Visão principal.
Alguns progressos foram feitos recentemente com a cidade “mais duramente atingida” de Zhengzhou, alegando ter retomado os trabalhos na maioria de seus projetos em 6 de outubro. Entretanto, em nossa opinião, o “Zhengzhou New Deal” é essencialmente uma medida de alívio de liquidez e não se aplica a todos os projetos. Em todo o país, esperamos que apenas projetos com problemas de liquidez possam retomar substancialmente o trabalho e eventualmente entregar casas nos próximos 1-3 meses; no entanto, para projetos que são insolventes, apenas projetos que satisfazem as condições para o funcionamento do título comum e um pequeno número de projetos que dependem de subsídios financeiros são esperados para eventualmente entregar casas, e um grande número de projetos ainda estão em risco de fracasso; os residentes e o sistema financeiro também ainda estão enfrentando grandes perdas. A venda de propriedades pode ter atingido o fundo do poço; no entanto, a epidemia e o fracasso em resolver completamente a questão da entrega significam que uma recuperação significativa na venda de propriedades pode permanecer para ser vista.
Resumo executivo.
Atualização sobre a entrega garantida de edifícios
Os primeiros US$ 5 bilhões de empréstimos especiais de bancos de apólices foram emitidos para Zhengzhou em 17 de setembro, e em 6 de outubro Zhengzhou alegou que a grande maioria dos projetos já estavam retomando os trabalhos. O tempo em que a confiança no mercado imobiliário estava no seu ponto mais baixo pode estar passando e as vendas de imóveis estão chegando ao ponto mais baixo.
Opções de salvamento para garantir a entrega de edifícios
As duas principais opções de resgate disponíveis são o modelo tradicional de resgate e o modelo de co-bond. O modelo tradicional de resgate é um “subsídio financeiro + reestruturação da dívida” com medidas de apoio à liquidez; o modelo de co-benefício é um modelo de última entrada, primeira saída, que requer certas condições operacionais para ser aplicado. Os empréstimos bancários concedidos a Zhengzhou podem ser usados como fonte de financiamento para os co-bonds, e vale a pena notar se existe um modo alternativo de operação.
Estimativas qualitativas dos setores no âmbito do programa de resgate existente
A curto prazo, o setor residencial não continuará a ser cortado em massa. Entretanto, a médio prazo, sob o pacote de resgate existente, os projetos que são claramente insolventes ainda não poderão retomar o trabalho e as interrupções coletivas poderão reaparecer. As empresas de propriedade estatal parecem ser menos problemáticas no momento, mas as empresas de propriedade privada permanecem em risco de uma espiral de deterioração. Os bancos ainda sofrerão perdas significativas.
Estimativas quantitativas do impacto por setor no âmbito do pacote de resgate existente
O mercado coloca a atual paralisação do trabalho em Changshu Guorui Technology Co.Ltd(300600) milhões de m2, mas acreditamos que estimativas baseadas em pesquisas de amostra subestimam a atual paralisação do trabalho e não são muito significativas. Sob o modelo tradicional de resgate, o setor residencial poderia acabar com 760 milhões de m² de dívidas ruins, empresas imobiliárias com US$ 4,5 trilhões em dívidas ruins e o sistema bancário com US$ 2,2 trilhões em dívidas ruins; sob o modelo de dívidas co-benefício, o setor residencial poderia acabar com 380 milhões de m² de dívidas ruins, empresas imobiliárias com US$ 2,3 trilhões em dívidas ruins e o sistema bancário com US$ 1,5 trilhão em dívidas ruins.
Perspectivas de garantia de entrega de edifícios
Para projetos com problemas de liquidez apenas, a curto prazo, esperamos um progresso substancial em 1-3 meses, com entrega prevista para a maioria dos projetos a médio prazo. Para projetos que são insolventes, aqueles que satisfazem as condições para a operação de co-obrigações podem ser salvos, e um pequeno número de projetos que dependem de subsídios financeiros também devem retomar o trabalho e entregar casas, mas a maioria dos projetos insolventes não podem ser salvos devido às falhas inerentes ao pacote de resgate existente. Embora seja provável que as vendas de propriedades venham a atingir o fundo, acreditamos que o efeito final do programa existente deve ser cuidadosamente antecipado e que uma recuperação significativa nas vendas de propriedades ainda está para ser vista.
Riscos: A retração econômica excede as expectativas, a escala de inadimplência no setor imobiliário excede as expectativas e o efeito do programa de resgate não é o esperado.
