Evento: Em 28 de outubro, Longfor Group anunciou que o fundador Wu Yajun renunciou ao cargo de Presidente do Conselho de Administração e a outros cargos devido a razões pessoais de idade e saúde. No primeiro dia de negociação após o lançamento da notícia, o preço das ações intradiárias do Longfor Group uma vez caiu 44,66% para HK$7,26, a maior queda de um dia na história, com o valor de mercado evaporando quase HK$20 bilhões em um único dia, e o preço dos títulos de mercado secundário do Longfor Group também teve um ajuste para baixo por vários dias.
Desde este ano, afetado pelo ambiente geral do inverno frio na indústria imobiliária, Longfor sofreu vários incêndios errados. Nos dias 14-15 de março deste ano, as ações imobiliárias nacionais na Bolsa de Hong Kong sofreram um mergulho indiferenciado, com o Grupo Longfor sendo implicado pela indústria e caindo mais de 10% por dois dias consecutivos. em 10 de agosto, o preço das ações do Grupo Longfor caiu mais de 16% devido a rumores de papel comercial vencido, que mais tarde foram confirmados como sendo inverídicos. A tempestade passou então gradualmente à medida que os controladores e principais acionistas do Grupo Longfor optaram por aumentar suas participações no lugar de receber dividendos em dinheiro, demonstrando seu apoio e confiança no desenvolvimento contínuo dos negócios do Grupo. O motivo da dupla morte das ações e dívidas da Longfor foi o anúncio na noite de 28 de outubro de que Wu Yajun, o fundador da Longfor, havia renunciado ao cargo de Presidente do Conselho de Administração por razões pessoais de idade e saúde. Com a notícia da renúncia de Wu Yajun, a Moody’s anunciou em 1º de novembro que manteria a emissora “Baa2” de Longfor e a classificação sênior sem garantia e ajustaria as perspectivas de “estável” para “negativo”. Em 4 de novembro, a S&P baixou a classificação de crédito de longo prazo do emitente Longfor de “BBB” para “BBB-” com uma perspectiva “negativa”. Em 4 de novembro, a S&P baixou a classificação de crédito de longo prazo do emitente Longfor para “BBB-” com uma perspectiva negativa de “BBB” e baixou a classificação de emissão sênior de notas não garantidas da empresa para “BB+” de “BBB-“. A S&P acredita que a decisão da Wu Yajun de renunciar ao cargo enfraqueceu seriamente a confiança dos investidores e levou a um declínio significativo nos preços das obrigações nacionais e internacionais da empresa, e que a capacidade da Longfor de levantar capital será testada, com a empresa contando com recursos internos, fluxo de caixa operacional e fontes de refinanciamento de empréstimos bancários onshore para cumprir suas obrigações de serviço da dívida.
Então, qual é a posição operacional e financeira da Longfor?
A este respeito, fornecemos análises adicionais baseadas no relatório provisório previamente divulgado pela Longfor e nos dados operacionais anunciados recentemente.
