Em outubro, um total de 7 das 22 cidades realizou o fornecimento de terras concentradas, a saber, Guangzhou, Chengdu, Tianjin, Nanjing, Jinan, Suzhou e Wuxi. A partir do desempenho das sete cidades, acreditamos que existem as seguintes características: primeiro, a política relacionada à oferta centralizada de terras foi relaxada, e algumas cidades tiveram que quebrar o limite da oferta centralizada de terras não excedendo três vezes ao ano porque não puderam completar o plano anual de oferta de terras, e realizaram a quarta rodada de oferta centralizada de terras; segundo, as cidades podem evitar formalmente o fenômeno do leilão abortado de grandes áreas, mas a taxa de prémio de fundo ainda pode refletir o boom do mercado de terras; terceiro, no mercado imobiliário nacional, o mercado de terras não é bom. Em terceiro lugar, como a indústria imobiliária nacional caiu num inverno frio, a divergência entre a capacidade de investimento das empresas e a capacidade das cidades para atrair investimentos se intensificou, e algumas cidades ainda são incapazes de escapar desta situação apesar da política ter enfatizado a proibição de investimentos urbanos para apoiar o fundo.
I. Desde a segunda metade de 2021, o mercado de terras continuou a esfriar, a aplicabilidade da política centralizada de fornecimento de terras mudou e algumas cidades tiveram que quebrar as restrições da política.
A intenção original da política centralizada de fornecimento de terras era “estabilizar os preços da propriedade, os preços da terra e as expectativas”, o que se desviou da realidade atual do mercado de terras, e como o mercado de terras tornou-se subitamente frio na segunda metade de 2021, as cidades ajustaram para baixo a quantidade de terras fornecidas para evitar grandes leilões abortivos, mas esta mudança também levou diretamente ao plano anual de fornecimento de terras não poder contar com três rodadas de fornecimento centralizado de terras. Isto foi feito. Como resultado, no início deste ano, algumas cidades anunciaram planos para realizar quatro rodadas de fornecimento centralizado de terras durante o ano.
Observamos que em outubro, as cidades de Suzhou e Wuxi lançaram sua quarta rodada de fornecimento centralizado de terras para o ano, quebrando o limite de não mais do que três rodadas de fornecimento centralizado de terras por ano. Além disso, em setembro, o Escritório Wuhan de Recursos Naturais e Planejamento emitiu um aviso indicando que planeja continuar a organizar três lotes de fornecimento centralizado de terras em setembro, outubro e novembro, elevando o número total de fornecimento centralizado de terras para seis para o ano; no mesmo mês, a Changsha notificou oficialmente que seu método de promoção de terras será ajustado e que não promoverá mais terras por lotes anuais, mas que, em vez disso, atualizará sua promoção anualmente. Neste ponto, a política de fornecimento centralizado de terras em muitas cidades tem sido relaxada em diferentes graus. Em nossa opinião, o “superaquecimento” do mercado de terras no início de 2021 não existe mais, e a política centralizada de fornecimento de terras aumentou em certa medida o limite de investimento para empreendimentos imobiliários, e o número de empreendimentos imobiliários capazes de participar profundamente no fornecimento centralizado de terras é muito limitado sob o atual ambiente industrial. Portanto, o relaxamento das regras de fornecimento centralizado de terras ou a retirada do modo de fornecimento centralizado de terras em algumas cidades é uma escolha inevitável durante a retração do mercado de terras.
Em segundo lugar, a partir dos resultados do fornecimento centralizado de terras em outubro, o calor do mercado de terras permaneceu baixo e a taxa global de prémio do fornecimento centralizado de terras em muitas cidades atingiu o fundo do poço.
