Contadores Públicos Certificados Zhonghua (parceria geral especial)
Sobre Everbright Jiabao Co.Ltd(600622)
Resposta à carta de supervisão da divulgação de informações do Relatório Anual 2021
Zhong Hui Zi (2022) No. 05696 Shanghai Stock Exchange:
Foi-nos confiada a auditoria das demonstrações financeiras anuais da Everbright Jiabao Co.Ltd(600622) empresa (doravante denominada “a empresa”) para 2021, incluindo o balanço consolidado e da empresa em 31 de dezembro de 2021, a demonstração consolidada e de resultados da empresa, a demonstração consolidada e de fluxo de caixa da empresa, a demonstração consolidada de variações no patrimônio próprio do proprietário, a demonstração de mudanças no patrimônio próprio do proprietário e as notas às demonstrações financeiras de 2021, E emitiu o relatório de auditoria Zhong Hui Zi (2022) nº 00228.
Em 18 de maio de 2022, sua empresa emitiu a carta de supervisão sobre divulgação de informações do relatório anual 2021 (szgh [2022] n.º 0426) (doravante referida como a “carta de supervisão”).
Verificamos as questões relacionadas com a contabilidade financeira na carta de supervisão de acordo com os requisitos da carta de supervisão, e a resposta é a seguinte:
1,Sobre o modelo de negócio
Pergunta 1 Gestão de activos imobiliários. De acordo com o relatório anual, a empresa, através de sua subsidiária Everbright Anshi como fundo de private equity e plataforma de gestão de ativos imobiliários, tinha 37 projetos sob gestão até o final de 2021, com uma escala de capital de 46,5 bilhões de yuans Durante o período de relatório, o negócio de gestão de ativos imobiliários realizou uma receita operacional de 695 milhões de yuans, principalmente taxas de serviços de gestão e consultoria e taxas de gestão em excesso, dos quais 4 projetos foram incluídos no escopo das demonstrações consolidadas. Solicita-se à sociedade que faça divulgação complementar: (1) em combinação com as informações básicas dos principais projetos sob gestão, incluindo, mas não limitado à estrutura patrimonial, metas de investimento, fontes de capital e composição dos investidores, tomada de decisão e mecanismo de distribuição de renda, a empresa deve especificar o modelo de negócio da atividade de gestão de ativos imobiliários e, em combinação com as disposições das normas contábeis, as normas da empresa para a inclusão dos projetos de gestão de ativos imobiliários no âmbito das demonstrações consolidadas; (2) Em combinação com os direitos e responsabilidades da empresa no projeto de gestão de ativos imobiliários, verificar as exposições relevantes ao risco e explicar se existem ações públicas e dívidas imobiliárias, compromisso de garantir o mínimo ou responsabilidade de cobrir o mínimo, se houver, explicar melhor as circunstâncias específicas; (3) O padrão de reconhecimento de taxas de serviços de gestão e consultoria e taxas de gestão excedentárias, em combinação com o desenvolvimento de negócios específicos da empresa e a tomada e transferência de riscos do projeto, explica a racionalidade e prudência do reconhecimento de receitas relevantes. Por favor, comente sobre o contabilista anual de auditoria.
