1. Análise de desempenho do relatório anual dos primeiros REITs públicos
Em geral, embora algumas receitas e lucros de REITs tenham diminuído devido ao impacto da situação epidêmica, ajuste da estrutura de custos e grandes despesas de depreciação e amortização, os indicadores acima da maioria dos REITs de infraestrutura pública são melhores do que os dos períodos anteriores, e a maioria dos indicadores acima são melhores do que o esperado; Além disso, o montante disponível para distribuição foi geralmente superior ao esperado, refletindo o nível geralmente elevado de dividendos dos REITs públicos. Ao nível da avaliação, influenciada pelas diferentes características de dividendos dos projetos de direitos de franquia e direitos de propriedade, a valorização dos direitos de franquia REITs declinou como um todo, enquanto a valorização dos direitos de propriedade REITs
A avaliação mostra uma tendência ascendente. 2. Revisão do desempenho dos REITs no mercado secundário
Os REITs de infraestrutura pública têm baixa correlação com o mercado acionário e obrigacionista, de modo que a alocação de REITs pode cobrir riscos em certa medida e suavizar a flutuação do valor líquido dos ativos. Faz quase um ano desde que a primeira infraestrutura de oferta pública REITs foi listada e atualmente é rastreável até certo ponto. Por isso, analisamos a correlação entre REITs e a tendência de preços do mercado acionário e do mercado obrigacionista no último ano e verificamos que a correlação entre REITs e ambos é baixa. Em termos de correlação com o mercado de ações, revisamos os dados relevantes dos REITs, CSI 300 índice e Shanghai Stock Exchange Index de 21 de junho de 2021 a 13 de maio de 2022 respectivamente, e verificamos que a correlação entre as mudanças de preços dos REITs e as mudanças dos dois últimos índices é negativa, e o coeficiente de correlação com o rendimento das obrigações do Tesouro a 10 anos das obrigações da China no mesmo período é baixo, por isso acreditamos que os REITs podem ser usados como uma variedade de configuração, Para suavizar a volatilidade da renda de investimento.
Ao observar as diferentes características de cada REIT, acreditamos que a escala negociável é o fator mais importante que afeta o aumento de preços dos REITs. Tomando REITs de proteção ambiental como exemplo, a escala de aumento da AVIC Shougang Green Energy REIT e Fuguo Water REIT é de 1,338 bilhão de yuans e 1,850 bilhão de yuans respectivamente. Além disso, de acordo com os requisitos relevantes divulgados no prospecto dos REITs, os detentores originais de fundos próprios dos REITs e as suas partes coligadas devem participar na colocação estratégica, e a proporção não deve ser inferior a 20%, e o período de bloqueio desta parte não deve ser inferior a 5 anos e o período de bloqueio superior a 20% deve ser de 3 anos. O período de bloqueio da colocação estratégica para além dos accionistas originais e partes relacionadas é de 1 ano; As ações negociáveis da assinatura offline remanescente e investidores públicos são apenas entre 400milhões e 550milhões, e o valor negociável no chão está em um nível baixo. No caso de uma quantidade igual de capital, quanto menor for a quantidade negociável de REITs, maior será o preço do que a grande quantidade de REITs. Em contraste, Ping An Guangzhou Guanghe REIT levantou um total de 9,114 bilhões de yuans. Excluindo a parte de bloqueio, a escala circulante é de 1,914 bilhões de yuans, que é maior do que os outros oito REITs. Portanto, quando a mesma quantidade de fundos entrar, o aumento de preço será significativamente mais fraco do que o de outros REITs.
3. Análise do desempenho de custos do investimento em REITs
Primeiro, usamos a avaliação do relatório anual de 2021 como o custo inicial de entrada para calcular o IRR real dos REITs atualmente. Uma vez que a primeira oferta pública de REITs foi distribuída com dividendos, o valor líquido dos REITs de franquia deve diminuir de acordo. Enquanto isso, o valor líquido dos direitos de propriedade REITs também é afetado pelas mudanças no justo valor de seus projetos. Por isso, acreditamos que o método de mensuração de usar a escala original de recursos levantados como o custo inicial de entrada parece injusto. Devemos substituir a avaliação divulgada no relatório anual 2021 para calcular o real IRR de diferentes projetos de REITs. Através do cálculo, verifica-se que a real taxa de IRR da AVIC Shougang lvneng REIT e da Fuguo, pioneiras na área da água, está a um nível mais elevado entre os 9 REITs, o que é consistente com a tendência dos preços do mercado secundário, podendo-se observar que o mercado secundário pode reflectir, em certa medida, o valor real dos REITs. No entanto, o preço de alguns REITs no mercado secundário desvia-se muito, e pode não ser um momento apropriado para entrar no mercado neste momento.
4. Aviso de risco
Risco de que as políticas relevantes não sejam como esperado. Riscos causados por força maior externa.
