A urbanização da China mudou gradualmente do desenvolvimento de alta velocidade para o desenvolvimento de alta qualidade, no qual a renovação urbana desempenhará um papel importante. O escopo da renovação urbana inclui a transformação de “três distritos e uma aldeia”, ou seja, a transformação de comunidades antigas, fábricas antigas, blocos antigos e aldeias na cidade, que é muito maior do que a transformação de comunidades antigas isoladas no passado. Do ponto de vista da escala de investimento, a restrição estrita à proporção de demolição e reconstrução na renovação urbana não significa que a escala de investimento é limitada. O núcleo da renovação urbana centra-se na melhoria da qualidade. Campos como cidade inteligente e cidade ecológica serão a direção chave da renovação urbana no futuro. A ideia de investimento mudará de grande área para alta qualidade, e a escala de investimento impulsionado também é considerável. Em termos de abrangência da renovação urbana, embora apenas 21 cidades sejam selecionadas como área piloto de renovação urbana no documento oficial, a renovação urbana é constantemente promovida em todo o país. Desde o início, o 14º Plano Quinquenal estabeleceu indicadores quantitativos para a renovação urbana, o que significa que a renovação urbana foi iniciada de forma ordenada. A renovação urbana é uma variável forte e rápida do investimento imobiliário, que deverá desempenhar um papel determinante no investimento imobiliário em 2022; A partir da escala de investimento anterior e das estimativas atuais de planejamento de investimentos, estima-se que a escala de investimento de renovação urbana durante o período do 14º Plano Quinquenal seja superior a 10-12 trilhões, e a escala média anual de investimento durante o período será superior a 2-2,5 trilhões. Se se estimar que a proporção de investimento imobiliário e infraestrutura seja de 70% e 30%, respectivamente, contribuirá cerca de 7% – 8% para a taxa de crescimento do investimento imobiliário no ano inteiro. Espera-se que o investimento imobiliário em 2022 ultrapasse a expectativa e mantenha a taxa de crescimento anual do investimento imobiliário de 5,4%. Espera-se que os ativos patrimoniais de curto prazo cresçam de forma constante e que o desempenho dos setores relevantes continue; Em termos de obrigações de taxa de juro, espera-se que o rendimento das obrigações do Tesouro a 10 anos aumente para 3% em abril.
A urbanização mudou gradualmente do desenvolvimento de alta velocidade para o desenvolvimento de alta qualidade, melhorando a qualidade de vida e desempenhando um papel importante na renovação urbana
Xi Jinping Secretário Geral publicou várias edições importantes da estratégia nacional de desenvolvimento econômico e social de médio e longo prazo (doravante referida como a estratégia) em Qiushi em outubro de 2020, que fez planos importantes para a futura estratégia de urbanização da China:
Primeiro, a urbanização continuará a desenvolver-se, mas passará gradualmente de “desenvolvimento de alta velocidade” para “desenvolvimento de alta qualidade”. Atualmente, a taxa de urbanização da China é de 64,7%, e entrará na faixa de 65% – 70% durante o 14º período do Plano Quinquenal. A partir da experiência dos países desenvolvidos, a taxa de urbanização diminuirá significativamente após atingir 70%; Desde 2015, a taxa de urbanização da China diminuiu gradualmente. Espera-se que, no futuro, a urbanização mude gradualmente de “desenvolvimento de alta velocidade” para “desenvolvimento de alta qualidade”. O foco do desenvolvimento de alta qualidade é focar nas pessoas, tornar as cidades mais saudáveis, seguras e mais habitáveis, e tornar-se um espaço para a vida de alta qualidade das pessoas.
Em segundo lugar, após a urbanização se transformar em “desenvolvimento de alta qualidade”, a densidade populacional precisa ser razoavelmente controlada. O secretário-geral salientou na estratégia
“As cidades em todo o país devem controlar razoavelmente a densidade populacional de acordo com a situação real, e a densidade populacional média das grandes cidades deve ter padrões de controle”. Por exemplo, Pequim propôs reduzir a densidade populacional no Plano Diretor Urbano de Pequim (20162035). Até 2020, a densidade populacional residente na área de construção centralizada da área urbana central será reduzida das atuais 14000 pessoas / quilômetro quadrado para cerca de 12000 pessoas / quilômetro quadrado, e será controlada dentro de 12000 pessoas / quilômetro quadrado até 2035.
O controle razoável da densidade populacional significa que, no futuro, o “desenvolvimento incremental” do mercado imobiliário (especialmente as cidades de primeiro nível) entrará gradualmente no gargalo do desenvolvimento (a taxa de aumento da densidade diminui) e voltará para a “transformação de ações”.
Sob a orientação da futura estratégia de urbanização, acreditamos que a renovação urbana será um importante ponto de partida para a transformação do estoque imobiliário e melhoria da qualidade de vida. Em termos de direção específica, a estratégia aponta que há enorme demanda e espaço de desenvolvimento na transformação de cidades antigas e comunidades antigas, na construção de redes de dutos subterrâneos e estacionamentos, puericultura, atendimento ao idoso, limpeza, educação, serviços médicos e assim por diante.