resposta:
(1) Em combinação com as informações básicas dos principais projetos sob gestão, incluindo, mas não limitado a, estrutura patrimonial, objeto de investimento, fonte de capital e composição do investidor, tomada de decisão e mecanismo de distribuição de renda, o modelo de negócios da atividade de gestão de ativos imobiliários é descrito detalhadamente e, em combinação com as disposições das normas contábeis, são descritas as normas da empresa para a inclusão dos projetos de gestão de ativos imobiliários no âmbito das demonstrações consolidadas;
Os projetos gerenciados pelo negócio de gestão de ativos imobiliários da empresa adotam principalmente a estrutura de fundos privados.A subsidiária da empresa Guangkong Anshi (Beijing) Investment Management Co., Ltd. (doravante referida como “Guangkong Anshi”) é o sócio geral / gerente de fundos para iniciar o estabelecimento de produtos de fundos, e o investidor é o sócio limitado / investidor de fundo para subscrever ações de fundos (as ações de fundo incluem, mas não estão limitadas a ações de propriedade de sociedade limitada e ações de fundos contratuais). O fundo obtém vários projetos concluídos, como complexos comerciais, shopping centers, edifícios de escritórios, imóveis industriais ou várias propriedades de holding que precisam ser melhoradas através de aquisição de capital ou aquisição de ativos, dos quais complexos comerciais e shopping centers representam a maior proporção. A estrutura patrimonial é geralmente que o fundo detém todo ou a maior parte do capital próprio da empresa do projeto, e a empresa do projeto detém todos os direitos de propriedade dos ativos subjacentes.
Para os projetos subjacentes detidos pelo fundo, a plataforma Everbright Anshi (incluindo a Everbright Anshi (Beijing) Real Estate Investment Consulting Co., Ltd. e as suas subsidiárias, a Everbright Anshi (Beijing) Asset Management Co., Ltd. e as suas subsidiárias, a seguir designada por “plataforma Everbright Anshi”) também gere e opera o projeto como gestor de ativos e fornece relocalização, planeamento, concepção, transformação, promoção do investimento e preparação para a abertura do projeto, Bem como pós-abertura de operação de gestão e outros serviços para aumentar o valor do ativo, de modo a realizar a renda de valor agregado de investimento para os investidores.
Os investidores do negócio de gestão de ativos imobiliários da empresa incluem principalmente instituições de seguros, empresas de investimento, outros parceiros do setor e outros investidores qualificados. A empresa também investiu em alguns projetos de gestão de ativos imobiliários sob a gestão da plataforma Everbright Anshi.
De acordo com o mecanismo de distribuição de renda do fundo, o fundo deduzirá várias taxas de fundo, incluindo taxas de gestão de fundos (coletadas pelo sócio geral / gerente de fundo), taxas de custódia, impostos, etc., de seu rendimento total, e usará o restante como renda distribuível para a distribuição de cada investidor. Sob a condição de satisfazer a distribuição de rendimentos do investidor, o sócio geral / gestor de fundos também pode obter rendimentos de taxas de gestão excedentárias quando o fundo sair. Além disso, no caso de prestar serviços de gestão de ativos para o projeto, o prestador de serviços deve cobrar receitas de taxas de serviço relacionadas com a gestão de ativos em conformidade com o acordo.
Cada investidor obtém renda de acordo com o contrato de distribuição do fundo, mas não há compromisso de que o principal não será perdido ou o rendimento mínimo será obtido.
De acordo com as normas contábeis para empresas empresariais e políticas contábeis relevantes da empresa, e em combinação com o modelo de negócios da empresa de gestão de ativos imobiliários, a tomada de decisão de projetos sob gestão e o mecanismo de distribuição de renda, as normas e condições específicas da empresa para incluir projetos de gestão de ativos imobiliários no âmbito das demonstrações consolidadas são as seguintes:
① Normas contábeis para empresas empresariais e principais políticas contábeis das demonstrações financeiras consolidadas da empresa
De acordo com o artigo 7.º das normas contábeis para Empresas n.º 33 – demonstrações financeiras consolidadas, o escopo de consolidação das demonstrações financeiras consolidadas será determinado com base no controle.
Controlo significa que o investidor tem poder sobre a investida, goza de retornos variáveis através da participação nas atividades relevantes da investida e é capaz de utilizar o poder sobre a investida para afetar o seu montante de retorno. As atividades conexas referem-se a atividades que têm um impacto significativo no retorno da investida. As atividades relevantes da investida devem ser julgadas em função das circunstâncias específicas, geralmente incluindo a venda e compra de bens ou serviços, a gestão de ativos financeiros, a compra e alienação de ativos, atividades de pesquisa e desenvolvimento, atividades de financiamento, etc.
