Código de títulos: Tianjin Realty Development (Group) Co.Ltd(600322) abreviatura de títulos: Tianjin Realty Development (Group) Co.Ltd(600322) Anúncio nº: 2022016 Tianjin real estate development (Group) Co., Ltd
Resposta à previsão de desempenho de 2021 da Bolsa de Valores de Xangai
Anúncio da carta de trabalho regulamentar
O conselho de administração e todos os diretores da empresa garantem que não há registros falsos, declarações enganosas ou grandes omissões no conteúdo deste anúncio, e assumem responsabilidades individuais e conjuntas pela autenticidade, exatidão e integridade de seu conteúdo.
Dicas de conteúdo importantes:
(1) No final de 2021, a empresa previu ainda a diminuição dos preços dos projetos imobiliários relevantes, principalmente devido à repetida epidemia de covid-19, ao aperto das políticas de financiamento e ao aumento da pressão de vendas de projetos causada pela intensificação da concorrência na região onde a empresa está localizada.
(2) Em 2021, a receita operacional da empresa transferida aumentou ano a ano, e a empresa alcançou uma receita operacional de 4,665 bilhões de yuans, um aumento ano a ano de 69,47%. É diferente da descrição no anúncio do desempenho anual da empresa em 2021, que é causada principalmente pela receita transferida pelo projeto Tianjin Bay no final do ano. Não há diferença de tendência entre a mudança da receita operacional da empresa e a situação geral do setor imobiliário; O aumento ano a ano das vendas e despesas financeiras da empresa no período de relatório resultou na diminuição do lucro atual. As despesas de vendas no período de relatório foram 234 milhões de yuans, um aumento ano a ano de 114,83%, e as despesas financeiras foram 178 milhões de yuans, um aumento ano a ano de 111,71%.
(3) A empresa sofreu grandes perdas por dois anos fiscais consecutivos. No final de 2021, os ativos líquidos atribuíveis aos acionistas da empresa listada eram 490 milhões de yuans. Grandes perdas e baixos ativos líquidos por dois anos consecutivos terão um certo impacto na produção e operação diárias da empresa. O conselho de administração da empresa solenemente lembra os investidores a prestar atenção aos riscos de investimento.
Recentemente, Tianjin real estate development (Group) Co., Ltd. (doravante referida como a “empresa” ou ” Tianjin Realty Development (Group) Co.Ltd(600322) “) recebeu a carta de supervisão sobre questões relacionadas com a previsão de desempenho da Tianjin real estate development (Group) Co., Ltd. (szgh [2022] No. 0104) (doravante referida como a “carta de supervisão”) emitida pela Bolsa de Valores de Xangai. O conselho de administração da empresa atribui grande importância a ele e organiza ativamente pessoal relevante para implementar o conteúdo da carta item por item de acordo com os requisitos da carta de supervisão.
Pergunta 1. O anúncio mostra que a empresa planeja retirar reservas de preços de queda de estoque para Suzhou Meiyu Huating, Meiyu Lanting e outros projetos, e o montante a ser retirado tem um impacto no lucro líquido atribuível à empresa-mãe de cerca de – 1,6 bilhão de yuans. Em 2020, a empresa retirou 2,75 bilhões de yuans de reservas de preços em queda para estoques, incluindo os itens acima. Solicita-se à empresa que: (1) complemente e divulgue a base e o processo de cálculo específico para a imparidade de cada projeto em combinação com o tempo de conclusão do projeto, o investimento em fase inicial, a localização específica, as mudanças no preço de venda de edifícios comparáveis ao redor e a desvalorização das vendas, e analise o momento específico de imparidade de projetos relevantes nesta base, e se há alguma situação em que a provisão em fase inicial não é oportuna e insuficiente; (2) Realizar um auto-exame abrangente do inventário da empresa, construção em andamento, ativos contratuais e outras condições relevantes para verificar se há sinais de imparidade.
Resposta da empresa:
(1) Combinado com o tempo de conclusão do projeto, investimento em estágio inicial, localização específica, mudanças no preço de venda de edifícios comparáveis ao redor e a comercialização de vendas, complementar e divulgar a base e o processo de cálculo específico para o impairment de cada projeto, e analisar o momento específico de impairment de projetos relevantes nesta base, e se há alguma situação em que a provisão em estágio inicial não é oportuna e suficiente
Método de provisão de amortização da empresa:
Na data do balanço, a provisão para queda do preço do inventário será retirada de acordo com uma única rubrica do inventário.
Após a realização de um inventário abrangente de estoques na data do balanço, as reservas de preços em queda do inventário devem ser retiradas ou ajustadas de acordo com o menor custo de inventário e valor realizável líquido.
Para os produtos de desenvolvimento para venda, no processo normal de produção e operação, o valor realizável líquido é determinado pelo valor do preço de venda estimado do inventário menos as despesas de venda estimadas e impostos relevantes; Durante a produção normal e operação do projeto em construção, o valor realizável líquido do projeto é determinado pelo preço de venda estimado dos produtos desenvolvidos após a conclusão menos o custo estimado a ser incorrido no momento da conclusão, as despesas de venda estimadas e impostos relevantes.
