Código dos títulos: Everbright Jiabao Co.Ltd(600622) abreviatura das acções: Everbright Jiabao Co.Ltd(600622) n.: Lin 2022041 Everbright Jiabao Co.Ltd(600622)
O conselho de administração e todos os diretores da empresa garantem que o conteúdo deste anúncio está livre de quaisquer registros falsos, declarações enganosas ou grandes omissões, e assumem responsabilidades individuais e conjuntas pela autenticidade, exatidão e integridade de seu conteúdo. Dicas de conteúdo importantes:
1. Modelo de negócio e risco de gestão de ativos imobiliários
Os projetos gerenciados pelo negócio de gestão de ativos imobiliários da empresa adotam principalmente a estrutura de fundos privados. Guangkong Anshi, como sócio geral / gestor de fundos, inicia o estabelecimento de produtos de fundos, e os investidores, como sócios limitados / investidores de fundos, subscrevem ações de fundos. O fundo obtém várias propriedades detidas através de aquisição de capital próprio ou aquisição de ativos. Enquanto isso, como gerente de ativos, a plataforma Everbright Anshi gerencia e opera o projeto. Atualmente, os projetos de gestão de ativos imobiliários da empresa incluem principalmente três situações: Guangkong Anshi atua como sócio geral / gestor de fundos, e a empresa subscreve ações de fundos em assuntos relevantes; Guangkong Anshi atuou como sócio geral / gestor de fundos, mas a empresa não subscreveu unidades de fundo em assuntos relevantes; E projetos operados e gerenciados conjuntamente pelo controle de luz Anshi e outros parceiros. As plataformas Guangkong Anshi e Everbright Anshi cobram taxas de gerenciamento de fundos e taxas de gerenciamento de ativos pelos serviços de gerenciamento de fundos e serviços de gerenciamento de ativos fornecidos. O principal risco do negócio de gestão de ativos imobiliários é que, se a Guangda Anshi falhar em executar os serviços de gestão de fundos diligentemente e conscienciosamente com intenção ou negligência grave, causando perdas à propriedade do fundo e / ou se a plataforma Guangda Anshi falhar em executar os serviços de gestão de ativos diligente e conscienciosamente com intenção ou negligência grave, causando perdas à propriedade do projeto, ela assumirá os passivos correspondentes.
2. Modelo de negócio e risco de investimento imobiliário
Como investidora do fundo imobiliário, a empresa investe e detém indiretamente os ativos imobiliários que cumprem os padrões de investimento, principalmente através da subscrição ou transferência das ações do fundo imobiliário. Através da análise e pesquisa sobre as informações do projeto de investimento proposto, podemos julgar independentemente o valor de investimento do projeto de investimento proposto e tomar decisões prudentes a fim de obter receitas de investimento. O principal risco do negócio de investimento imobiliário é o risco de a empresa ser responsável pela dívida do fundo imobiliário no âmbito da sua contribuição de capital subscrito, o que se manifesta na incapacidade de realizar ou realizar integralmente o rendimento de investimento esperado e no risco de perda parcial ou total do capital de investimento.
3. Lucros e perdas dos accionistas minoritários
Em 2021, o lucro líquido consolidado da empresa foi de 224milhões de yuans, dos quais o lucro e a perda dos acionistas minoritários foi de -142milhões de yuans, e o lucro líquido atribuível aos acionistas da empresa-mãe foi de 365 milhões de yuans. Em 31 de dezembro de 2021, o patrimônio líquido minoritário da empresa era de RMB 2,407 bilhões e o patrimônio líquido do proprietário era de RMB 9,51 bilhões. Os lucros e perdas dos accionistas minoritários da empresa são afectados pelos lucros líquidos e perdas das filiais não detidas integralmente no exercício em curso e pelo rácio de participação. Em 2021, as subsidiárias não integralmente detidas da empresa sofreram grandes perdas e o lucro líquido das subsidiárias integralmente detidas foi elevado, pelo que a proporção dos lucros e perdas dos acionistas minoritários no lucro líquido corrente da empresa foi diferente da do patrimônio líquido dos acionistas minoritários no capital próprio do proprietário no final do período.