Em abril de 2021, a conotação de renovação urbana foi ainda mais esclarecida. A Comissão Nacional de Desenvolvimento e Reforma emitiu as principais tarefas para o desenvolvimento de uma nova urbanização e integração urbano-rural em 2021. O documento deixou claro que o principal conteúdo da renovação urbana é “promover a transformação” de três distritos e uma aldeia “com comunidades antigas, fábricas antigas, blocos antigos e aldeias na cidade velha”.
A renovação urbana é o conteúdo-chave do 14º Plano Quinquenal. A cobertura de “três distritos e uma aldeia” é muito maior do que a transformação de comunidades antigas.
Salientamos no relatório anterior “construir primeiro e depois romper, avanço industrial” que o investimento político representado pela renovação urbana e investimento habitacional acessível será um importante fator impulsionador para impulsionar o investimento imobiliário em 2022 além das expectativas. Atualmente, o mercado tem esperado plenamente a construção de habitações de aluguel acessíveis, mas ainda há compreensão insuficiente da escala de investimento potencial da renovação urbana. Do ponto de vista dos objetivos de planejamento, o 14º Plano Quinquenal estabelece indicadores quantitativos de renovação urbana no Plano Quinquenal pela primeira vez, exigindo “completar a transformação de 219000 antigas comunidades urbanas construídas antes do final de 2000, concluir basicamente a transformação de antigas fábricas nas grandes cidades, transformar um número de grandes blocos antigos e transformar um número de aldeias urbanas de acordo com as condições locais”. Combinado com a definição da Comissão Nacional de Desenvolvimento e Reforma, não é difícil descobrir que a cobertura e a escala de investimento impulsionada da renovação urbana são muito maiores do que a transformação única da antiga comunidade no passado.
Aderir à “retenção, substituição e demolição” e controlar rigorosamente a demolição e construção em grande escala, mas prestar atenção à melhoria da qualidade da cidade, e a escala real de investimento ainda pode ser esperada
A atual renovação urbana adere à “retenção, substituição e demolição” como centro, e controla rigorosamente a demolição e construção em larga escala. Em 2021, o Ministério da Habitação e do Desenvolvimento Rural Urbano emitiu oficialmente o edital sobre a prevenção da demolição e construção em larga escala na execução da ação de renovação urbana (doravante denominado aviso) e apresentou quatro princípios orientadores fundamentais: primeiro, controlar rigorosamente a demolição em larga escala, exigindo que a área de construção demolida da antiga unidade (área) ou projeto de renovação urbana não seja superior a 20% da área total de construção atual. O segundo é controlar estritamente a construção adicional em grande escala.O aviso exige que a taxa de demolição e construção na unidade atualizada (área) ou projeto não deve ser maior do que 2 (ou seja, a proporção de construção nova / demolição não deve exceder 2, por exemplo, a área do projeto original deve ser de 100 metros quadrados, a área de demolição deve ser de 20 metros quadrados, ea área máxima de construção nova não deve exceder 40 metros quadrados). A terceira consiste em controlar rigorosamente as deslocalizações em larga escala.A taxa de reinstalação local e nas proximidades dos residentes do projeto de renovação nos requisitos do aviso não deve ser inferior a 50%. Em quarto lugar, garantir a oferta e a procura estáveis no mercado de arrendamento de habitação.O aviso exige a demolição em pequena escala e a curto prazo de aldeias urbanas e outras zonas urbanas contíguas antigas, resultando num desequilíbrio entre oferta e procura no mercado de arrendamento de habitação.
Do ponto de vista do edital em si, a proporção de renovação urbana, demolição, reconstrução e expansão tem sido estritamente limitada, e a construção em larga escala não pode ser realizada, acreditamos que esse espírito é consistente com o espírito do secretário-geral de controlar a densidade populacional média das grandes cidades e focar nas pessoas na estratégia. No entanto, a escala restrita de demolição e reconstrução não significa que a escala de investimento seja limitada, o núcleo da renovação urbana é melhorar a qualidade. Diferente dos métodos tradicionais de transformação, como adicionar elevadores e transformar fachadas, campos como cidade inteligente e cidade ecológica serão a direção chave da renovação urbana no futuro. A ideia de investimento mudará de grande área para alta qualidade, e a escala de investimento impulsionado também é considerável (a escala de investimento específica será discutida na série futura de relatórios). A direção acima foi mencionada nos relatórios de trabalho do governo de muitas províncias e cidades. Cidade inteligente: por exemplo, a província de Shandong propôs “acelerar a renovação urbana, prestar mais atenção à melhoria do nível de desenvolvimento urbano inteligente, verde, equilibrado e bidirecional e construir 1200 comunidades inteligentes”. A província de Henan apresentou: “usando a tecnologia digital para capacitar a governança social, construir cidades gêmeas digitais e comunidades inteligentes, facilitar o transporte urbano e melhorar o nível de inteligência”. Em termos de cidade ecológica, o relatório de trabalho do governo provincial Fujian propõe: “implementar o projeto ecológico contínuo e construir sistematicamente o cinturão ecológico contínuo costeiro e montanhoso”; A província de Shandong propôs: “liberar totalmente o valor dos recursos verdes urbanos e construir um espaço ecológico com belas montanhas e rios”.