Na frente operacional, o Grupo Longfor tem demonstrado forte operação e lucratividade durante a retração da indústria. Por um lado, o Grupo alcançou vendas de desenvolvimento imobiliário contratadas de RMB145,56 bilhões de janeiro a setembro, comparado a RMB59,8 bilhões no terceiro trimestre, com uma taxa de crescimento anual positiva e sinais de recuperação do lado das vendas; por outro, o Grupo alcançou receita operacional de aproximadamente RMB17,18 bilhões de janeiro a setembro, incluindo receita de aluguel de propriedades de investimento de aproximadamente RMB8,86 bilhões, com o layout inicial das propriedades de investimento desempenhando um papel maior no suporte à receita do Grupo no contexto atual. De janeiro a junho, o Grupo Longhu alcançou uma receita comercial principal de RMB 94,8 bilhões, um aumento de 56,4% no ano, mostrando que tem mantido uma boa rentabilidade; em terceiro lugar, de janeiro a junho, as vendas de contratos de desenvolvimento imobiliário do Grupo Longhu totalizaram RMB 85,81 bilhões, sendo as três regiões as que mais contribuíram para as vendas: Delta do Rio Yangtze, Margem do Bohai e Região Oeste, com uma contribuição combinada de 77%; durante o mesmo período, a área de reserva de terra do Grupo Longhu foi de 67,67 milhões de metros quadrados, classificando-se em 77%. As três principais regiões em termos de área de armazenamento de terra foram Bohai Rim, Western e Yangtze River Delta, com uma contribuição combinada de 76%. Em nossa opinião, a Longfor Group possui abundantes recursos de armazenamento de terra e a distribuição de armazenamento de terra corresponde às principais áreas de vendas; finalmente, a Longfor Group é uma das poucas empresas imobiliárias privadas que pode manter uma certa escala de aquisição de terra este ano. De janeiro a julho deste ano, o Grupo Longhu adquiriu novas reservas de terrenos com um total de 2,6 milhões de m² de GFA e uma área de patrimônio líquido de 1,56 milhões de m², o que reflete lateralmente a boa liquidez do Grupo Longhu.
No aspecto financeiro, o Grupo Longfor tem boa capacidade de financiamento e uma boa posição de liquidez. Há três manifestações específicas: Primeiro, após o incidente de Wu Yajun, o Grupo Longhu fez vários reembolsos antecipados de dívidas para estabilizar as expectativas do mercado. Primeiro, anunciou o reembolso antecipado de dois empréstimos sindicalizados em 31 de outubro e 1 de novembro, com um montante combinado de HK$8,55 bilhões; e em 9 de novembro, anunciou o resgate antecipado de US$300 milhões de notas seniores com vencimento em 2023. Em um curto período de 10 dias, o pagamento antecipado cumulativo de dívidas ultrapassou HK$10 bilhões, o que se destina a liberar continuamente o sinal de liquidez suficiente e solidez financeira da empresa para o mercado, e seus preços de títulos de mercado secundário recuperaram significativamente; em segundo lugar, a escala das dívidas da Longfor Group é administrável e não há pressão de maturidade concentrada no curto prazo. No lado externo, após o pagamento da dívida de US$ 300 milhões com vencimento em 2023, o Grupo Longhu não tem mais dívida em dólar americano com vencimento em 2023; no lado interno, de acordo com a medida da data de exercício, a escala de vencimento dos títulos do Grupo Longhu é de cerca de RMB16,4 bilhões até o final de 2023, e apenas dois meses em julho e agosto estão sob maior pressão de pagamento; em terceiro lugar, o Grupo Longhu tem fundos monetários suficientes. Em 30 de junho, o caixa em caixa do Grupo Longhu era de 87,55 bilhões de yuans, e depois de excluir os fundos regulatórios de pré-venda e os fundos restritos, a relação de caixa para dívida de curto prazo era de 3,09 vezes.
Acreditamos que a queda significativa dos preços do mercado de ações e dívida de Longfor em outubro se deveu principalmente à contínua retração da indústria imobiliária e à confiança extremamente frágil do mercado. No entanto, deve-se notar também que em 11 de novembro, a nota de médio prazo de 2 bilhões de yuans do Grupo Longhu foi aprovada para registro, levantando fundos para a construção do projeto e o reembolso dos títulos em dólar do Grupo. Isto mostra que, embora sua vontade de pagar suas dívidas antecipadamente seja forte, também tem que confiar no modelo de pagamento das dívidas antigas com as novas. medida que o ciclo descendente da indústria se estende, a expectativa pessimista do mercado em relação à indústria imobiliária se aprofunda gradualmente, e neste processo a Longfor Group é inevitavelmente implicada novamente, e é muito fácil para um único evento ou rumor negativo desencadear uma tensão excessiva do mercado e uma série de reações em cadeia.