4. Operações de capital não operacional de partes relacionadas
Jiabao Lianyou, subsidiária holding da empresa, está envolvida principalmente em negócios de desenvolvimento imobiliário e desde sua criação, o retorno de fundos tem sido bom. A fim de melhorar a eficiência da utilização dos fundos, de acordo com os princípios da equidade, abertura e racionalidade, e de acordo com as práticas da indústria, a Jiabao Lianyou forneceu contas correntes aos seus acionistas proporcionais ao seu capital próprio, incluindo um empréstimo de 158 milhões de RMB à Jiading Xincheng, parte coligada da empresa. Em 10 de maio de 2022, Jiading nova cidade pagou os empréstimos acima.
5. Garantia externa
Beijing Centergate Technologies (Holding) Co.Ltd(000931) project é um projeto imobiliário comercial investido e detido por Beijing Centergate Technologies (Holding) Co.Ltd(000931) fundo investido pela empresa. Em junho de 2021, a empresa forneceu uma garantia de 1,362 bilhões de yuans para o financiamento de Huaxin Hengsheng Beijing Centergate Technologies (Holding) Co.Ltd(000931) Anyi investment, uma subsidiária integral do fundo , fornece contragarantia do mesmo valor para a garantia acima da empresa. Desde que o fundo Beijing Centergate Technologies (Holding) Co.Ltd(000931) adquiriu o projeto, de acordo com o relatório de avaliação da propriedade relevante, o valor dos ativos subjacentes do projeto Beijing Centergate Technologies (Holding) Co.Ltd(000931) não é inferior a 7,2 bilhões de yuans. Em consideração abrangente dos passivos e valor do ativo do projeto Beijing Centergate Technologies (Holding) Co.Ltd(000931) a empresa acredita que o investimento Anyi tem a capacidade de realizar contragarantia. Tendo em conta o facto de a operação imobiliária ser afectada por factores externos de flutuação económica, tais como a macroeconomia e o ajustamento do mercado, existe o risco de a Huaxin Hengsheng não poder cumprir plenamente as suas obrigações de reembolso. A este respeito, a empresa dará pleno jogo à vantagem de localização do distrito de negócios Beijing Centergate Technologies (Holding) Co.Ltd(000931) core onde o projeto está localizado, tomar medidas práticas e eficazes, fortalecer a gestão de ativos, esforçar-se para manter a segurança de ativos do Beijing Centergate Technologies (Holding) Co.Ltd(000931) projeto, e evitar a responsabilidade real de garantia da empresa na maior extensão.
Em 18 de maio de 2022, Everbright Jiabao Co.Ltd(600622) (doravante referida como “a empresa” ou “a empresa”) recebeu a carta de supervisão sobre divulgação de informações de Everbright Jiabao Co.Ltd(600622) 2021 relatório anual (szgh [2022] No. 0426, doravante referida como “a carta de supervisão”) do departamento de gestão de empresas cotadas na Bolsa de Valores de Xangai. A empresa verificou cuidadosamente os assuntos envolvidos na carta de supervisão, e agora responde às questões relevantes na carta de supervisão e anuncia o seguinte: pergunta 1 Gestão de activos imobiliários. De acordo com o relatório anual, a empresa, através de sua subsidiária Everbright Anshi como fundo de private equity e plataforma de gestão de ativos imobiliários, tinha 37 projetos sob gestão até o final de 2021, com uma escala de capital de 46,5 bilhões de yuans Durante o período de relatório, o negócio de gestão de ativos imobiliários realizou uma receita operacional de 695 milhões de yuans, principalmente taxas de serviços de gestão e consultoria e taxas de gestão em excesso, dos quais 4 projetos foram incluídos no escopo das demonstrações consolidadas. Solicita-se à sociedade que faça divulgação complementar: (1) em combinação com as informações básicas dos principais projetos sob gestão, incluindo, mas não limitado à estrutura patrimonial, metas de investimento, fontes de capital e composição dos investidores, tomada de decisão e mecanismo de distribuição de renda, a empresa deve especificar o modelo de negócio da atividade de gestão de ativos imobiliários e, em combinação com as disposições das normas contábeis, as normas da empresa para a inclusão dos projetos de gestão de ativos imobiliários no âmbito das demonstrações