Os reguladores começaram sucessivamente a apoiar a implementação das necessidades razoáveis de financiamento das empresas imobiliárias de demonstração.
Em 20 de maio, o grupo imobiliário Country Garden anunciou que havia concluído a escrituração e arquivamento da primeira fase do título corporativo “22 país 01” em 2022.
De acordo com o anúncio, o Country Garden imobiliário foi registrado com a permissão da Comissão Reguladora de Valores Mobiliários da China em 10 de fevereiro de 2021 e emitiu títulos corporativos com um valor facial total de não mais de 13,9 bilhões de yuans para investidores institucionais profissionais por etapas. Esta obrigação corporativa é uma obrigação de 500 milhões de yuans de três anos com uma taxa de cupão de 4,5%, com a opção do emitente de ajustar a taxa de cupão e a opção de revenda do investidor no final do primeiro e segundo anos; A parte restante deve ser emitida no prazo de 24 meses a contar da data de registo e emissão pela CSRC.
Diz-se que após deduzir as despesas de emissão, os fundos angariados pelos títulos serão utilizados para substituir os fundos próprios adiantados pelo emitente para a revenda de obrigações “19 bidi 01”.
a particularidade desta ação de financiamento consiste em testar o esquema de financiamento “emissão de obrigações + proteção de crédito”, que pertence a um instrumento de mitigação do risco de crédito. Ao mesmo tempo, os imóveis Longhu e Midea foram selecionados como empresas imobiliárias modelo
Os analistas acreditam que o jardim rural foi selecionado como um empreendimento imobiliário modelo, o que reflete o reconhecimento dos reguladores sobre os fundamentos e capacidade de operação sustentável de empreendimentos imobiliários privados de alta qualidade. Isso liberou um sinal mais claro e positivo de estabilização imobiliária, e o ambiente de financiamento das empresas imobiliárias privadas tem se aquecido gradualmente.
Tianfeng Securities Co.Ltd(601162) também apontou que, atualmente, o lado da demanda do imobiliário está mais afrouxado devido à implementação de políticas urbanas e ao declínio da taxa de juros do empréstimo à habitação. Sob o pano de fundo da atitude positiva do governo central em relação às empresas imobiliárias problemáticas, obrigações imobiliárias podem ter um fundo de mercado, o que pode ser mais otimista no futuro . Referindo-se à história, podemos prestar atenção positiva às entidades relevantes que podem emitir títulos com sucesso através de ferramentas de mitigação do risco de crédito.
Recuperação do financiamento
A emissão desta obrigação permitiu um contrato de proteção de crédito de CDs, que é uma das ferramentas de proteção de crédito comumente usadas este é também o primeiro lote de títulos de crédito nacionais emitidos com sucesso com ferramentas de proteção de crédito entre empresas imobiliárias privadas China Securities Finance Co., Ltd. e China Securities Co.Ltd(601066) criaram conjuntamente um contrato de proteção de crédito para os títulos atuais do jardim do país.
Isto mostra que o sinal de apoiar as necessidades razoáveis de financiamento das empresas imobiliárias a nível regulamentar é gradualmente óbvio.
De acordo com as notícias do CSRC de 11 de maio, a fim de implementar a decisão e implantação do Comitê Central do CPC e do Conselho de Estado sobre o apoio ao desenvolvimento de empresas privadas e as exigências de trabalho do relatório de trabalho do governo sobre a melhoria do mecanismo de apoio ao financiamento de obrigações de empresas privadas, o mercado de títulos de câmbio lançou um plano especial de apoio ao financiamento de obrigações de empresas privadas para estabilizar e promover o financiamento de obrigações de empresas privadas.
O plano de apoio especial para o financiamento de obrigações de empresas privadas é implementado pela China Securities Finance Co., Ltd. com seus próprios fundos. Através da cooperação com instituições de subscrição de obrigações para criar ferramentas de proteção de crédito, aprimoramento de crédito apoia o financiamento de obrigações de empresas privadas com mercado, perspectiva, competitividade técnica e em linha com a política industrial nacional e direção estratégica.
