Citic Securities Company Limited(600030) Guangdong No.2 Hydropower Engineering Company Ltd(002060) grande reestruturação de activos envolvendo actividades imobiliárias
de
Pareceres especiais de verificação
Consultor financeiro independente
Junho de 2002
interpretação
Neste parecer especial de verificação, salvo indicação em contrário, as seguintes abreviaturas têm os seguintes significados: Consultor Financeiro Independente / Citic Securities Company Limited(600030)
Empresa cotada / Guangdong No.2 Hydropower Engineering Company Ltd(002060) significa Guangdong No.2 Hydropower Engineering Company Ltd(002060)
A empresa alvo refere-se ao Guangdong Construction Engineering Group Co., Ltd
Sinohydro bureau 3 refere-se a Guangdong terceiro recursos hídricos e Hydropower Engineering Bureau Co., Ltd., uma subsidiária da empresa em questão
O período de relato refere-se ao período compreendido entre 1 de janeiro de 2020 e 31 de dezembro de 2021
O documento n.º 3 refere-se à comunicação do Conselho de Estado sobre a promoção do uso econômico e intensivo da terra (GF [2008] n.º 3)
A Circular nº 10 refere-se à comunicação do Conselho de Estado sobre Restrição resoluta ao aumento excessivo dos preços da habitação em algumas cidades (GF [2010] nº 10).
A Circular nº 17 refere-se à comunicação da sede geral do Conselho de Estado sobre a continuidade do bom trabalho na regulação e controle do mercado imobiliário
(GBF [2013] n.o 17)
Medidas de Eliminação referem-se às medidas de eliminação de terrenos ociosos (Decreto n.º 53 do Ministério da Terra e Recursos) (revisto em 2012)
A lei de gestão imobiliária refere-se à lei de gestão imobiliária urbana da República Popular da China (alterada em 2019)
Política regulatória sobre negócios imobiliários refere-se à política regulatória sobre negócios imobiliários da Comissão Reguladora de Valores Mobiliários da China sobre o ajuste das políticas de refinanciamento, fusões e aquisições de empresas cotadas (janeiro 162015)
Os Regulamentos Provisórios referem-se aos Regulamentos Provisórios da República Popular da China sobre a cessão e transferência do direito ao uso de terras estatais em cidades e vilas
O documento n.º 4 refere-se à comunicação da Direção Geral do Conselho de Estado sobre a promoção do desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário (GBF [2010] n.º 4)
O documento n.º 1 refere-se à comunicação da Direção Geral do Conselho de Estado sobre questões relacionadas com a melhoria da regulação e controlo do mercado imobiliário (GBF [2011] n.º 1)
A Circular n.o 53 refere-se à comunicação relativa a questões relacionadas com o reforço da supervisão do mercado imobiliário e a melhoria do sistema de pré-venda da habitação comercial (JF [2010] n.o 53).
RMB dez mil significa RMB dez mil
Guangdong No.2 Hydropower Engineering Company Ltd(002060) .
Como consultor financeiro independente do Guangdong No.2 Hydropower Engineering Company Ltd(002060) , A verificação especial foi realizada sobre se os projetos de desenvolvimento imobiliário da empresa-alvo e suas subsidiárias no âmbito das demonstrações consolidadas durante o período de relato envolvem terrenos ociosos, especulação fundiária, acúmulo de terrenos e licitação de preços das casas, e este parecer especial de verificação foi emitido.
1,Período e âmbito da verificação
O escopo desta verificação especial são os projetos de desenvolvimento imobiliário nacional em que a empresa objeto e as empresas imobiliárias relevantes têm o direito de desenvolver e construir durante o período de relato.