consolidadas; (2) Em combinação com os direitos e responsabilidades da empresa no projeto de gestão de ativos imobiliários, verificar as exposições relevantes ao risco e explicar se existem ações públicas e dívidas imobiliárias, compromisso de garantir o mínimo ou responsabilidade de cobrir o mínimo, se houver, explicar melhor as circunstâncias específicas; (3) O padrão de reconhecimento de taxas de serviços de gestão e consultoria e taxas de gestão excedentárias, em combinação com o desenvolvimento de negócios específicos da empresa e a tomada e transferência de riscos do projeto, explica a racionalidade e prudência do reconhecimento de receitas relevantes. Por favor, comente sobre o contabilista anual de auditoria. Resposta da empresa:
(1) Em combinação com as informações básicas dos principais projetos sob gestão, incluindo, mas não limitado a, estrutura patrimonial, objeto de investimento, fonte de capital e composição do investidor, tomada de decisão e mecanismo de distribuição de renda, o modelo de negócios da atividade de gestão de ativos imobiliários é descrito detalhadamente e, em combinação com as disposições das normas contábeis, são descritas as normas da empresa para a inclusão dos projetos de gestão de ativos imobiliários no âmbito das demonstrações consolidadas;
Os projetos gerenciados pelo negócio de gestão de ativos imobiliários da empresa adotam principalmente a estrutura de fundos privados.A subsidiária da empresa Guangkong Anshi (Beijing) Investment Management Co., Ltd. (doravante referida como “Guangkong Anshi”) é o sócio geral / gerente de fundos para iniciar o estabelecimento de produtos de fundos, e o investidor é o sócio limitado / investidor de fundo para subscrever ações de fundos (as ações de fundo incluem, mas não estão limitadas a ações de propriedade de sociedade limitada e ações de fundos contratuais).
O fundo obtém vários projetos concluídos, como complexos comerciais, shopping centers, edifícios de escritórios, imóveis industriais ou várias propriedades de holding que precisam ser melhoradas através de aquisição de capital ou aquisição de ativos, dos quais complexos comerciais e shopping centers representam a maior proporção. A estrutura patrimonial é geralmente que o fundo detém todo ou a maior parte do capital próprio da empresa do projeto, e a empresa do projeto detém todos os direitos de propriedade dos ativos subjacentes.
Para os projetos subjacentes detidos pelo fundo, a plataforma Everbright Anshi (incluindo a Everbright Anshi (Beijing) Real Estate Investment Consulting Co., Ltd. e as suas subsidiárias, a Everbright Anshi (Beijing) Asset Management Co., Ltd. e as suas subsidiárias, a seguir designada por “plataforma Everbright Anshi”) também gere e opera o projeto como gestor de ativos e fornece relocalização, planeamento, concepção, transformação, promoção do investimento e preparação para a abertura do projeto, Bem como pós-abertura de operação de gestão e outros serviços para aumentar o valor do ativo, de modo a realizar a renda de valor agregado de investimento para os investidores.
Os investidores do negócio de gestão de ativos imobiliários da empresa incluem principalmente instituições de seguros, empresas de investimento, outros parceiros do setor e outros investidores qualificados. A empresa também investiu em alguns projetos de gestão de ativos imobiliários sob a gestão da plataforma Everbright Anshi.
De acordo com o mecanismo de distribuição de renda do fundo, o fundo deduzirá várias taxas de fundo, incluindo taxas de gestão de fundos (coletadas pelo sócio geral / gerente de fundo), taxas de custódia, impostos, etc., de seu rendimento total, e usará o restante como renda distribuível para a distribuição de cada investidor. Sob a condição de satisfazer a distribuição de rendimentos do investidor, o sócio geral / gestor de fundos também pode obter rendimentos de taxas de gestão excedentárias quando o fundo sair. Além disso, no caso de prestar serviços de gestão de ativos para o projeto, o prestador de serviços deve cobrar receitas de taxas de serviço relacionadas com a gestão de ativos em conformidade com o acordo.
