Estima-se que a renovação urbana contribua de 7% – 8% para a taxa de crescimento do investimento imobiliário e mantenha a taxa de crescimento anual do investimento imobiliário de 5,4%. Estima-se que a escala de investimento da renovação urbana durante o 14º Plano Quinquenal seja superior a 10-12 trilhões, e a escala média anual de investimento durante o período seja superior a 2-2,5 trilhões. Considerando a forte demanda por crescimento estável em 2022, podem existir as características de pré-vigor no 14º Plano Quinquenal; Se for ainda estimado que o investimento em imóveis e infra-estruturas representa 70% e 30%, Estima-se que a contribuição da renovação urbana para a taxa de crescimento do investimento imobiliário em todo o ano seja de cerca de 7% – 8% (de acordo com a estimativa das cidades atuais da amostra, a proporção de investimento imobiliário na renovação urbana é de cerca de 60%. Com a promoção adicional para as cidades do terceiro e quarto nível no futuro, a proporção pode ser aumentada ainda mais para 70%. No processo de aumentar a proporção, as empresas imobiliárias existentes da China, especialmente as empresas imobiliárias subordinadas ao tipo de construção empresas centrais, será uma importante fonte de incremento. A plataforma de investimento urbano é cada vez menos controlada pela dívida implícita. Consulte o relatório anterior para detalhes Quanto investimento imobiliário pode impulsionar a renovação urbana. Como forte variável do investimento imobiliário em 2022, este trabalho estuda ainda mais o tema de implementação da renovação urbana.
Nos documentos oficiais, há espaço para empresas imobiliárias e plataformas estatais participarem na construção e investimento de renovação urbana
A renovação urbana depende das políticas da cidade, e todas as províncias e cidades emitiram medidas de gestão de acordo com a situação real para implementar a construção respectivamente. No entanto, no geral, eles aderem às características de orientação governamental, maior cooperação empresarial governamental e participação ativa das instituições de mercado. Atualmente, há espaço para o acesso de empresas imobiliárias e plataformas estatais (incluindo plataformas de investimento urbano, empresas estatais locais e empresas centrais) em documentos oficiais locais, mas os métodos de implementação locais estão focados. Tome algumas cidades típicas de primeiro e segundo escalão como exemplos:
Tianjin apoia a participação ativa de empresas imobiliárias e incentiva a participação de plataformas estatais para projetos de grande escala. A comunicação sobre o plano de implementação para a transformação e modernização de casas antigas e comunidades antigas em Tianjin e renovação urbana estipula claramente que “a renovação urbana mobiliza plenamente a participação do capital social através da operação orientada para o mercado”: primeiro, apoiamos instituições profissionais e outras forças sociais para investir e participar em vários projetos de renovação e transformação”. Segundo, “grandes projetos de renovação urbana envolvendo ciclo de construção longo, grande escala de investimento, nível regional e municipal podem ser implementados por poderosas empresas estatais através de autorização governamental”. Acreditamos que projetos de grande escala são liderados e participados principalmente por plataformas de investimento urbano e empresas estatais locais, e empresas imobiliárias também podem participar da co-construção.
No plano de trabalho para a renovação urbana de Chongqing emitido por Chongqing, propõe-se que “todos os governos distritais e distritais populares e empresas estatais relevantes determinem cientificamente o escopo e o conteúdo específico da transformação e modernização de acordo com o escopo e padrões de transformação e modernização, considere plenamente as condições como planejamento urbano e garantia de capital e incorpore-os no planejamento especial e plano anual correspondente”.
Guangzhou estabelece diferentes entidades de implementação para diferentes tipos de projeto, e empresas imobiliárias e entidades estatais podem participar plenamente. Para o antigo projeto de reconstrução da aldeia, pode ser construído pela organização econômica coletiva da aldeia ou sua subsidiária integral e sujeitos de mercado selecionados publicamente; Para projetos de reconstrução contínua, o governo coleta e determina o objeto de reconstrução (detentor do direito de uso do solo) por meio de licitações. O antigo projeto de reconstrução da planta pode ser reconstruído pelo proprietário original da terra ou devolvido ao governo e plataforma de armazenamento do solo.
Espera-se que a proporção de empreendimentos imobiliários que participam na renovação urbana aumente com base em 60%, e os empreendimentos imobiliários estatais sejam uma importante fonte de incremento
De acordo com as estatísticas do índice central, um grande número de empresas imobiliárias foram organizadas no campo da renovação urbana. Por exemplo, tomando algumas cidades típicas na província de Guangdong como exemplo, a área média de participação de empresas imobiliárias na renovação urbana excede 60%. Tomando os projetos de anúncio planejados de renovação urbana e transformação antiga em Shenzhen em 2021 como uma amostra e a área a ser demolida como objeto estatístico, o escopo do negócio inclui a área total de projetos a cargo de empresas de desenvolvimento imobiliário, contabilizando cerca de 53%; Estes dados representam 77% da renovação urbana em Guangzhou; Na renovação urbana de Dongguan, esses dados representam 72%. Em termos da natureza das empresas, empresas estatais e empresas privadas têm ambos. Da mesma forma, tomando Shenzhen como exemplo, de acordo com as estatísticas do índice central, um total de 21 empresas imobiliárias participaram do investimento de renovação urbana em Shenzhen, dos quais empresas estatais representam cerca de 1 / 3, e empresas privadas também têm alto entusiasmo para a participação.