Verifica-se que, durante o período analisado, a empresa objeto e suas subsidiárias nacionais existentes não estiveram envolvidas em outros projetos de desenvolvimento imobiliário, exceto que a terceira Diretoria Hidrelétrica, objeto de verificação, esteve envolvida em um projeto de desenvolvimento imobiliário. Os detalhes dos projetos de desenvolvimento imobiliário envolvidos pelo escritório Sinohydro 3 são os seguintes:
De acordo com as informações relevantes fornecidas pelo gabinete de Sinohydro 3, o projeto comercial e residencial Plaza Tianyue está localizado na cidade de Dongguan, província de Guangdong. É um projeto que foi concluído fora do período de relatório, mas ainda está sendo vendido durante o período de relatório. A partir da data de emissão deste parecer especial de verificação, todos os 792 conjuntos de casas comerciais no projeto foram vendidos. As informações básicas do projeto são as seguintes:
Empresa do projeto nome do projeto parcela do projeto localização do uso do solo status do projeto
O projeto foi concluído fora do período de relatório na cidade de Tangxia, cidade de Dongguan. Durante o período de relatório, as casas de commodity ordinárias dos residentes da comunidade comercial e residencial do lago da praça Tianyue do escritório de Sinohydro 3 Co., Ltd. foram vendidas. Em julho de 2020, todas as casas de commodity do projeto tinham sido vendidas
2,Método de verificação
Para emitir este parecer especial de verificação, o consultor financeiro independente realizou uma verificação especial dos projetos imobiliários de empresas imobiliárias relevantes no âmbito desta verificação durante o período de referência, de acordo com as disposições dos documentos relevantes, tais como o documento n.º 1, o documento n.º 4, o documento n.º 10, o documento n.º 17 e o documento n.º 53 e os requisitos da política regulamentar. Os métodos de verificação específicos são os seguintes: (I) Métodos de verificação da existência de terrenos ociosos, especulação fundiária, etc.
Os métodos de verificação adotados pelo consultor financeiro independente para determinar se as empresas imobiliárias relevantes no âmbito desta verificação têm terrenos ociosos, especulação fundiária e outras situações durante o período de relato incluem, mas não se limitam a:
1. Verificar os documentos relativos ao direito de uso do solo obtidos durante o desenvolvimento do projeto imobiliário, incluindo, mas não se limitando a: contrato de transferência de terras, confirmação de transação fundiária, certificado de direito de uso do solo e outros documentos comprovativos de propriedade;
2. Rever os documentos de construção relacionados com o projeto obtidos pelo objeto de verificação no processo de desenvolvimento do projeto imobiliário, incluindo, mas não limitado a aprovação do projeto, autorização de planejamento do terreno de construção, autorização de planejamento do projeto de construção, autorização de construção do projeto de construção, formulário de depósito de aceitação de conclusão e outros documentos relacionados ao planejamento e construção do projeto;
3. Entrevistar o pessoal de gestão relevante da empresa alvo e o objeto de verificação para entender o status dos projetos imobiliários envolvidos no objeto de verificação durante o período de relato;
4. Sites de departamentos relevantes de planejamento e recursos naturais, incluindo o site do Ministério dos recursos naturais da República Popular da China ( http://www.mnr.gov.cn. ), site do Departamento Provincial de Guangdong dos recursos naturais ( http://nr.gd. Gov.c n/), credit China website ( https://www.creditchina.gov.cn. site do governo popular municipal de Dongguan onde o projeto imobiliário está localizado ( http://www.dg.gov.cn./zwgk/jcgk/bm/index.html ) E o site do Departamento de Recursos Naturais de Dongguan ( http://nr.dg.gov.cn./ghgs/pqgs/ ) Etc., consultar as informações relevantes de punição administrativa divulgadas publicamente pelo departamento competente local onde o projeto de desenvolvimento imobiliário está localizado e pesquisar se o objeto de verificação foi sujeito a punição administrativa pelo departamento de planejamento e recursos naturais devido à inatividade da terra, especulação fundiária e outros atos ilegais durante o período de relato;
5. Obter o certificado de conformidade emitido pelas autoridades locais de planeamento e recursos naturais do projeto de desenvolvimento imobiliário envolvido no objeto de verificação do cumprimento da lei no período de relato do objeto de verificação;
6. Durante o período de notificação emitido pelo objeto de verificação, não houve atos ilegais, como terras ociosas e “especulação fundiária”, e não houve casos de punição administrativa ou investigação por violação de leis e regulamentos de gestão fundiária, E não há declaração e documentos de compromisso no processo de desenvolvimento de projetos imobiliários de que os departamentos competentes relevantes emitiram a carta de identificação de terrenos ociosos, a decisão sobre a cobrança da taxa de terrenos ociosos e a decisão sobre a recuperação do direito de uso de terrenos de construção estatais devido a terrenos ociosos.