Não houve uma grande área de vendas de terras abortadas nas sete cidades onde a oferta de terra concentrada foi realizada em outubro, mas a taxa extremamente baixa de prémio da terra refletiu que o calor do mercado de terras não pegou. Guangzhou foi a única cidade de primeira linha a lançar uma oferta concentrada de terras no mês, com uma taxa premium de apenas 0,5%, em comparação com 5,60% e 6,55% nas duas primeiras rodadas deste ano, e três parcelas foram abortadas e duas foram encerradas no início da rodada, resultando em uma taxa de rotação de apenas 75,00%. Entre as 6 cidades de segunda linha restantes, Tianjin, Jinan, Suzhou e Wuxi tiveram 0 taxas de leilão abortivas; Chengdu teve 44 de seus 48 lotes vendidos e 4 abortados; Nanjing teve 31 de seus 46 lotes vendidos, 1 abortado e 14 adiados. Em termos de tarifas especiais, todos os lotes vendidos em Jinan, Suzhou e Wuxi foram vendidos a preços de reserva, enquanto que as tarifas especiais globais em Nanjing, Chengdu e Tianjin foram de 2,58%, 0,44% e 0,13% respectivamente. No total, exceto por um terreno em Nanjing, a maioria dos lotes restantes foram vendidos ao preço de reserva e um pequeno número foi vendido a um prêmio baixo, tornando o mercado de terrenos ainda muito indiferente.
Três, o Ministério da Fazenda emitiu um aviso em setembro, proibindo estritamente a compra de terras através de empresas estatais e outras formas de aumentar a receita da transferência de terras, mas a partir do desempenho do próximo mês de fornecimento concentrado de terras, alguns investimentos das cidades ainda são proeminentes.
Da lista de empresas de aquisição de terrenos nas sete cidades com oferta concentrada de terrenos, há uma clara diferenciação na capacidade das cidades de atrair investimentos. Como uma cidade de primeira linha, a oferta concentrada de terras de Guangzhou atraiu a participação de grandes empreendimentos imobiliários de marca como Poly, China Railway Construction Corporation Limited(601186) , China Construction Real Estate e China Resources Land, mantendo o tema principal de empreendimentos estatais centrais. Além disso, Wuxi também atraiu cinco aquisições de terras por duas grandes empresas imobiliárias de marca, a Groenlândia e a Poly, mostrando sinais de uma recuperação no calor em comparação com a última rodada de fornecimento de terras concentradas, que foi dominada por empresas locais.
Entre as cidades restantes, Chengdu, Nanjing e Jinan geralmente tiveram maior participação de empresas de investimento urbano. Estamos preocupados que em 24 de setembro, o Ministério da Fazenda emitiu um aviso sobre o fortalecimento da gestão dos “três fundos públicos” para controlar estritamente as despesas gerais, que menciona que “é estritamente proibido reservar terras através do aumento de dívidas, não aumentar a receita de transferência de terras através da compra de terras por empresas estatais, e não compensar a falta de receita fiscal através da criação de nomes falsos”. No mês seguinte após a emissão da circular, os três governos da República Popular da China (RPC) e da República Popular da China (RPC) foram notificados sobre o novo governo. No mês seguinte após a publicação da notificação, o papel do investimento da cidade em três cidades não enfraqueceu, refletindo a falta de atratividade das cidades para o investimento interno. Em contraste, o desempenho de Tianjin nesta rodada de fornecimento de terra concentrada melhorou, com apenas quatro dos 17 lotes vendidos sendo ganhos somente por CICs, e outros quatro ganhos conjuntamente por CICs e empresas centrais privadas ou estatais, uma melhoria significativa em relação à última rodada de fornecimento de terra concentrada, na qual 80% dos lotes foram ganhos por CICs. Suzhou também atraiu várias empresas privadas e empreendimentos imobiliários de marca nesta rodada de oferta concentrada de terrenos, com um total de oito empresas privadas participando e adquirindo lotes. Com as taxas premium geralmente permanecendo baixas, a ampla participação de empresas privadas é uma indicação importante da diferença no calor do mercado de terrenos da cidade.