According to Huatai Securities Co.Ltd(601688) analysis, CDs, crmw and credit protection voucher are three kinds of frequently mentioned tools in the financing policy of supporting private real estate enterprises. Os CDs são um produto contratual individual e não podem ser circulados; Crmw é um produto certificado padronizado, que pode ser circulado e transferido no mercado secundário; Os documentos de proteção de crédito são semelhantes aos crmw e também podem ser transferidos. A natureza dos três tipos de instrumentos é o seguro, que pode ajudar os investidores a reduzir o impacto do risco de incumprimento e resistir ao risco de flutuação da avaliação.
Analistas acreditam que o contrato de proteção de crédito é uma medida inovadora para expandir os canais de financiamento das empresas privadas e aliviar as dificuldades de financiamento das empresas privadas.Vendedores como empresas de valores mobiliários aumentam diretamente o crédito da dívida de referência com seu próprio crédito, o que ajuda a melhorar a capacidade de financiamento das obrigações corporativas. Ao mesmo tempo, os contratos de proteção de crédito podem aumentar a confiança dos investidores, fornecer garantia de reembolso da dívida de referência e reduzir a exposição ao risco dos investidores à compra de obrigações corporativas. O esquema “emissão de obrigações + proteção de crédito” aumenta os meios para as instituições de mercado servirem à economia real, preenche a lacuna das variedades de cobertura de risco de crédito no mercado de câmbio e melhora o sistema de derivados obrigacionistas.
Dongfang Jincheng também acredita que desta vez, as três empresas privadas de habitação foram designadas como empresas de habitação modelo para emitir títulos, o que é uma implementação concreta dos compromissos políticos anteriores dos reguladores e libera um sinal mais claro para apoiar as necessidades razoáveis de financiamento das empresas de habitação, o que é propício para aumentar a confiança do mercado e melhorar ainda mais o ambiente de financiamento das empresas de habitação
A agência destacou que, ao mesmo tempo que ajuda a manter o desenvolvimento estável e saudável do setor imobiliário, também ajuda a dar o papel do imobiliário na estabilização do mercado macroeconômico no atual estágio de grande pressão descendente sobre a economia. Ao mesmo tempo, as empresas imobiliárias selecionadas são todas empresas privadas, o que também reflete o apoio e incentivo dos reguladores ao financiamento de empresas privadas, o que está em consonância com a orientação política de “melhoria do mecanismo de apoio ao financiamento obrigacionista de empresas privadas” proposta no relatório de trabalho governamental das duas sessões deste ano.
Benefícios fundamentais
Olhando para as empresas imobiliárias envolvidas no financiamento com ferramentas de proteção de crédito desta vez, verifica-se que suas características são óbvias: todas elas são empresas privadas, e têm as características de bom controle de fundamentos financeiros e previamente reconhecidas pelo mercado de capitais
Huatai Securities Co.Ltd(601688) salientou que esta ronda de políticas agiu rapidamente, com temas claros, medidas específicas e sinais claros de políticas, o que aumentou directamente a confiança dos investidores. Na flexibilização das políticas, foram criados pela primeira vez instrumentos de proteção de crédito para empresas imobiliárias para apoiar especificamente empresas imobiliárias privadas e ajudar a evitar o risco de incumprimento, que é mais direcionado. Além disso, empresas privadas de alta qualidade assumem a liderança no teste da água, e o efeito de demonstração é mais forte.
Tomando o jardim do país como exemplo, desde a melhoria contínua do ambiente do mercado de financiamento em novembro de 2021, é uma das primeiras empresas imobiliárias privadas a reiniciar com sucesso os canais de financiamento no país e no exterior. Em dezembro de 2021, emitiu um bônus corporativo de oferta pública de 1 bilhão de yuans com um prazo de 2 + 2 anos na Bolsa de Valores de Xangai; Em janeiro deste ano, outra obrigação conversível de HK $ 3,9 bilhões foi emitida com sucesso no exterior.