Processo de teste de imparidade da empresa em 2021
No final de 2021, a empresa realizou teste de imparidade nos projetos existentes Meiyu Lanting, Meiyu Huating e shengwenjiayuan O tempo de conclusão, investimento inicial e localização específica de cada projeto são os seguintes:
Nome do projeto, tipo de negócio, localização específica, tempo de conclusão planejado (RMB 100 milhões) e provisão de imparidade (RMB 100 milhões) acumulados no período atual
Meiyu Lanting high-rise, dieshu e garagem, Xiangcheng District, Suzhou, 40,91 4,65 no segundo trimestre de 2022
Meiyu Huating high-rise, xiaogaodiei, gaodiei e garagem no distrito de Xiangcheng, Suzhou 57,78 2,43 no terceiro trimestre de 2023
Shengwenjiayuan high-rise, pequeno high-rise, comercial e garagem no distrito de Hebei, Tianjin 33.43 5.22 no final de 2024
17.69 garagem alta no distrito de Tianjin Dongli e no distrito de Dongli no final de 2022
2017021
Pequeno arranha-céus e garagem em Shuanggang 118 lote, Jinnan District, Tianjin 6,69 0,89 no segundo trimestre de 2023
O projeto Meiyu Lanting está localizado no distrito de Xiangcheng, cidade de Suzhou, com uma área de terreno de 7335360 m2, uma área de construção total de 21266580 m2, uma área vendável de 15104195 m2 e uma relação de área de piso de 1,999. O tipo de negócio é dividido em edifícios altos, moradias empilhadas e garagens. O preço médio estimado de venda é 2503226 yuan (imposto incluído), e o valor de imparidade acumulado em 2021 é 465 milhões de yuan.
O projeto Meiyu Huating está localizado no distrito de Xiangcheng, cidade de Suzhou, com uma área de terreno de 8388130 m2, uma área de construção total de Client Service International Inc(300663) 88 m2, uma área vendável de 20204169 m2 e uma relação de área de piso de 2,499. O negócio é dividido em high-rise, pequena pilha alta, pilha alta e garagem. O preço médio de venda é esperado para ser 2575250 yuan (imposto incluído), eo montante de imparidade acumulado em 2021 é 243 milhões de yuan.
O projeto Shengwenjiayuan está localizado no distrito de Hebei, Tianjin, com uma área de terreno de 2482380 m2, uma área total de construção de 65500 m2, uma área vendível de 6412837 m2 e uma proporção de área de piso de 2,6386. O tipo de negócio é dividido em arranha-céus, pequenos arranha-céus, comerciais e garagem. A partir de 31 de dezembro de 2021, o projeto não foi aberto. A empresa estima que o preço médio de venda do projeto shengwenjiayuan é de cerca de 33500 yuans (incluindo impostos), e o valor de imparidade acumulado em 2021 é de 522 milhões de yuans.
Jindongli (hang) 2017021 projeto de terra está localizado no distrito de Dongli, Tianjin, perto de Binhai Nova Área, com uma área de terreno de 2848620 m2, uma área total de construção de 79960 m2, uma área vendável de 51655 m2 e uma proporção de terreno de 2,5. O tipo de negócio é dividido em residencial e comercial. A partir de 31 de dezembro de 2021, o projeto não foi aberto. A empresa estima que o preço médio de venda do projeto terrestre jindongli (hang) 2017021 é de cerca de 22000 yuans (imposto incluído), e o valor de imparidade acumulado em 2021 é de 269 milhões de yuans.
Shuanggang lote 118 projeto está localizado em Shuanggang xinjiayuan, distrito de Jinnan, com estrada xinjiayuan no leste, estação de ônibus planejada no sul, estrada ramificada planejada 12 no oeste e estrada Jingrong no norte. O projeto abrange uma área de 972129 mu, com uma área de construção de 9,4374 metros quadrados, uma área vendível de 8302728 metros quadrados e uma proporção de área útil de 1,27. O tipo de negócio é dividido em residencial e garagem. O preço médio de venda é esperado para 1480000 yuan (incluindo impostos), eo montante de provisão de imparidade em 2021 é de 89 milhões de yuan.
A empresa cumpre rigorosamente os requisitos relevantes das normas contábeis e realiza teste de imparidade no inventário com sinais de imparidade em cada data do balanço com referência ao preço recorde dos itens à venda, ao preço de venda dos itens comparáveis circundantes e à estratégia de vendas da empresa. A provisão para queda do preço do estoque em 2020 está concentrada principalmente em Suzhou. Em 2021, repetiu-se a epidemia de covid-19, intensificou-se a política de financiamento, intensificou-se a concorrência na região onde a empresa está localizada e aumentou a pressão de vendas de projetos, prevendo-se ainda a queda do preço dos projetos imobiliários relevantes no final de 2021.
O método e o processo de teste de imparidade adotados pela empresa para estoques têm sido consistentes ao longo dos anos, em conformidade com as disposições relevantes das normas contábeis, e não há caso de provisão descuidada e atempada para reservas de preços em queda antecipada do inventário.