Os métodos de verificação adotados pelo consultor financeiro independente para determinar se as empresas imobiliárias relevantes abrangidas pelo âmbito desta verificação mostraram relutância em vender ou aumentar os preços das casas durante o período de referência incluem, mas não se limitam a:
1. verifique a licença de pré-venda de habitação comercial obtida pelo escritório de Sinohydro 3 para Tianyue comercial e residencial projeto quadrado;
2. Consulte documentos e materiais relevantes da Sinohydro bureau 3 Co., Ltd. sobre a venda de imóveis durante o período de relatório do projeto Tianyue comercial e residencial Plaza; 3. Entrevistar o pessoal de gestão relevante da Sinohydro Bureau 3 para entender o status de vendas do projeto; 4. Obter a declaração emitida pelo gabinete Sinohydro 3 sobre os fatos relacionados às vendas do projeto Tianyue comercial e residencial Plaza, e a declaração e documento de compromisso emitidos pelo gabinete Sinohydro 3 de que não houve depósito de caso e investigação devido à punição administrativa por atos ilegais, como acumulação e aumento dos preços das casas durante o período de relatório;
5. Consultar o site do Ministério da habitação e desenvolvimento rural urbano da República Popular da China ( http://www.mohurd.gov.cn. ), website do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Rural Urbano de Dongguan ( http://zjj.dg.gov.cn./zjj/xxcx/index.html ) Para informações públicas sobre casos ilegais de vendas de habitação comercial, verifique o site de crédito China ( https://www.creditchina.gov.cn. ), averiguar se o gabinete 3 da Sinohydro foi sujeito a sanções administrativas pelo departamento de gestão da habitação e da construção devido a actos ilegais como a retenção da venda de habitação e a subida dos preços das habitações durante o período de referência;
6. Obteve o crédito de Guangdong terceiro Hydropower Bureau ( http://credit.gd.gov.cn./IndexAction ! getList. Faça) o relatório de crédito corporativo baixado (sem versão de certificado de violação), incluindo “campo de investimento de construção de capital” e “campo de supervisão do mercado de construção”.
3,Processo de verificação e comentários
I) Verificação da existência de terrenos ociosos
1. Base de verificação
De acordo com o documento n.º 3, “Aplicar rigorosamente a política de descarte ocioso da terra. Se a terra estiver ociosa há mais de dois anos e deva ser recuperada gratuitamente de acordo com a lei, deve ser resolutamente recuperada gratuitamente e reorganizada para uso; se não cumprir as condições legais de recuperação, também deve ser oportunamente descartada e plenamente utilizada, alterando seu uso, substituindo-o por valor equivalente, organizando o uso temporário e incorporando-o na reserva governamental. Se a terra estiver ociosa por mais de um ano, mas menos de dois anos, será cobrada uma taxa ociosa da terra de 20% do preço da terra transferida ou alocada.” Nos termos do artigo 2.o das medidas de eliminação, “O termo “terreno ocioso”, tal como mencionado nas presentes medidas, refere-se aos terrenos de construção estatais que não tenham sido desenvolvidos por mais de um ano após a data de início estipulada no contrato de utilização paga ou na decisão de atribuição do direito de utilização dos terrenos de construção estatais. Os terrenos de construção estatais que foram instalados há um ano também podem ser reconhecidos como terrenos ociosos.”