O jardim rural também foi reconhecido pelas principais instituições financeiras cooperativas. Em março de 2022, assinou sucessivamente 15 bilhões de yuans e 40 bilhões de yuans acordos de cooperação estratégica com China Merchants Bank Co.Ltd(600036) , Agricultural Bank Of China Limited(601288) Guangdong Branch of China.
Desde 2021, embora a indústria tenha experimentado um ciclo descendente, os fundamentos da empresa não foram muito impactados, e ainda tem reservas de caixa disponíveis suficientes. O relatório financeiro de 2021 mostra que os passivos com juros, dívidas de médio e curto prazo e outros dados principais da empresa diminuíram significativamente em relação ao ano anterior. Até o final de 2021, a linha de crédito não utilizada do jardim rural era de cerca de 261,5 bilhões de yuans.
Em termos das três linhas vermelhas, a empresa ainda está em um nível amarelo relativamente saudável, com bom desempenho em relação ao rácio de empréstimo líquido e rácio de dívida curta em caixa. O rácio de passivo do ativo excluindo receitas antecipadas também diminuiu de 80% no final de 20% para 74%. A empresa se ajustará de amarelo para verde antes de meados de 2023.
Os sinais acima mostram que, após esta rodada de ajuste do ciclo, recursos financeiros de alta qualidade gradualmente se aproximarão de empresas imobiliárias de alta qualidade.
para o mercado futuro, o fundo da política atual tem sido relativamente claro.
De acordo com as estatísticas do Instituto Índice Central, mais de 100 cidades otimizaram e ajustaram as políticas imobiliárias mais de 200 vezes este ano. Muitas instituições acreditam que as políticas imobiliárias positivas recentes refletem a determinação da política em resolver riscos imobiliários. Sob o apoio intensivo da política, espera-se que a confiança do mercado no imobiliário acelere a recuperação, promova a melhoria da cobrança de vendas e financiamento das empresas imobiliárias, e o ponto de inflexão das vendas imobiliárias venha com antecedência.
Mesmo no processo de ajuste do ciclo, o jardim rural ainda mantém a elasticidade do crescimento. Em 2021, a empresa realizou 558 bilhões de yuans de vendas de ações, que permaneceram estáveis ano após ano, e a escala de vendas continuou a se classificar em primeiro lugar na indústria; Nos primeiros quatro meses deste ano, a quantidade de vendas de ações atingiu 121,87 bilhões de yuans, que continuou a estar na vanguarda da indústria.
Até o final de 2021, a equidade e os recursos comercializáveis do jardim do país na China eram cerca de 1484,6 bilhões de yuans. Os recursos vendáveis são cerca de 336,5 bilhões de yuans, um total de cerca de 1,8 trilhão de yuans, o que pode manter a demanda de vendas da empresa nos próximos três anos ou mais. 98% do valor comercializável no final de 2021 está localizado em áreas com uma população residente permanente superior a 500000; 93% estão localizados na área de afluxo populacional; 75% estão localizados em cinco áreas metropolitanas. Estima-se que o volume anual comercializável de capital próprio em 2022 seja superior a 650 bilhões, e a taxa de remoção anual dessa parte do volume deve ser não inferior a 70%.
Shenwan Hongyuan Group Co.Ltd(000166) análise mostra que o setor imobiliário ainda é o pilar da economia nacional da China, e a contribuição da própria indústria e da cadeia industrial para o PIB é de quase 30%. No entanto, sob a atual regulação múltipla e dificuldades financeiras, o impacto na economia pode gradualmente entrar na fase de baixa resistência. Tendo em vista a recente voz frequente do governo enfatizando a estabilização da economia, estabilizando o crescimento e prevenindo e controlando riscos financeiros, enquanto a estabilização da economia está em necessidade urgente de estabilizar o setor imobiliário, espera-se que a política de reparação em ambos os extremos da oferta e demanda do setor imobiliário seja acelerada, e promova a otimização do padrão da indústria e aumente ainda mais a concentração. Empresas imobiliárias de alta qualidade devem inaugurar um duplo aumento em quantidade e qualidade. Seis ações H, como jardim rural são recomendadas.
