com juros totalizaram 177,7 bilhões de yuans, dos quais 43,4 bilhões de yuans serão devidos dentro de um ano, representando 24,4%.
Em termos de “três linhas vermelhas”, o rácio de passivo do ativo da empresa após excluir receitas antecipadas é de 61,67%, o rácio de passivo do ativo sem excluir receitas antecipadas é de 68,94%, o rácio de dívida líquida é de 42,82% e o rácio de dívida curta em caixa é de 1,25.