Nos termos do artigo 8.o das medidas de eliminação, “Em caso de qualquer uma das seguintes circunstâncias, causada por atos do governo ou departamentos governamentais relevantes, o titular do direito de terrenos de construção estatais fornecerá aos departamentos municipais ou municipais de terras e recursos os materiais explicativos dos motivos dos terrenos ociosos. Se for verificada a sua veracidade, serão alienados de acordo com o disposto nos artigos 12.º e 13.º destas medidas: (I) Não entregar o terreno ao proprietário do direito de utilização do terreno de construção estatal dentro do prazo e condições estipulados no contrato de utilização paga para o direito de utilização do terreno de construção estatal ou na decisão de atribuição, de modo a que o projecto não satisfaça as condições para iniciar o desenvolvimento; II) O proprietário do direito à utilização de terrenos de construção estatais não puder desenvolver os terrenos de acordo com as finalidades, as condições de planeamento e de construção previstas no contrato de utilização remunerada ou na decisão de atribuição do direito à utilização de terrenos de construção estatais devido à revisão do plano geral de utilização do solo e do plano urbano e rural de acordo com a lei; (III) as condições acordadas e especificadas de planeamento e construção devem ser alteradas devido às políticas nacionais pertinentes; (IV) incapaz de iniciar o desenvolvimento devido ao descarte de cartas e visitas de pessoas relevantes na terra; (V) incapaz de iniciar o desenvolvimento devido ao controle militar, proteção de relíquias culturais, etc; (VI) outros atos do governo e departamentos governamentais relevantes. Se o terreno estiver ocioso devido a força maior, como catástrofes naturais, aplicar-se-á o disposto no parágrafo anterior.”
Nos termos do artigo 14.o das medidas de eliminação, “Exceto nas circunstâncias especificadas no artigo 8.o destas medidas, os terrenos ociosos serão alienados das seguintes formas: (I) se a construção não tiver sido iniciada durante um ano inteiro, os departamentos municipais e municipais de terras e recursos, depois de apresentarem relatórios ao governo popular no mesmo nível para aprovação, emitirão uma decisão sobre a cobrança de taxas ociosas de terra ao usuário do solo de construção estatal e cobrarão as taxas ociosas de acordo com 20% do preço de transferência ou alocação de terras. As taxas ociosas de terra não serão incluídas nos custos de produção; (II) Se o desenvolvimento não tiver sido iniciado por dois anos, os departamentos municipais e municipais de terras e recursos devem, de acordo com o disposto no artigo 37 da lei de administração de terras da República Popular da China e no artigo 26 da lei de administração de imóveis urbanos da República Popular da China, reportar ao governo popular com o direito de aprovação e, em seguida, emitir a decisão sobre a recuperação do direito de usar terras de construção estatais para o usuário direito de terras de construção estatais e recuperar o direito de usar terras de construção estatais gratuitamente. Se o terreno ocioso for hipotecado, deve ser enviada uma cópia ao proprietário imobiliário relevante.”
Nos termos do artigo 30.o das medidas de eliminação, “O significado dos seguintes termos nessas medidas é iniciar a construção e desenvolvimento: para projetos que precisam cavar poço profundo de fundação após obter a licença de construção de acordo com a lei, a escavação do poço de fundação está concluída; para projetos que usam fundações de estacas, todas as estacas de fundação são acionadas; para outros projetos, um terço da construção da fundação está concluído. O montante do investimento e investimento total: não inclui o preço de transferência do direito de uso do solo de construção estatal, o preço alocado e os impostos relevantes pagos ao Estado.”
De acordo com o artigo 26.º da lei de administração imobiliária, “Se o direito de uso do solo for obtido por meio de transferência para desenvolvimento imobiliário, o terreno deve ser desenvolvido de acordo com o uso do solo e o prazo para o início do desenvolvimento, conforme acordado no contrato de transferência do direito de uso do solo. Se o desenvolvimento não tiver sido iniciado por um ano após a data de início do desenvolvimento, conforme acordado no contrato de transferência, pode ser cobrada uma taxa de inatividade do solo equivalente a menos de 20% da taxa de transferência do direito de uso do solo; se o desenvolvimento não tiver sido iniciado por dois anos, o direito de uso do solo pode ser recuperado gratuitamente; no entanto, Excepto o atraso no início do desenvolvimento devido a força maior ou atos do governo ou dos departamentos governamentais relevantes ou os trabalhos preliminares necessários para o início do desenvolvimento.”
O documento nº 10 estipula que “a terra ociosa e a especulação fundiária devem ser investigadas e tratadas estritamente de acordo com a lei, e a terra ociosa e