Cada investidor obtém renda de acordo com o contrato de distribuição do fundo, mas não há compromisso de que o principal não será perdido ou o rendimento mínimo será obtido.
De acordo com as normas contábeis para empresas empresariais e políticas contábeis relevantes da empresa, e em combinação com o modelo de negócios da empresa de gestão de ativos imobiliários, a tomada de decisão de projetos sob gestão e o mecanismo de distribuição de renda, as normas e condições específicas da empresa para incluir projetos de gestão de ativos imobiliários no âmbito das demonstrações consolidadas são as seguintes:
① Normas contábeis para empresas empresariais e principais políticas contábeis das demonstrações financeiras consolidadas da empresa
De acordo com o artigo 7.º das normas contábeis para Empresas n.º 33 – demonstrações financeiras consolidadas, o escopo de consolidação das demonstrações financeiras consolidadas será determinado com base no controle.
Controlo significa que o investidor tem poder sobre a investida, goza de retornos variáveis através da participação nas atividades relevantes da investida e é capaz de utilizar o poder sobre a investida para afetar o seu montante de retorno. As atividades conexas referem-se a atividades que têm um impacto significativo no retorno da investida. As atividades relevantes da investida devem ser julgadas em função das circunstâncias específicas, geralmente incluindo a venda e compra de bens ou serviços, a gestão de ativos financeiros, a compra e alienação de ativos, atividades de pesquisa e desenvolvimento, atividades de financiamento, etc.
② Normas específicas para determinar o âmbito das demonstrações consolidadas da empresa
Quando a empresa investe em um projeto de gestão de ativos imobiliários no qual a Anshi atua como sócio geral / gestor de fundos, e a empresa, como sócio limitado / investidor de fundos, subscreve uma certa proporção das ações do fundo com o projeto como ativos subjacentes, de modo que a empresa goza de um retorno variável significativo, a empresa incorporará o projeto de gestão de ativos imobiliários no escopo de consolidação.
De acordo com o acordo, como sócio geral / gerente de fundos, Guangkong Anshi tem o direito de gerenciar e controlar as principais atividades comerciais de projetos relevantes de gestão de ativos imobiliários, e tem o poder sobre assuntos relevantes. Os retornos variáveis desfrutados pela empresa incluem os lucros e perdas desfrutados pela subscrição de unidades de fundos em entidades relevantes, bem como os rendimentos das comissões de gestão recolhidos pela plataforma Everbright Anshi. O tamanho do retorno variável depende da proporção de unidades de fundo subscritas pela empresa e do acordo específico sobre o padrão de cobrança da taxa de gerenciamento da plataforma Everbright Anshi.
Atualmente, os projetos de gestão de ativos imobiliários da empresa incluem principalmente as seguintes três situações:
1. Guangkong Anshi atuou como sócio geral / gestor de fundos, e a empresa subscreveu ações de fundos em assuntos relevantes. De acordo com o âmbito de atividade e o mecanismo de tomada de decisão acordado no acordo, a empresa identifica as atividades relevantes que afetam os retornos variáveis e a autoridade decisória, e julga se o sócio geral / gestor de fundos pode liderar as atividades relevantes entre os assuntos relevantes, de modo a julgar se tem poder sobre os assuntos relevantes. As atividades relevantes incluem principalmente a direção específica do investimento de ativos, o prazo de compra e alienação do projeto, a operação de acompanhamento do projeto, etc. Para o assunto com o poder do sócio geral / gestor de fundos, combinado com o montante e proporção de unidades de fundo subscritas pela empresa como sócio limitado / investidor de fundos, e o rendimento da taxa de gestão arrecadado pela plataforma Everbright Anshi, analisar de forma abrangente o tamanho do retorno variável, e determinar se deve incluir tal assunto no âmbito das demonstrações consolidadas. Em 31 de dezembro de 2021, os projetos de gerenciamento de ativos imobiliários incluídos nas demonstrações consolidadas da empresa incluem o projeto Everbright Anshi center, o projeto Everbright Anshi Hongqiao center, o projeto Chaotianmen e o projeto Jiading imixpark.
