Conclusão fundamental
Visão geral do desenvolvimento global dos REITs. REITs (trusts de investimento imobiliário) refere-se à propriedade, operação e venda de imóveis sob a forma de empresas, trusts ou associações, de modo a obter renda e valorização de ativos, sendo uma ferramenta de valores mobiliários para converter imóveis com baixa liquidez em títulos com boa liquidez. A REITs nasceu nos Estados Unidos em 1960. No final da década de 1970, os REITs foram sucessivamente introduzidos na Holanda, Taiwan, Nova Zelândia e Austrália. Desde a década de 1990, os REITs tornaram-se gradualmente populares em todo o mundo. 2021 é o primeiro lote de REITs emitidos na China. Atualmente, 41 países e regiões estabeleceram sistemas de REITs. Os REITs originados nos Estados Unidos. Atualmente, os Estados Unidos representam mais da metade da participação de mercado dos REITs. Este artigo foca o histórico de desenvolvimento dos REITs nos Estados Unidos.
Três dimensões de classificação dos REITs: 1) de acordo com a forma organizacional, os REITs podem ser divididos em tipo de empresa e tipo de contrato, ou seja, a diferença entre "empresa" e "fundo fiduciário"; 2) De acordo com a fonte de renda, pode ser dividido em tipo de capital próprio, tipo de hipoteca e tipo misto. Atualmente, a grande maioria dos REITs no mundo são tipo de capital próprio; 3) De acordo com os ativos subjacentes, pode ser dividido em escritório, indústria, varejo, residência, hotel, armazenamento, infraestrutura, tratamento médico, data center, etc.
Revisão da história de desenvolvimento dos REITs americanos nos últimos 60 anos.
1) 19601967: estava no período de exploração de REITs no início e meados dos anos 1960, e seu desenvolvimento foi muito lento. Havia apenas 10 REITs de grande escala, com um valor de mercado de cerca de US $ 200 milhões.
2) 19681975: os REITs hipotecários apareceram em 1967. O rendimento desses títulos não era restringido pelo controle da taxa de juros bancária na época. Portanto, muitos bancos americanos lançaram REITs hipotecários para fornecer empréstimos e realizar a tabela. A escala dos REITs inaugurou um crescimento explosivo de 1968 a 1972. Após a crise do petróleo em 1973, a economia dos EUA declinou, houve um sério excedente de imóveis, um grande número de riscos de má dívida hipotecária foram expostos e os REITs hipotecários estavam em apuros.
3) 19761985: a lei de reforma fiscal de 1976 e a lei de recuperação econômica de 1981 foram sucessivamente introduzidas, o que inaugurou uma década dourada para os REITs de capital. O rendimento anualizado dos REITs de capital nos últimos dez anos foi de 22,0%, superando o S & P 500 (13,6%).
4) 19861990: a lei de reforma fiscal de 1986 incentiva os REITs a gerir activamente e alargar as suas vantagens fiscais, e as vantagens dos REITs de capital próprio são gradualmente realçadas. No entanto, no final dos anos 80, a crise da poupança e dos empréstimos combinada com o excesso de oferta imobiliária levou a um mercado fraco de REITs.
5) 19911997: de 1991 a 1997, a escala dos REITs nos Estados Unidos expandiu-se 16 vezes, dos quais os REITs patrimoniais expandiram-se 23 vezes, resultado da ressonância de três fatores: inovação estrutural, prosperidade de IPO e influxo de investidores institucionais.
6) 19982008: após a crise financeira asiática, os fundos globais entraram no mercado acionário dos EUA, enquanto o mercado de REITs foi ignorado. O valor total de mercado dos REITs caiu 11,6% de 1998 a 1999. No início de 2000, a bolha dot com estourou, o crescimento e o valor reverteram, os REITs estabilizaram e recuperaram, atingindo seu pico em 2006, seguido pela crise hipotecária subprime. De 2007 a 2008, o valor total de mercado dos REITs diminuiu 56,0%.
7) 20092021: está em fase de desenvolvimento de média e alta velocidade como um todo, mas os REITs hipotecários estão em declínio.
Dica de risco: a compreensão do desenvolvimento de REITs nos Estados Unidos e em todo o mundo não está em vigor.
