[Macro YueKai] estabilizar imóveis está estabilizando a economia: o significado real do desvio dos dados imobiliários

O valor negativo dos empréstimos a médio e longo prazo para novos residentes em fevereiro suscitou preocupações com as vendas de imóveis e o desvio entre os dados de vendas de imóveis e investimentos de janeiro a fevereiro suscitou ainda mais dúvidas do mercado. Alcançar uma taxa de crescimento económico de cerca de 5,5% este ano, é inseparável da estabilidade do mercado imobiliário. Este trabalho focará em responder a três perguntas: qual é a situação atual do setor imobiliário? Quais são as razões para o desvio de dados imobiliários? Quando aparecerá o “fundo de mercado” imobiliário?

I. A atual situação imobiliária ainda é sombria: o clima de espera para ver dos moradores ainda é forte, as empresas imobiliárias permanecem cautelosas na aquisição de terras, o investimento em vendas de imóveis ainda é relativamente baixo e o risco de inadimplência da dívida das empresas imobiliárias ainda é alto

1. O clima de espera dos moradores ainda é forte, o volume total de vendas de imóveis está diminuindo e a estrutura está dividida

Em termos de volume total, as vendas imobiliárias continuam em declínio. De janeiro a fevereiro de 2022, a área de vendas e o volume de vendas da habitação comercial diminuíram 9,6% e 19,3%, respectivamente, em termos homólogos, dando continuidade à tendência negativa de crescimento desde julho de 2021. Estruturalmente, existem três grandes divisões em vendas imobiliárias: imóveis comerciais são bons para edifícios residenciais de segundo nível, pequenas e médias empresas imobiliárias são boas para grandes empresas imobiliárias de segundo nível, e cidades de linha de eventos são boas para cidades de segundo nível, terceiro nível e quarto nível.

A principal razão para a atual recessão no mercado imobiliário é a falta de disposição dos moradores para comprar casas. A taxa de crescimento da renda dos residentes abrandou e a Poupança Preventiva aumentou. No entanto, desde a epidemia, a taxa de crescimento dos rendimentos dos residentes tem sido desigual e o crescimento económico abrandou simultaneamente; Além disso, a recuperação assimétrica da economia sob o impacto da epidemia exacerbou o desequilíbrio da distribuição de renda e o status de emprego e renda das pessoas de baixa e média renda se deteriorou. Além disso, a situação do mercado imobiliário e o risco de entrega futura da casa também permitem que os compradores mantenham uma atitude de esperar e ver.

2. As empresas imobiliárias permanecem cautelosas na aquisição de terras, e o investimento imobiliário ainda é relativamente baixo

Não houve dúvida sobre a taxa de crescimento homóloga do investimento imobiliário, que se desviou da de janeiro a março, e não houve taxa de crescimento homóloga negativa do investimento imobiliário. Existem três razões principais: 1) em termos de métodos estatísticos, o “método das despesas financeiras” é adotado para as estatísticas de investimento imobiliário, resultando na retenção de alguns dados; 2) Em termos estatísticos, a taxa de compra de terras está incluída no investimento imobiliário, mas não na formação total de capital na “troika”, o que interferirá nos dados de investimento; 3) Sob a condição de fundos apertados, as empresas imobiliárias aceleram a construção do projeto para atender ao padrão de pré-venda, a fim de acelerar o retorno de fundos.

Atualmente, as empresas imobiliárias ainda são cautelosas na aquisição de terras, e o investimento imobiliário ainda é relativamente baixo. O preço de compra e a área de terra nova diminuíram 26,42% em termos homólogos e 26,2% em termos homólogos, respectivamente. As empresas imobiliárias são mais cautelosas. Primeiro, o risco de dívida de algumas empresas imobiliárias eclodiu no ano passado, e o modelo de adição cega de alavancagem foi refletido em certa medida. A questão é que a cadeia de capital das empresas imobiliárias ainda é apertada. De janeiro a fevereiro, os fundos no lugar das empresas imobiliárias diminuíram 17,7% em relação ao ano anterior. Os bancos ainda são cautelosos com empréstimos a empresas imobiliárias, e a queda nas vendas imobiliárias também afetou a cobrança de fundos pelas empresas imobiliárias.

