Evento: em 1º de março, Zhengzhou implementou a política de “reconhecer empréstimos, mas não casas”, ao mesmo tempo, estimulou o lado da demanda nos níveis de juros hipotecários, reassentamento monetizado, subsídios de compra de casas e parentes que podem comprar uma nova casa.
Será que a política subjacente vira para a estimulação significa que o velho caminho está de novo a avançar?
Comparado com o ajuste mais restrito da política de fundos providentes em algumas cidades antes do Festival da Primavera, muitas cidades, incluindo Heze, Chongqing, Foshan e outros lugares, recentemente reduziram a taxa de pagamento para baixo de empréstimos comerciais, e Guangzhou, Shenzhen, Hangzhou, Suzhou e outros lugares continuamente reduziram a taxa de juros da hipoteca. Combinado com a implementação da política de Zhengzhou de “reconhecer empréstimos, mas não reconhecer casas”, significa que o atual ciclo de estímulo da política imobiliária entrou. Então, em comparação com a inversão do ciclo causada pela política frouxa em 2008 e 2014, será que o aprofundamento desse ajuste político significa que embarcamos no velho caminho do imobiliário salvando a economia?
Em primeiro lugar, de acordo com a última declaração feita na reunião do Ministério da Habitação e Desenvolvimento Rural Urbano, continuamos aderindo ao posicionamento da “habitação sem especulação” e enfatizando a necessidade de melhorar a coordenação e precisão das políticas de regulação imobiliária, portanto, do ponto de vista geral, isso não significa uma mudança abrangente de políticas. Embora algumas cidades tenham entrado no canal de ajuste marginal no âmbito da “implementação urbana” com base nas mudanças dos fundamentos atuais, No entanto, para as principais cidades de primeiro nível, ainda enfatizamos que não há possibilidade de afrouxar as políticas existentes de compra, empréstimo e restrição de vendas. Embora o mercado espere que o volume de transações das principais cidades impulsione a melhoria das expectativas do lado da demanda, de modo a reverter a tendência descendente dos fundamentos, combinada com o atual cenário de alavancagem das indústrias e empresas, a evolução da política no futuro ainda deve evitar o aumento acentuado dos preços das casas, Resolver eficazmente os riscos financeiros imobiliários atuais é o foco da otimização de políticas.
Em segundo lugar, no que se refere ao efeito de estimulação do lado da procura, embora se situe no mesmo ambiente de mercado monetário alargado que em 2008 e 2014, o grau de danos ao lado do crédito das empresas é diferente.A exposição ao risco de crédito das empresas imobiliárias aumentou dia a dia desde este ano, o que inevitavelmente afetará as expectativas dos compradores de imóveis quanto ao início e entrega; Além disso, a situação atual de que a lógica de apoio à monetização da reforma do shed em cidades não centrais já não existe e os preços das casas ainda estão em alta absoluta ainda restringe a recuperação significativa da capacidade e disposição de compra dos moradores, o que leva ao atraso significativo ou ao fracasso em atender às expectativas do efeito desta rodada de políticas de estímulo do lado da demanda. Em vez de estimular o setor imobiliário para impulsionar a estabilização econômica, é um caminho de evolução política mais eficaz para algumas cidades se ajustarem à demanda rígida e à demanda aprimorada.
Será que mais cidades seguirão as políticas correspondentes no futuro? Que outras ferramentas ainda estão a caminho?
De acordo com os dados de alta frequência que rastreamos e o fato de que os dados das 100 maiores empresas imobiliárias diminuíram significativamente ano a ano nos primeiros dois meses, a energia potencial da indústria atual não pode mais suportar a estabilização da indústria total em todo o ano. Portanto, se a inclinação descendente da indústria for ainda maior, inevitavelmente levará a um desvio significativo da economia geral. Acreditamos que, do ponto de vista do ciclo, as atuais cidades de segundo, terceiro e quarto escalões têm a base para um ajuste político frouxo, o que também significa que março entrará no período intensivo de introdução de políticas de estímulo do lado da demanda urbana. Espera-se que cidades com fundamentos subsequentes pobres e alta dependência financeira fundiária dos governos locais sigam a política frouxa. As ferramentas para otimização de políticas incluem o ajuste da política de compra e restrição de empréstimos, a redução da taxa de juros real dos empréstimos à habitação, o aumento do montante do empréstimo do fundo providente, a redução e isenção de impostos sobre transações, subsídios à compra de imóveis, etc. espera-se que o espaço de ajuste de tais políticas seja fortalecido passo a passo para alcançar o objetivo de estabilizar a economia. Habitações de aluguel acessíveis e a transformação de áreas residenciais antigas continuarão a receber apoio político relevante, e a orientação para o desenvolvimento da indústria será gradualmente explorada no sentido de “garantir a subsistência das pessoas”.
As empresas em crise podem aproveitar a janela do tempo para se salvar?
Anteriormente, previmos no relatório estratégico anual que a melhoria da atual rodada de ambiente financeiro deve levar à liberação centralizada da demanda nas principais cidades. No momento atual, com o apoio profundo do crédito imobiliário e a otimização das políticas do lado da demanda, as empresas imobiliárias devem acelerar o ritmo de empurrar o mercado e ativar ainda mais o mercado, sobrepondo-se ao encurtamento do ciclo de empréstimos. Esperamos que a indústria veja uma recuperação inferior no crescimento no final do segundo trimestre. Para algumas empresas em crise, entrarão também no período de pico de reembolso das dívidas vencidas. Uma vez que as instituições financeiras são incapazes de fornecer financiamento para tais empresas sob a perspectiva da aversão ao risco, e ainda é necessário um longo período para vender ativos com soluções orientadas para o mercado para resolver riscos, algumas empresas imobiliárias continuarão a enfrentar grande pressão a curto prazo, resultando em efeitos negativos de feedback das vendas e investimentos, Acreditamos que, para as empresas em crise, acelerar a realização de ativos essenciais em suas mãos e buscar soluções negociadas por parte dos credores são soluções mais realistas atualmente.
Antecedentes gerais de crédito + desregulamentação das políticas, alfa beta
No contexto de crescimento constante, acreditamos que a liberação de políticas será fortalecida passo a passo, cidades não quentes quebrarão os grilhões da regulamentação excessiva no passado, e os subsequentes fundamentos da indústria devem inaugurar a recuperação com a melhoria gradual das políticas. Para as empresas imobiliárias, com a reconstrução do padrão da indústria e modelo de desenvolvimento no futuro, a eficiência operacional e gerencial e a capacidade de aquisição de crédito das empresas imobiliárias serão os fatores chave a ser dada atenção a médio e longo prazo. Acelerar a liquidação dentro do setor significa o surgimento de oportunidades para melhorar a concentração. Sugerimos prestar atenção às empresas imobiliárias com operação e financiamento relativamente estáveis, e continuar a recomendar China Vanke Co.Ltd(000002) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) O desenvolvimento ultramarino da China.
Dica de risco: o re-surto da epidemia tem impacto na expectativa econômica, a expectativa é apertada, as vendas e liquidação imobiliária são significativamente menores do que o esperado, as políticas de regulação do setor imobiliário excedem a expectativa, e o preço da casa cai mais do que o esperado.
