Qual foi o desempenho do mercado de terras em todo o país nos três primeiros trimestres de 2022?
Nos três primeiros trimestres de 2022, o desempenho do mercado nacional de terras caiu significativamente em comparação com os três primeiros trimestres do ano passado, com os prêmios de terras caindo 34%, com apenas Pequim, Xangai, Shaanxi e Gansu atingindo um crescimento positivo em relação ao ano anterior; o mercado nacional de terras recuperou do segundo trimestre, com os prêmios de terras aumentando em 15% em relação ao ano anterior. No entanto, a comparação anual será influenciada pelo ritmo das vendas de terrenos em todo o país, de modo que só analisaremos os dados sobre as vendas de terrenos em todo o país até o momento para observá-los lado a lado.
Olhando para o nível provincial, estamos divididos em cinco categorias de regiões.
(1) Jiangsu, Zhejiang, Fujian, Shandong, Pequim, Xangai e Guangdong: As doações de terra em Jiangsu, Zhejiang, Fujian e Guangdong declinaram mais de 30% ano a ano nos três primeiros trimestres de 2021, e todas melhoraram significativamente a partir do segundo trimestre. Pequim completou seu fornecimento de terra concentrada no terceiro trimestre, com pouco crescimento a partir do segundo trimestre.
(2) Hubei, Anhui, Jiangxi, Henan: duas regiões de Hubei e Henan têm um grande declínio nos prêmios de terrenos em comparação com os três primeiros trimestres de 2021, totalizando 41% e 44% respectivamente; e a taxa de conclusão do orçamento é baixa, menos de 30%. Anhui, Jiangxi duas regiões declinam menos.
(3) Hunan, Sichuan, Chongqing, Shaanxi, Xinjiang: Hunan, Sichuan, Chongqing os prêmios das terras caíram mais em comparação com os três primeiros trimestres de 2021; enquanto Chongqing os prêmios das terras subiram mais em 2022T3 em comparação com o segundo trimestre, totalizando 225%.
(4) Tianjin, Yunnan e Guangxi: todas as três regiões viram um declínio maior nos prêmios de terrenos em comparação com os três primeiros trimestres de 2021, com Guangxi vendo um declínio adicional de 16% em cima do segundo trimestre.
(5) Outras regiões de cauda: Apenas Gansu teve um crescimento anual positivo, Ningxia, Mongólia Interior e Shanxi tiveram declínios relativamente pequenos nos primeiros três trimestres de 2022, enquanto todas as outras regiões tiveram declínios próximos ou acima da média nacional.
Como a situação do ano inteiro é extrapolada?
Com base na porcentagem de conclusão do orçamento de receita do fundo governamental nos três primeiros trimestres, podemos estimar o orçamento completo de conclusão da receita de concessão de terrenos para o ano 2022 através de uma simples extrapolação linear. Sob projeções simples, regiões como Zhejiang, Pequim, Xangai, Jiangxi, Sichuan, Shaanxi e Gansu tiveram um desempenho relativamente bom ao completar seus orçamentos para o ano.
Em seguida, observe a segunda metade da receita medida da concessão de terrenos para cobrir o multiplicador da escala de maturidade dos títulos de investimento urbano durante o ano, Chongqing, Tianjin, Guangxi, Yunnan e a extremidade traseira de Jilin e outras regiões sob maior pressão. O impacto do declínio da receita do mercado fundiário sobre a pressão do serviço da dívida dos TPBs regionais com grandes disparidades nos níveis econômicos e fiscais precisa ser visto de forma diferente.
Como fica a perspectiva a longo prazo?
A chave é a contínua fraqueza da receita das concessões de terrenos sob a restrição imobiliária. A atual micro restrição imobiliária ainda existe, e a expectativa de um mercado de terrenos mais forte no próximo ano ainda é fraca.
A resposta política, a lacuna orçamentária rígida que se aproxima, por um lado, depende do “superávit” financeiro, por outro, através da expansão do déficit, emitindo dívidas especiais adicionais para equilibrar, ou continuar a investir em terrenos urbanos, mas esta não é uma solução de longo prazo. Há muitos objetivos políticos, a chave está no equilíbrio e nos trade-offs; mas em termos de mercado, o banco central para manter liquidez suficiente sob a premissa de que a pressão financeira para a cadeia de transmissão do serviço da dívida de investimento da cidade ou ser esticada, o risco de linha de fundo ainda é controlável, mas a pressão de valorização e diferenciação ou irá aumentar.
Dicas de risco: 1) a política imobiliária é menor do que o esperado; 2) mudanças na política de prevenção e controle de epidemias; 3) macroeconômica, pressão da dívida do governo local, eventos de risco de crédito de investimento urbano além das expectativas.