A partir do desenvolvimento atual do investimento em renovação urbana (incluindo a consideração abrangente do investimento específico, planejamento de renovação urbana e o estabelecimento do Fundo de renovação urbana), as cidades de primeiro e segundo níveis ainda são forças principais de desenvolvimento relativamente importantes. Por exemplo, o 14º plano quinquenal de Guangzhou afirma claramente que “a escala de investimento do projeto de renovação urbana durante o 14º período do Plano quinquenal atingirá 331,5 bilhões de yuans”; Xangai criou um total de 90 bilhões de fundos de renovação urbana para apoiar a construção relevante. No entanto, do ponto de vista do atual escopo piloto de renovação urbana, abrange basicamente todas as principais regiões do país. Portanto, no futuro, a renovação urbana pode expandir-se ainda mais das cidades de primeiro e segundo escalões para as cidades de terceiro e quarto escalões. Na fase inicial do desenvolvimento das cidades de terceiro e quarto escalões, é mais provável formar investimento imobiliário por meio de antiga transformação e demolição comunitária. Espera-se que a proporção de investimento imobiliário nela possa aumentar ainda mais para 70% no futuro.
Do ponto de vista dos tipos de empreendimentos imobiliários, acreditamos que o aumento do investimento em renovação urbana no futuro vem principalmente de empreendimentos imobiliários estatais (incluindo aqueles subordinados a empreendimentos centrais de construção e tradicionais empreendimentos imobiliários estatais). Tomando Shenzhen como exemplo, de acordo com os dados divulgados pelo centro de informações da indústria da Associação de Renovação Urbana de Shenzhen, entre as 10 empresas imobiliárias que participam no planejamento e aprovação de projetos de renovação urbana de Shenzhen em 2021, apenas três são empresas estatais, e a área planejada responde por 31%. Espera-se que essa proporção aumente ainda mais no futuro. Espera-se que as empresas imobiliárias estatais, especialmente as empresas imobiliárias subordinadas às empresas centrais de construção, sejam a principal fonte incremental de investimento de renovação urbana no futuro.
Plataformas de investimento urbano e empreendimentos centrais de construção também participam da renovação urbana e construção, e alguns projetos são construídos em conjunto com empresas imobiliárias
Do ponto de vista da operação prática, plataformas de investimento urbano e empresas centrais de construção também participam ativamente na renovação urbana e construção, e é um modo mais comum para cooperar com empresas imobiliárias locais. Em termos de empresas centrais de construção, tomando China State Construction Engineering Corporation Limited(601668) , China Communications Construction Company Limited(601800) , China Railway Construction Corporation Limited(601186) , Metallurgical Corporation Of China Ltd(601618) , Metallurgical Corporation Of China Ltd(601618) como exemplo, a escala total de novas ordens de renovação urbana (incluindo ordens de engenharia e investimento) em 2021 excedeu 400 bilhões de yuans. Do ponto de vista de casos práticos, por exemplo, China Railway Construction Corporation Limited(601186) e o governo popular do distrito de Luoyang Fuhe assinaram um acordo, e o grupo de investimento sob China Railway Construction Corporation Limited(601186) e o quinto Instituto Ferroviário concluíram conjuntamente o investimento e construção do projeto de reconstrução da cidade velha no distrito de Fuhe com Luoyang Chengzhu Industrial Development Co., Ltd. (empresa imobiliária estatal local) China Communications Construction Company Limited(601800) subsidiária CCCC investimento urbano, juntamente com o grupo imobiliário China e Yunyan City, participaram do projeto de renovação urbana da Renmin Avenue (seção Yunyan) em Guiyang. Em termos de investimento urbano, há também casos de participação direta na renovação e construção urbana, mas no futuro, restringida pelo controle implícito da dívida, espera-se que haja cada vez menos formas de participação direta. Por exemplo, Zhuhai hi tech Construction Investment Co., Ltd. coopera com o coletivo da aldeia para realizar a reconstrução e construção do Gangwan No. 1 ciência e parque de inovação em Zhuhai, província de Guangdong; Fuxing Huiyu, uma empresa imobiliária, coopera com Guangzhou Development Zone Investment Group para realizar a renovação urbana e transformação; O investimento urbano CCCC mencionado acima é também um exemplo importante de plataforma de investimento urbano participando da renovação urbana. A participação da plataforma de investimento urbano pode alavancar ainda mais a dívida especial para entrar no campo da renovação urbana. Por exemplo, no plano de trabalho de renovação urbana de Chongqing, propõe-se “fazer pleno uso do fundo especial do governo central para projetos de habitação urbana acessível e outros fundos de política, e explorar o uso de mais empréstimos de política nacional para projetos de renovação urbana através de dívidas especiais e outros meios”.
Alerta de risco: a amostra de empreendimentos de renovação urbana em algumas cidades tem desvio em relação a todo o país; O investimento na renovação urbana é inferior ao esperado.
