Em 8 de novembro, a “segunda flecha” do financiamento da iniciativa privada acendeu instantaneamente a esperança do mercado de políticas de resgate imobiliário, e a expectativa ansiosa de reparos imobiliários era sem precedentes. uma ação de imóveis e ações de imóveis de Hong Kong teve um bom desempenho, com um índice de ações e ações de imóveis de Hong Kong subindo 10,6% e 16,6% respectivamente nos últimos cinco dias de negociação (11,08-11,14). A recente política imobiliária positiva até mesmo avançou e, como resultado, o mercado de títulos se ajustou fortemente na segunda-feira, com a taxa de títulos do governo de 10 anos subindo rapidamente de 2,74% (última sexta-feira) para 2,84% (esta segunda-feira), 10 pontos base a mais em um único dia.
Foram introduzidas políticas de propriedade positivas, dando cumprimento ao nosso julgamento anterior de que a propriedade não pode estar ausente do desenvolvimento econômico da China.
Quando as exportações, que sustentaram os três primeiros trimestres do ano, caírem abaixo de zero ano-a-ano, a atual rodada de recordes de imóveis baixos começará finalmente a se normalizar e reparar, que é o ponto de nosso julgamento anterior de que uma “mudança chave pode estar chegando” no quarto trimestre.
No início do ano, a taxa de tesouraria de 10 anos estava em torno de 2,8%, e agora a taxa de tesouraria de 10 anos voltou a 2,8%, e as taxas de tesouraria experimentaram um passeio de montanha-russa desde o início do ano.
A principal lógica do mercado de títulos que compreendemos antes foi verificada – a direção das taxas de juros este ano é mantida em cheque pelos bens imóveis.
As expectativas da política de propriedade têm sido muito claras, não há nenhuma disputa sobre isso. A questão mais crítica agora é: que outras políticas de ajuda imobiliária haverá no futuro antes que os imóveis da China possam finalmente inaugurar um novo empreendimento normal?
Para julgar o futuro da política imobiliária da China e a tendência atual, podemos fazer três perguntas.
Primeira pergunta, qual é o cerne do problema com a atual rodada de imóveis?
A regulamentação de propriedade da China passou por múltiplos ciclos, todos os quais podem invariavelmente ser resumidos como mini-ciclos de demanda, ou seja, ciclos que flutuam devido à contração e expansão das vendas de propriedades terminais.
Ao contrário dos ciclos anteriores, a contração no ciclo imobiliário atual se deve à ressonância entre oferta e demanda. As vendas de imóveis estão em baixa (lado da demanda) e a liquidez dos empreendimentos imobiliários privados é apertada (lado da oferta). O apertado fluxo de caixa das empresas imobiliárias privadas afetou a conclusão e a entrega, o que, por sua vez, amorteceu as expectativas dos residentes quanto à propriedade da casa própria. Como as expectativas dos residentes em relação à compra de casas caem, os preços das casas cairão junto com eles. Os imóveis têm fortes atributos financeiros de “comprar para cima, não comprar para baixo”, os preços das casas caíram mais do que isso, as vendas de imóveis têm sido lentas a retomar, e o fluxo de caixa das empresas imobiliárias encolheu novamente.
Pode-se ver que a atual rodada de declínio cíclico no setor imobiliário, por trás da demanda, não é simplesmente insuficiente, mas a ressonância da oferta e da demanda se sobrepõe. Por causa disto, esta rodada de velocidade de resfriamento imobiliário, os dados dos vários aspectos da grande queda, raramente aconteceram na história.
A lógica subjacente à ressonância entre oferta e demanda, a alta alavancagem dos empreendimentos imobiliários é suprimida, o fluxo de caixa da cadeia imobiliária está sob pressão e o fluxo normal de “vendas – financiamento – aquisição de terrenos e investimento – vendas” é interrompido, que é a fonte desta rodada de problemas imobiliários.
Segunda pergunta, a política de financiamento de reparos da empresa privada do lado da oferta é suficiente?
A política imobiliária desde este ano, a direção do afrouxamento tem sido relativamente clara. Não apenas a demanda por políticas baseadas na cidade para ajustar as restrições de financiamento imobiliário, mas também as restrições de financiamento imobiliário estão sendo realmente relaxadas, no entanto, os preços de mercado não têm dado um feedback positivo por muito tempo.
Até o início de novembro, a expansão da “segunda flecha” do financiamento da empresa privada, para as empresas privadas de habitação que financiam o sinal de reparo do fluxo de caixa é extremamente clara, o mercado tem um preço significativo no reparo de imóveis.
O mercado é tão diferente do feedback de políticas diferentes, somente porque as restrições abertas de vendas de baixa energia da cidade, não podem realmente estimular efetivamente os residentes a comprar expectativas de moradia, as vendas de imóveis são difíceis de estabilizar substancialmente, o fluxo de caixa imobiliário não pode efetivamente melhorar.
Apenas para resolver o problema de liquidez da empresa privada não é suficiente, acreditamos que para resolver a atual rodada de problemas imobiliários, é necessário resolver substancialmente o atual dilema de liquidez imobiliária. Além de reparar as restrições de fluxo de caixa do financiamento das empresas privadas, também é necessário promover o retorno das vendas finais residenciais, cortando o feedback negativo entre as expectativas dos residentes e o fluxo de caixa dos empreendimentos imobiliários.
Terceira pergunta, o mercado futuro também vai introduzir em que boas políticas imobiliárias?
Acreditamos que existem três tipos de políticas imobiliárias positivas que podem surgir no futuro.
A atual rodada de imóveis está enfrentando problemas de liquidez e ainda precisa de mais medidas de alívio da liquidez imobiliária no momento, que é uma delas.
Outra razão importante pela qual a atual rodada de propriedade é excessivamente enfatizada é a epidemia. Ela afeta as expectativas de renda dos residentes e também a venda de propriedades, afinal de contas, a propriedade depende de cenários de vendas offline. O setor imobiliário passa das expectativas políticas a dados realistas, mas também precisa melhorar com a epidemia, este é o segundo.
Em resposta à tendência de longo prazo de queda dos imóveis, enfraquecer os atributos financeiros dos imóveis em nível macro, controlar o comportamento de alta alavancagem dos empreendimentos imobiliários e reformular o padrão da indústria imobiliária, que é o foco da política de longo prazo do setor imobiliário, este é o terceiro.
Olhando para trás, a direção da atual rodada de bens imóveis da China “caminho para a redenção” é clara, mas o caminho é longo e difícil.
Riscos: o desenvolvimento epidêmico excede as expectativas; riscos geopolíticos; a regulamentação política excede as expectativas.