(2) Realizar um auto-exame abrangente do inventário da empresa, construção em andamento, ativos contratuais e outras condições relevantes para verificar se há sinais de imparidade.
A empresa realizou uma auto-inspeção abrangente sobre inventário, construção em andamento, ativos contratuais e outras informações relevantes. A partir da data de resposta da presente carta, em combinação com o preço recorde de vendas do projecto obtido, o contrato de venda, o preço de venda dos edifícios comparáveis circundantes, o custo do projecto e as previsões relevantes, a empresa não encontrou qualquer outra situação em que o valor líquido variável do inventário seja inferior ao custo contabilístico, excepto para os itens descritos em “(1)” da Meiyu Lanting, Meiyu Huating, etc. Durante o período após a data do balanço, a empresa continuou a prestar atenção às mudanças no preço de venda de inventário, imóveis de investimento e outros ativos, e constatou que alguns imóveis de investimento apresentavam sinais de imparidade. A empresa acumulou perdas por imparidade de ativos de acordo com os requisitos relevantes das normas contábeis para empresas empresariais. Para mais detalhes, consulte Tianjin Realty Development (Group) Co.Ltd(600322) o anúncio da provisão para imparidade de ativos em 2021.
Pergunta 2. O anúncio mostra que uma das razões para a perda antecipada da empresa durante o período de relatório é que o início, construção e vendas de alguns projetos são menores do que o esperado, resultando em um declínio nas receitas e lucros. Solicita-se à empresa: (1) complementar e divulgar o início específico, construção e vendas dos principais projetos, e analisar as razões específicas pelas quais o progresso é menor do que o esperado; (2) Em conjugação com os problemas acima referidos e com a situação de empresas comparáveis no mesmo sector, explicar pormenorizadamente as razões e a racionalidade da acentuada diminuição das receitas operacionais e analisar se existe uma tendência e risco de uma nova diminuição.
Resposta da empresa:
(1) Complementar e divulgar o início específico, construção e vendas dos principais projetos, e analisar as razões específicas pelas quais o progresso é menor do que o esperado;
Os principais projetos da empresa que atendem às condições para levar adiante a renda em 2021 incluem o projeto de jardim Shengting em Tianjin, o projeto Meian Yingjun, o projeto da Baía de Tianjin e o hospital liufengya em Suzhou.
Disponível para venda área 20212021 nome do projeto regional tipo de negócio status do projeto (M2) área de vendas planejada área de vendas real (M2) (M2)
Tianjin Shengting Garden habitação comercial e habitação comercial foram concluídos e entregues, com 106700, 26800 e 20700
O negócio ainda não começou
A habitação comercial Tianjin Meian Yingjun foi concluída e entregue 53800, 8400 e 4900
A conclusão da habitação comercial e parte comercial na Baía de Tianjin é 214400, 3900 e 55100
Suzhou liufengyayuan casa comercial foi concluída e entregue 2940015400 14300
Os projetos acima foram concluídos e ocupados dentro do ano. Atualmente, estão sendo feitos esforços para promover as vendas e cobrança de pagamentos das residências restantes. A construção e as vendas da empresa não foram as esperadas, principalmente pelas seguintes razões:
A situação do setor imobiliário ainda é sombria
Em 2021, sob o posicionamento de “habitação, habitação e não especulação”, o ambiente de financiamento e crédito dos empreendimentos imobiliários foi apertado no primeiro semestre do ano. No segundo semestre do ano, à medida que o mercado continuava a arrefecer, a política de crédito imobiliário ainda era rigorosa, e o ambiente de mercado e financeiro enfrentado pela empresa ainda não era otimista, o que afetou as vendas de projetos da empresa e não atingiu o nível de receita esperado.
O preço de venda do projeto diminuiu
Sob a política intensiva de regulação e controle imobiliário, o preço de venda de cada cidade flutua violentamente. Da perspectiva da estrutura de reserva do projeto, os projetos da empresa são todos distribuídos em Tianjin e Suzhou. Devido às políticas de regulação de preços adotadas por Suzhou e Tianjin, a velocidade e o preço das vendas do projeto foram afetados em certa medida, e os preços de arquivamento de projetos regionais geralmente não atendem às expectativas. Em 2021, sob a dupla influência da situação política e epidêmica, a situação do mercado continuou a diminuir. A fim de acelerar a coleta de dinheiro do projeto, a empresa aumentou a promoção em 2021 e reduziu o preço de venda dos produtos à venda em Suzhou e Tianjin, o que teve um impacto na receita esperada do contrato.
Ajuste do plano de construção de alguns projetos
Em 2021, a empresa promoveu ativamente a construção do projeto e, sob certa pressão de reembolso da dívida, garantiu a construção constante do projeto em construção por meio de financiamento, rotatividade de capital e arranjo razoável do ciclo de construção. No entanto, afetado pela situação global e situação epidêmica do setor imobiliário, bem como a mudança da natureza do projeto, ajuste de planejamento e outros fatores especiais