II. Guangkong Anshi atuou como sócio geral / gestor de fundos, mas a empresa não subscreveu unidades de fundos em assuntos relevantes. Para tais projetos, o retorno variável vem apenas da receita de taxa de gerenciamento cobrada pela plataforma Everbright Anshi de acordo com as práticas do setor. A empresa acredita que o retorno variável nessas entidades não é significativo, não tem controle sobre elas e não as incluirá no escopo das demonstrações consolidadas. A partir de 31 de dezembro de 2021, tais projetos de gerenciamento de ativos imobiliários incluem principalmente o fundo de investimento de private equity do hotel Zunlan da cidade verde de Guangkong Anshi.
3. Projetos operados e gerenciados conjuntamente por Guangkong Anshi e outros parceiros. De acordo com acordos relevantes, a plataforma Everbright Anshi não é capaz de tomar decisões independentes sobre atividades relevantes de tais projetos, a empresa não tem controle sobre essas entidades e não as incluirá no escopo das demonstrações consolidadas. A partir de 31 de dezembro de 2021, tais projetos de gerenciamento de ativos imobiliários incluem principalmente projetos de hotéis gerenciados conjuntamente por Guangkong Anshi e Huazhu Hotel Management Co., Ltd., e projetos de logística industrial gerenciados conjuntamente com prolos. (2) Em combinação com os direitos e responsabilidades da empresa no projeto de gestão de ativos imobiliários, verificar as exposições relevantes ao risco e explicar se existem ações públicas e dívidas imobiliárias, compromisso de garantir o mínimo ou responsabilidade de cobrir o mínimo, se houver, explicar melhor as circunstâncias específicas;
Os papéis, principais direitos, obrigações / responsabilidades da plataforma Everbright Anshi no projeto de gestão de ativos imobiliários são os seguintes:
Como sócio geral / gestor de fundos do fundo, de acordo com as disposições das leis e regulamentos, diretrizes da indústria e as disposições do contrato do fundo, os principais direitos, obrigações / responsabilidades da opticon Anshi geralmente incluem: 1) captação de fundos; 2) Tratar da venda e registo do fundo; 3) Gestão de ativos do fundo; 4) Investimento e distribuição; 5) Reportar aos investidores.
No projeto de gerenciamento de ativos imobiliários, a plataforma Everbright Anshi, como gerente de ativos, é principalmente responsável por manter a segurança de ativos e melhorar a eficiência da operação de ativos e o desempenho dos negócios.
Nestes projetos de gestão de ativos imobiliários, a empresa e a plataforma Everbright Anshi não têm a situação de ações explícitas e dívidas reais, compromisso com garantia mínima ou responsabilidade de cobrir o fundo. O principal risco do negócio de gestão de ativos imobiliários é que, se a Guangda Anshi falhar em executar os serviços de gestão de fundos diligentemente e conscienciosamente com intenção ou negligência grave, causando perdas à propriedade do fundo e / ou se a plataforma Guangda Anshi falhar em executar os serviços de gestão de ativos diligente e conscienciosamente com intenção ou negligência grave, causando perdas à propriedade do projeto, ela assumirá os passivos correspondentes.
(3) O padrão de reconhecimento de taxas de serviços de gestão e consultoria e taxas de gestão excedentárias, em combinação com o desenvolvimento de negócios específicos da empresa e a tomada e transferência de riscos do projeto, explica a racionalidade e prudência do reconhecimento de receitas relevantes.
Em 2021, o negócio de gerenciamento de ativos imobiliários da empresa realizou uma receita operacional de 695 milhões de yuans, incluindo 502 milhões de yuans de taxas de gerenciamento e consultoria, 31 milhões de yuans de taxas de gerenciamento em excesso e 162milhões de yuans de gerenciamento e vendas de propriedades.
