A indústria imobiliária é uma questão de importância nacional e afeta os interesses dos residentes, empresas imobiliárias, indústrias a montante e a jusante, governos locais e instituições financeiras. 728 A reunião do Bureau Político Central e a redução significativa da LPR de 5 anos, ambos liberaram sinais claros para estabilizar o setor imobiliário e estabilizar a economia. Que tipo de dilema as entidades relacionadas ao setor imobiliário estão enfrentando atualmente? Quais são as causas e sintomas dos riscos imobiliários? Quais são as deficiências das políticas de alívio existentes? Como devem ser feitos mais esforços?
I. A situação imobiliária atual é grave e todas as partes interessadas estão enfrentando dificuldades
A confiança dos moradores foi seriamente afetada e sua disposição para comprar casas caiu. Por um lado, os compradores de casas estão preocupados com a entrega pontual de suas casas e, desde o segundo semestre do ano passado, o número de inadimplências por parte dos empreendimentos imobiliários e o número de empreendimentos podres aumentou, o que levou à “tempestade de corte” no início de julho, quando os proprietários defenderam seus direitos; por outro lado, os compradores de casas em potencial estão em estado de espera devido ao aumento da incerteza de sua renda futura, ao risco de empreendimentos podres e à queda esperada nos preços das casas. A vontade de comprar casas diminuiu.
Os empreendimentos imobiliários se deparam com o problema pendente da tensão da cadeia de capital. Em termos de fontes de financiamento, a queda nas vendas de imóveis levou a uma redução no retorno das vendas, e o risco crescente de inadimplência das empresas imobiliárias tornou o financiamento externo mais difícil; em termos de responsabilidades de despesas, as casas a prazo pré-vendidas precisam ser entregues dentro do prazo, as contas devidas a empreiteiras e fornecedores precisam ser pagas, e a dívida devida precisa ser reembolsada.
3. as indústrias a montante e a jusante foram severamente impactadas em termos de operações e emprego. Construtoras e fornecedores estavam em atraso, os pedidos foram reduzidos e algumas empresas foram mesmo arrastadas, resultando em empregos em indústrias relacionadas; móveis, móveis domésticos e outras indústrias imobiliárias pós-ciclo também foram arrastados para baixo, com as vendas de varejo correspondentes caindo 6,3% e 7,8%, respectivamente, em julho, diminuindo o ritmo de estabilização e recuperação do consumo relacionado ao setor imobiliário e enfraquecendo a dinâmica de crescimento orgânico da economia.
4. as receitas do governo local diminuíram e as responsabilidades de despesas aumentaram, exacerbando as tensões fiscais e afetando os investimentos em infra-estrutura. Por um lado, como importante fonte de receita fiscal, a receita da concessão de terrenos diminuiu, com um declínio acumulado de 31,7% de janeiro a julho; por outro lado, os governos locais precisam evitar a disseminação de riscos de empreendimentos imobiliários e assumir efetivamente a responsabilidade local de “garantir a entrega de edifícios e estabilizar o sustento das pessoas”, o que requer uma certa quantidade de apoio financeiro. Isto intensificará a contradição entre finanças locais e receita, limitando o espaço para a força financeira.
5, os bancos e outras instituições financeiras correm o risco de aumentar, o “crédito amplo” é mais difícil. Primeiro, o valor das garantias diminuiu e o risco de inadimplência aumentou; segundo, a demanda por moradias residenciais foi baixa, levando a uma desaceleração no crescimento da alocação de crédito; terceiro, o risco de inadimplência sobre a dívida das empresas imobiliárias foi alto, tornando a identificação do risco e as operações de empréstimo mais difíceis. Por um lado, isto leva a um aumento dos riscos financeiros sistêmicos e, por outro lado, faz com que os fundos se acumulem no sistema bancário, de modo que o “dinheiro largo” não pode ser efetivamente transmitido ao crédito largo”, enfraquecendo o efeito do crescimento estável.
Segundo, a resolução dos riscos imobiliários não pode ser adiada, a política existente ainda não é suficiente para reverter a pré-tendência imobiliária
1, a essência do risco imobiliário atual é uma crise de liquidez, o setor imobiliário é uma indústria sistemicamente importante, se não for pontual, levará a uma crise financeira e econômica. Para cortar o ciclo negativo da cadeia do mercado imobiliário, de modo que seja mudado para o ciclo positivo, “para proteger a entrega de edifícios” é a chave para quebrar a situação.
2, a central e local introduziram ativamente políticas de alívio para estabilizar os imóveis: o lado da demanda através do relaxamento das restrições de compra e empréstimo, taxas hipotecárias mais baixas, fornecer subsídios habitacionais para estimular os residentes a comprar a demanda habitacional; o lado da oferta através do estabelecimento de fundos de alívio, empréstimos especiais de bancos de apólices, etc. revitalizar as propriedades problemáticas, resgatar empreendimentos habitacionais difíceis, para garantir a entrega de edifícios, estabilizar o sustento das pessoas.
3, mas a existência de alguns problemas reais enfraquecerá o efeito das políticas acima: Primeiro, antes que a inadimplência dos empreendimentos imobiliários e o risco de apodrecimento dos imóveis não sejam devidamente resolvidos, é difícil estimular efetivamente o lado da demanda da política para aumentar a disposição dos residentes para comprar casas; segundo, a atual política do lado da oferta segue principalmente o princípio de “orientação governamental, participação em vários níveis e operação orientada para o mercado”, que pode revitalizar aqueles imóveis cujas receitas de vendas futuras podem ser usadas para financiar o mercado imobiliário. Pode revitalizar aqueles projetos imobiliários cuja receita de vendas futuras pode cobrir investimentos adicionais, mas tem efeito limitado em projetos com retorno futuro insuficiente (já fortemente pré-vendidos ou difíceis de vender), e o governo, os bancos e o capital social não têm nenhum incentivo para participar. Portanto, as políticas existentes ainda não são suficientes para reverter a tendência imobiliária.
Em terceiro lugar, quais são os caminhos para a futura mitigação dos riscos imobiliários?
A situação imobiliária atual ainda é grave e políticas de ajuda imobiliária mais direcionadas precisam ser introduzidas. 1) relaxar a regulamentação e controle imobiliários para estabilizar as vendas de imóveis: 2) estabelecer um mecanismo nacional de ajuda imobiliária para promover o trabalho de “assegurar a entrega de edifícios e estabilizar a subsistência das pessoas”; 3) incentivar as instituições financeiras a participar ativamente em projetos de ajuda imobiliária para aliviar a pressão do fluxo de caixa nos empreendimentos imobiliários; 4) otimizar e melhorar o mecanismo de pré-venda; e 4) Otimizar e melhorar a supervisão dos fundos de pré-venda para proteger os legítimos direitos e interesses dos compradores de casas; 5) Acelerar a desconversão de moradias comerciais através de moradias para aluguel público e moradias de propriedade compartilhada, e estabelecer e melhorar o mecanismo imobiliário de longo prazo.
Aviso de risco: a recuperação da epidemia supera as expectativas, a política de alívio de danos imobiliários supera as expectativas
