Vista central
Esta semana, o volume de negociação de novas casas e casas de segunda mão continuou a crescer positivamente mês a mês e diminuiu ano a ano. O número de casas novas vendidas em 47 cidades esta semana foi de 39000, aumento de 2,4% mês a mês e queda de 37,6% ano a ano; O número de casas novas vendidas em 18 grandes e médias cidades foi de 24000, um aumento de 13,6% mês a mês e uma diminuição homóloga de 23,2%; 1,O número de novas casas vendidas nas cidades do segundo e terceiro escalão aumentou – 10,8%, + 32,3% e + 1,1% mês a mês, respectivamente, e as taxas de crescimento homólogas foram – 20,5%, – 18,2% e – 48,4%, respectivamente. O número de operações de habitação em segunda mão em 16 cidades foi de 11000, uma queda de 14,0% mês a mês e 37,2% ano a ano; O número de operações de habitação em segunda mão em 12 grandes e médias cidades foi de 10000, um aumento mensal de 14,0% e uma diminuição homóloga de 37,2%; 1,O número de transacções de habitação em segunda mão nas cidades de segundo e terceiro escalão aumentou + 22,7%, + 11,9% e + 10,5% mês a mês, respectivamente, e as taxas de crescimento homólogas foram – 45,3%, – 28,3% e – 40,3%, respectivamente.
Comparado com a semana anterior, o inventário de novas casas diminuiu e o ciclo de descontaminação aumentou. O inventário de moradias novas em 15 cidades foi de 1,019 milhões de unidades, queda de 0,2% mês a mês, e o ciclo de descontaminação foi de 14,0 meses, alta de 0,2 meses mês a mês; O inventário de moradias novas em 8 cidades de grande e médio porte foi de 553000 unidades, sem mudança significativa em relação ao mesmo período do mês passado, com queda homóloga de 2,9%; o ciclo de descontaminação foi de 9,8 meses, com aumento mensal de 0,2 meses; O inventário de casas novas nas cidades do primeiro escalão é de 258000 unidades, sem alteração significativa mensal. O ciclo de estocagem é de 8,4 meses, com um aumento de 0,2 meses mensal mensal. O inventário de casas novas nas cidades do segundo escalão é de 206000 unidades, sem alteração significativa mensal. O ciclo de estocagem é de 10,2 meses, com aumento de 0,2 meses mensal mensal. O inventário de casas novas nas cidades do terceiro escalão é de 90000 unidades, sem alteração significativa mensal. O ciclo de estocagem é de 16,0 meses, sem alteração significativa mensal.
O volume global do mercado imobiliário e o preço aumentaram simultaneamente, e a taxa do prémio fundiário diminuiu. O número de todos os tipos de terrenos vendidos em Baicheng foi de 226, com um aumento mensal de 15,3% e um aumento homólogo de 17,7%; A área de construção prevista do terreno comercializado foi de 14,99 milhões de metros quadrados, aumento de 49,7% mês a mês e 20,2% ano a ano; O preço total de transação da terra foi de 59,1 bilhões de yuans, um aumento de 278,8% mês a mês e 58,5% ano a ano; O preço médio da terra negociada foi de 3941 yuan / metro quadrado, acima de 153,0% mês a mês e 31,9% ano a ano; A taxa de prémio à terra de Baicheng foi de 3,87%, uma queda de 31,5% mês a mês e 67,1% ano a ano.
Aconselhamento em matéria de investimento
Recentemente, várias cidades de nível afrouxaram sua regulamentação imobiliária em graus variados, incluindo a cidade de primeiro nível Guangzhou, que reduziu a taxa de juros hipotecários em 20bp, e o número de cidades de terceiro e quarto nível que reduziram a taxa de pagamento inicial de empréstimos de fundos providentes ou empréstimos comerciais aumentou para 11, incluindo Heze, Chongqing, Ganzhou, Foshan, Zhumadian, Bengbu, Nantong, Beihai, Zigong, Nanning e Fuzhou, No entanto, acreditamos que a política atual está centrada principalmente nas cidades do terceiro e quarto escalões, o que tem um efeito limitado no aumento do sentimento do mercado, e ainda precisamos prestar atenção ao acompanhamento das cidades de alta energia no seguimento. Do lado da oferta, o desempenho da primeira rodada de leilão centralizado de terras de Pequim aqueceu. Embora metade dos terrenos ainda são vendidos ao preço base, há também terrenos que tocam o limite de preço, e o retorno e participação ativa de empresas imobiliárias de marca também mostram que o entusiasmo de investimento das empresas está sendo reparado. O desempenho desta rodada de leilão de terras em Pequim tem um certo papel para aumentar a confiança do mercado de terras este ano. Como a indústria como um todo ainda está em um baixo refluxo, acreditamos que haverá “diferenciação” no fornecimento centralizado de terras: o mercado fundiário em cidades de primeira linha pode assumir a liderança no aquecimento, e as empresas estatais e empresas centrais em empresas imobiliárias de grande escala começaram a tomar ativamente terras, enquanto outras cidades e empresas imobiliárias ainda precisam de algum tempo para reparar. Ao mesmo tempo, vemos que Qingdao anunciou que o leilão centralizado de terras em 2022 será ajustado para quatro lotes. Acreditamos que, uma vez que o imobiliário não recuperou significativamente, as políticas em ambos os extremos da oferta e da procura ainda devem ser substancialmente afrouxadas, incluindo a aceleração da construção de habitações acessíveis, o relaxamento da gestão dos fundos de pré-venda e a otimização das três linhas vermelhas. O momento de ajuste da política será tão cedo quanto a direção geral das duas sessões em março ou após os dados do Bureau of Statistics e Statistics de janeiro a fevereiro. Nesta fase, políticas favoráveis vêm uma após a outra. Acreditamos que ainda precisamos esperar que o acompanhamento das cidades de nível superior tenha significado substancial do sinal. Mantemos a visão de que “o primeiro trimestre é um período de janela de configuração melhor”. Sugerimos prestar atenção a três linhas principais: 1) principais empresas imobiliárias com baixo risco de crédito, canais de financiamento suaves e alta segurança: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , China Vanke Co.Ltd(000002) , grupo Longhu e China Resources Land. 2) Sob a influência de políticas macro e industriais, tais como redução da taxa de juros, empresas imobiliárias elásticas com grande renda marginal: grupo holding Xuhui, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) . 3) Atualmente, o setor imobiliário pós-ciclo com forte determinação de renda, concentração acelerada, mitigação recente do risco de crédito de empresas imobiliárias relacionadas e reversão elástica: serviço do jardim rural, vida Xuhui Yongsheng e serviço xinchengyue.
Dicas de risco
A regulamentação imobiliária continua a melhorar; As vendas caíram mais do que o esperado; Os financiamentos continuaram a aumentar.