② Normas específicas para determinar o âmbito das demonstrações consolidadas da empresa
Quando a empresa investe em um projeto de gestão de ativos imobiliários no qual a Anshi atua como sócio geral / gestor de fundos, e a empresa, como sócio limitado / investidor de fundos, subscreve uma certa proporção das ações do fundo com o projeto como ativos subjacentes, de modo que a empresa goza de um retorno variável significativo, a empresa incorporará o projeto de gestão de ativos imobiliários no escopo de consolidação. De acordo com o acordo, como sócio geral / gerente de fundos, Guangkong Anshi tem o direito de gerenciar e controlar as principais atividades comerciais de projetos relevantes de gestão de ativos imobiliários, e tem o poder sobre assuntos relevantes.
Os retornos variáveis desfrutados pela empresa incluem os lucros e perdas desfrutados pela subscrição de unidades de fundos em entidades relevantes, bem como os rendimentos das comissões de gestão recolhidos pela plataforma Everbright Anshi. O tamanho do retorno variável depende da proporção de unidades de fundo subscritas pela empresa e do acordo específico sobre o padrão de cobrança da taxa de gerenciamento da plataforma Everbright Anshi.
Atualmente, os projetos de gestão de ativos imobiliários da empresa incluem principalmente as seguintes três situações:
1. Guangkong Anshi atuou como sócio geral / gestor de fundos, e a empresa subscreveu ações de fundos em assuntos relevantes.
De acordo com o âmbito de atividade e o mecanismo de tomada de decisão acordado no acordo, a empresa identifica as atividades relevantes que afetam os retornos variáveis e a autoridade decisória, e julga se o sócio geral / gestor de fundos pode liderar as atividades relevantes entre os assuntos relevantes, de modo a julgar se tem poder sobre os assuntos relevantes. As atividades relevantes incluem principalmente a direção específica do investimento de ativos, o prazo de compra e alienação do projeto, a operação de acompanhamento do projeto, etc. Para o assunto com o poder do sócio geral / gestor de fundos, combinado com o montante e proporção de unidades de fundo subscritas pela empresa como sócio limitado / investidor de fundos, e o rendimento da taxa de gestão arrecadado pela plataforma Everbright Anshi, analisar de forma abrangente o tamanho do retorno variável, e determinar se deve incluir tal assunto no âmbito das demonstrações consolidadas. Em 31 de dezembro de 2021, os projetos de gerenciamento de ativos imobiliários incluídos nas demonstrações consolidadas da empresa incluem o projeto Everbright Anshi center, o projeto Everbright Anshi Hongqiao center, o projeto Chaotianmen e o projeto Jiading imixpark.
II. Guangkong Anshi atuou como sócio geral / gestor de fundos, mas a empresa não subscreveu unidades de fundos em assuntos relevantes. Para tais projetos, o retorno variável vem apenas da receita de taxa de gerenciamento cobrada pela plataforma Everbright Anshi de acordo com as práticas do setor. A empresa acredita que o retorno variável nessas entidades não é significativo, não tem controle sobre elas e não as incluirá no escopo das demonstrações consolidadas. A partir de 31 de dezembro de 2021, tais projetos de gerenciamento de ativos imobiliários incluem principalmente o fundo de investimento de private equity do hotel Zunlan da cidade verde de Guangkong Anshi.
3. Projetos operados e gerenciados conjuntamente por Guangkong Anshi e outros parceiros. De acordo com acordos relevantes, a plataforma Everbright Anshi não é capaz de tomar decisões independentes sobre atividades relevantes de tais projetos, a empresa não tem controle sobre essas entidades e não as incluirá no escopo das demonstrações consolidadas. A partir de 31 de dezembro de 2021, tais projetos de gerenciamento de ativos imobiliários incluem principalmente projetos de hotéis gerenciados conjuntamente por Guangkong Anshi e Huazhu Hotel Management Co., Ltd., e projetos de logística industrial gerenciados conjuntamente com prolos.