Embora apenas 21 cidades tenham sido selecionadas como áreas piloto de renovação urbana no documento oficial, elas têm sido constantemente promovidas em todo o país
O Ministério da Habitação e Desenvolvimento Rural Urbano divulgou o edital sobre a realização do primeiro lote de trabalho piloto de renovação urbana em novembro de 2021, e selecionou 21 cidades para realizar o trabalho piloto de renovação urbana. No entanto, acreditamos que a intenção de seleção das cidades piloto é tomar cidades típicas como ponto de partida para explorar o sistema operacional de renovação urbana, o que não representa que a renovação urbana seja realizada apenas em 21 cidades. Por exemplo, a província de Guangdong não é uma área piloto, mas está realmente no estado líder no campo da renovação urbana na China; Xangai não é uma área piloto, mas também promove e cria um fundo especial de renovação urbana. Além disso, de acordo com as estatísticas do índice central, desde 2021, mais de 30 províncias e cidades da China emitiram políticas relacionadas à renovação urbana, que é muito maior do que as cidades piloto.
Em 2022, o investimento imobiliário concentra-se na renovação urbana como um dividendo representativo da política sob o pano de fundo do desenvolvimento simultâneo da política de investimento e aluguel e compra
O 14º Plano Quinquenal estabeleceu indicadores quantitativos para a renovação urbana, o que significa que a renovação urbana foi iniciada de forma ordenada. A renovação urbana é uma variável forte e rápida do investimento imobiliário. Espera-se que desempenhe um papel determinante no investimento imobiliário em 2022. A partir da escala de investimento passada (até o final de 2021, 411 cidades em todo o país implementaram 23000 projetos de renovação urbana, com um investimento total de 5,3 trilhões de yuans; o tempo de proposta sistemática do conceito de renovação urbana a nível nacional é 2019) e a estimativa de planejamento de investimento atual (atualmente, apenas 2 províncias e 6 cidades anunciaram que a escala de plano de investimento durante o 14º período do Plano Quinquenal foi de quase 5 trilhões de yuans (incluindo o valor estimado)), estima-se que a escala de investimento durante o 14º período do Plano Quinquenal de renovação urbana será mais de 10-12 trilhões de yuans, Durante este período, a escala média anual de investimento é superior a 2-2,5 trilhões (consulte o relatório anterior “por que a renovação urbana merece atenção especial”, e discutiremos a escala de investimento na série subsequente de relatórios) O investimento em infraestrutura representa 70% e 30% (investimento imobiliário e infraestrutura em projetos de renovação urbana e transformação antigos em Shenzhen representará cerca de 64% em 2021. Considerando que a renovação urbana pode expandir-se ainda mais para cidades de terceiro e quarto nível no futuro, o investimento imobiliário pode ser formado por demolição e outros meios, e a proporção de investimento em infraestrutura imobiliária pode se tornar 73% no futuro), a contribuição para a taxa de crescimento do investimento imobiliário em todo o ano é de cerca de 7% – 8%. Neste contexto, continuamos a lembrar que o investimento imobiliário se concentre em duas direções: primeiro, o investimento político representado pela renovação urbana. Acreditamos que Shenzhen New Land Tool Planning &Architectural Design Co.Ltd(300778) áreas de renovação que não a reconstrução de antigas fábricas e áreas urbanas antigas impulsionarão o investimento imobiliário para além do período esperado no futuro. O segundo é o dividendo político sob o pano de fundo do “desenvolvimento simultâneo de aluguel e compra”. Em termos de “aluguel”, o sistema de habitação de aluguel de longo prazo dominado por habitação de aluguel indenizatória se tornará um importante complemento ao sistema habitacional existente. Espera-se alavancar o investimento imobiliário de Hpf Co.Ltd(300350) bilhões de yuans em 2022, contribuindo cerca de 1,4% – 1,7% para a taxa de crescimento do investimento imobiliário. Em termos de “compra”, espera-se que, em 2022, a política de restrição de compra e empréstimos seja gradualmente flexibilizada no domínio da habitação comercial, especialmente nas cidades de primeiro e segundo escalão, de modo a satisfazer as necessidades do afluxo líquido de população para habitação urbana; A demanda razoável por melhoria da hipoteca imobiliária também será efetivamente atendida. A flexibilização das políticas do lado das vendas estimulará a demanda e ajudará a estabilizar o investimento imobiliário. Essa tendência foi gradualmente realizada em 2022.
Esperamos que o investimento imobiliário supere as expectativas e mantenha o juízo de que a taxa de crescimento anual do investimento imobiliário será de 5,4%. Neste contexto, espera-se que os ativos patrimoniais cresçam de forma constante e que o desempenho dos setores relevantes continue; Em termos de obrigações de taxa de juro, espera-se que o rendimento das obrigações do Tesouro a 10 anos aumente para 3% em abril.
Dica de risco: o investimento em renovação urbana é menor do que o esperado.