3. Dados de alta frequência mostram que a situação epidêmica na China recuperou em março, o que teve um impacto nas vendas de imóveis e aquisição de terras por empresas imobiliárias. Desde março, a área de transação de habitação comercial em 30 cidades de grande e médio porte caiu drasticamente, a área de transação de terra em 100 cidades de grande e médio porte diminuiu e a taxa de prêmio diminuiu significativamente.

4. O risco de dívida de empresas imobiliárias não foi totalmente liberado. A quantidade de títulos vencidos de 100 empresas imobiliárias típicas este ano excede 600 bilhões de yuans, e os títulos vencidos estão concentrados principalmente no primeiro semestre do ano. Embora o governo tenha aumentado seu apoio para o financiamento de empresas imobiliárias desde o quarto trimestre do ano passado, este ano, ainda há inadimplências substanciais por empresas imobiliárias bem conhecidas, incluindo Yango Group Co.Ltd(000671) , Zhengrong, o que leva os compradores ainda preocupados com a entrega de novas casas e forte clima de espera para ver.

II. A política de estabilização imobiliária continuou funcionando, e o alerta de “fundo de mercado” apareceu em meados do ano

1. O governo flexibilizou a regulamentação para atender às necessidades razoáveis de habitação dos residentes e às necessidades razoáveis de financiamento das empresas imobiliárias

Em dezembro passado, o mercado imobiliário inaugurou o “fim da política”. Este ano, mais de 50 cidades relaxaram as políticas do mercado imobiliário, incluindo a redução das taxas de juros hipotecários, redução do pagamento inicial, relaxamento das condições de empréstimo de fundos previdenciários, subsídios à compra de imóveis, relaxamento das restrições de compra e redução dos impostos sobre transações. As políticas de financiamento de empresas imobiliárias também foram relaxadas, ea melhoria marginal do ambiente de financiamento de empresas imobiliárias. Primeiro, apoiar vigorosamente o financiamento de M & A de empresas imobiliárias, ea coisa é a política estrita de supervisão de fundos pré-venda de corrigir desvio.

2. Espera-se que o mercado imobiliário continue a se ajustar a curto prazo e inaugure o “market bottom” em meados do ano

Atualmente, o “fundo do mercado” dos imóveis ainda não apareceu. Olhando para trás nas duas rodadas anteriores de regulação imobiliária e ciclos de relaxamento, podemos constatar que: 1) as políticas do lado da demanda, como flexibilizar as restrições de compra e empréstimo e reduzir as taxas de juros hipotecários, têm um forte efeito no impulso do mercado, e espera-se que o relaxamento desta rodada de políticas seja ainda mais reforçado. 2) A taxa de juro hipotecária é o principal indicador de vendas imobiliárias. O crescimento positivo da área de vendas de habitação comercial geralmente fica atrás da alta faseada da taxa de juro média de empréstimos à habitação individual em cerca de 6-9 meses. Espera-se que esta rodada de dados de vendas retorne a um crescimento positivo em cerca de dois anos. No entanto, considerando o impacto da recuperação da epidemia e o risco de endividamento das empresas imobiliárias neste ciclo, levará mais tempo para que a confiança do mercado recupere, e ainda são necessários mais cuidados políticos. 3,Somente quando o imobiliário é estável pode a economia ser estável. Estabilizar o imobiliário é estabilizar a economia. O governo precisa tomar várias medidas para estabilizar o preço da terra, preço da casa e expectativa, de modo a promover o círculo virtuoso e desenvolvimento saudável da indústria imobiliária. Primeiro, reduzir adequadamente a taxa de juros da hipoteca e reduzir o custo da compra da habitação; Primeiro, os governos locais devem implementar políticas de acordo com a cidade para atender às necessidades razoáveis de habitação dos compradores de imóveis; Em terceiro lugar, atender às necessidades normais de financiamento das empresas imobiliárias e prevenir e resolver o risco de dívida das empresas imobiliárias; Em quarto lugar, explorar ainda mais um novo modelo de desenvolvimento de imóveis, aderir ao desenvolvimento simultâneo de aluguel e compra, acelerar o desenvolvimento do mercado de habitação de aluguel de longo prazo e promover a construção de habitação indenizatória.

Dicas de risco: a recuperação da epidemia superou as expectativas e a regulação do setor imobiliário superou as expectativas