(2) Em combinação com os direitos e responsabilidades da empresa no projeto de gestão de ativos imobiliários, verificar as exposições relevantes ao risco e explicar se existem ações públicas e dívidas imobiliárias, compromisso de garantir o mínimo ou responsabilidade de cobrir o mínimo, se houver, explicar melhor as circunstâncias específicas;
Papel da plataforma Everbright Anshi, principais direitos e obrigações / responsabilidades no projeto de gestão de ativos imobiliários
Como sócio geral / gestor de fundos do fundo, de acordo com as disposições das leis e regulamentos, diretrizes da indústria e as disposições do contrato do fundo, os principais direitos, obrigações / responsabilidades da opticon Anshi geralmente incluem: 1) captação de fundos; 2) Tratar da venda e registo do fundo; 3) Gestão de ativos do fundo; 4) Investimento e distribuição; 5) Reportar aos investidores.
No projeto de gerenciamento de ativos imobiliários, a plataforma Everbright Anshi, como gerente de ativos, é principalmente responsável por manter a segurança de ativos e melhorar a eficiência da operação de ativos e o desempenho dos negócios.
Nestes projetos de gestão de ativos imobiliários, a empresa e a plataforma Everbright Anshi não têm a situação de ações explícitas e dívidas reais, compromisso com garantia mínima ou responsabilidade de cobrir o fundo. O principal risco do negócio de gestão de ativos imobiliários é que, se a Guangda Anshi falhar em executar os serviços de gestão de fundos diligentemente e conscienciosamente com intenção ou negligência grave, causando perdas à propriedade do fundo e / ou se a plataforma Guangda Anshi falhar em executar os serviços de gestão de ativos diligente e conscienciosamente com intenção ou negligência grave, causando perdas à propriedade do projeto, ela assumirá os passivos correspondentes.
(3) O padrão de reconhecimento de taxas de serviços de gestão e consultoria e taxas de gestão excedentárias, em combinação com o desenvolvimento de negócios específicos da empresa e a tomada e transferência de riscos do projeto, explica a racionalidade e prudência do reconhecimento de receitas relevantes. Em 2021, o negócio de gerenciamento de ativos imobiliários da empresa realizou uma receita operacional de 695 milhões de yuans, incluindo 502 milhões de yuans de taxas de gerenciamento e consultoria, 31 milhões de yuans de taxas de gerenciamento em excesso e 162milhões de yuans de gerenciamento e vendas de propriedades.
A subsidiária da empresa, Guangkong Anshi, é responsável pela operação e gestão de fundos como sócio geral / gestor de fundos e fornece serviços de gestão de fundos. Além disso, a plataforma Everbright Anshi fornece serviços como gerenciamento de ativos para o projeto. A taxa de gestão do fundo e a taxa de serviço de gestão de ativos serão calculadas e confirmadas de acordo com a base de cobrança e taxa de gestão acordadas no acordo assinado, especificamente da seguinte forma: 1) a base de cobrança da taxa de gestão do fundo é a taxa efetivamente paga em escala do fundo efetivamente existente a cada ano, e a taxa de gestão é uma proporção fixa; 2) A taxa de gestão de ativos inclui principalmente a taxa de gestão de operação comercial, etc. De acordo com o estado operacional do projeto, uma taxa de gestão fixa para o período preparatório será cobrada antes da abertura do projeto, e uma taxa de gestão básica e taxa de gestão de incentivos serão cobradas após a abertura do projeto. A taxa básica de gestão e a taxa de gestão de incentivos são geralmente calculadas e reconhecidas de acordo com uma certa proporção da receita operacional anual do projeto e do lucro operacional do projeto. A receita de taxa de serviço de gerenciamento e consultoria da plataforma Everbright Anshi está relacionada à conclusão do serviço.
O rendimento da taxa de gestão excedente provém principalmente do rendimento excedente que excede o rendimento limiar recolhido pela luz control Anshi como sócio geral / gestor de fundos quando o projecto sai de acordo com o contrato do fundo. Esta parte da receita está relacionada com o retorno de saída. Com base no princípio da prudência, a empresa reconhece a receita relevante quando o projeto realmente termina.
[procedimento de verificação]
Para os assuntos acima, implementamos os seguintes procedimentos de verificação:
1. entrevistar a administração da empresa e os principais relevantes para entender o modo de operação e gestão do negócio de gestão de ativos imobiliários da empresa e a situação básica dos projetos sob gestão, e analisar e rever as explicações dos sócios gerais relevantes / gestores de fundos sobre o funcionamento e gestão dos projetos subjacentes;
2. Compreender e testar os procedimentos de controlo interno relacionados com os rendimentos das comissões de gestão, avaliar e testar o controlo interno chave relacionado com o reconhecimento das receitas e rever se as políticas contabilísticas relevantes são correctas e aplicadas de forma consistente;
3. inquirir as informações industriais e comerciais, tais como a estrutura de propriedade, investidores, local de registro e escopo de negócios do projeto sob gestão através do sistema nacional de publicidade de informações de crédito corporativo, pesquisa de empresas e outros canais de terceiros;
4. consultar o contrato de gestão de fundos/ativos do negócio de gestão de ativos imobiliários para entender o mecanismo de tomada de decisão e distribuição de renda no negócio de gestão de fundos/ativos;
5. verificar os livros contábeis e o fluxo de capital, e verificar novamente a fonte de capital do investimento da empresa nos projetos subjacentes durante o período de relato;
6. de acordo com as normas contábeis das empresas empresariais e as políticas contábeis da empresa, revisar o escopo das demonstrações consolidadas da empresa e verificar as bases e normas para a incorporação da atividade de gestão de ativos imobiliários no escopo da consolidação;
7. verificar as leis e regulamentos, as diretrizes setoriais e o contrato de fundo assinado para o projeto de gestão de ativos imobiliários, revisar os direitos e responsabilidades do projeto e revisar o tratamento contábil;
8. revisar o valor do contrato acordado no contrato de taxa de serviço de gestão e consultoria e o método de cobrança da taxa de serviço, revisar se o padrão de reconhecimento da receita de taxa de serviço de gestão e consultoria e o excesso de receita de taxa de gestão é razoável, revisar a tabela de cálculo da taxa de gestão de ativos, compará-lo com registros contábeis e avaliar se o reconhecimento do lucro relevante do negócio de gestão de ativos está em conformidade com as disposições das normas contábeis para empresas empresariais.
[conclusão da verificação]
Após os procedimentos de verificação acima, acreditamos que:
1. de acordo com a situação específica do projeto de gestão de ativos imobiliários, a empresa finalmente determina se está incluída no escopo das demonstrações consolidadas em combinação com o direito de controle da Guangkong Anshi como sócio geral / gestor de fundos e o retorno variável abrangente, que está em consonância com as disposições das normas contábeis para empresas empresariais e políticas contábeis da empresa.
2. de acordo com os acordos relevantes sobre os projetos relevantes de gestão de ativos imobiliários da empresa, e em combinação com os direitos e responsabilidades do sócio geral / gestor de fundos, a empresa e a plataforma Everbright Anshi não possuem quaisquer ações públicas e dívidas imobiliárias, compromisso de garantir o mínimo ou responsabilidade nos projetos de gestão de ativos imobiliários.
3. A receita da taxa de serviço de gestão e consultoria da empresa e a receita excedente da taxa de gestão são razoáveis e prudentes de acordo com as normas contábeis para empresas de negócios e as políticas contábeis da empresa, tomando o progresso do serviço concluído dentro de um determinado período como padrão.
Pergunta 2 Negócio de investimento imobiliário. De acordo com o relatório anual, a empresa investe indiretamente em ou detém ativos imobiliários através do investimento em unidades de fundos imobiliários.
