De janeiro a fevereiro, o volume de vendas operacionais das 100 maiores empresas imobiliárias diminuiu 43,2% em termos homólogos. De acordo com os dados de classificação do desempenho de vendas de janeiro a fevereiro de 2022 divulgados pela Kerui, o valor de vendas das 100 principais empresas imobiliárias foi de 926,65 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 43,2%, e a taxa de crescimento foi 3,5 pontos percentuais menor do que em janeiro; A quantidade de vendas do calibre de capital próprio foi de 732,98 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 44,8%, a taxa de crescimento foi 2,6 pontos percentuais menor do que em janeiro e a taxa de patrimônio líquido foi de 79,1%.
A taxa de crescimento anual e o limiar das vendas comerciais de cada escalão diminuíram significativamente, e o limiar das empresas imobiliárias de cintura diminuiu mais. Em termos de escala de vendas, de janeiro a fevereiro de 2022, as 10 principais empresas imobiliárias realizaram um montante de vendas de 383,09 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 41,2%; Top11-20 empresas imobiliárias realizaram uma quantidade de vendas de 150,61 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 48,2%. Em termos de limiar, de janeiro a fevereiro de 2022, as 31-50 maiores empresas imobiliárias tiveram o menor declínio, com uma diminuição homóloga de 40,1%; As 51-100 empresas imobiliárias ficaram em segundo lugar, com uma diminuição homóloga de 40,6%; O maior declínio ocorreu nas 21-30 maiores empresas imobiliárias, com uma diminuição homóloga de 49,2%.
Em termos de empresas líderes, o valor de vendas comerciais em fevereiro foi lento ano a ano, e apenas um dos 20 principais estava crescendo ano a ano. Da perspectiva do volume de vendas mensais em fevereiro, o jardim do país atingiu um máximo de 40,7 bilhões de yuans, seguido por Vanke Real estate, rongchuang China, Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Greentown China, com volume de vendas de 306,9 bilhões de yuans, 213,8 bilhões de yuans, 193,2 bilhões de yuans e 12,73 bilhões de yuans respectivamente. Da perspectiva da quantidade de vendas acumulada de janeiro a fevereiro, o jardim do país atingiu o mais alto de 87,68 bilhões de yuans, seguido por Vanke Real estate, rongchuang China, Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Greentown China, com valores de vendas de 63,76 bilhões de yuans, 47,79 bilhões de yuans, 45,32 bilhões de yuans e 27,35 bilhões de yuans respectivamente.
Há três razões principais para as vendas frias: (1) afetadas pela epidemia durante o Festival da Primavera, a maré de retorno para casa só apareceu em algumas áreas, e a escala foi menor do que o esperado; No ano passado, a regulamentação e o controlo relativamente rigorosos suprimiram significativamente o lado da oferta imobiliária, incluindo as “três linhas vermelhas”, a concentração de empréstimos, a supervisão de fundos pré-venda e outras políticas, que afectam a liquidez; A política de “duas centralizações” do lado da oferta fundiária atrapalhou o ritmo de rotatividade das empresas imobiliárias, resultando no impacto na estrutura de oferta da maioria das empresas imobiliárias. De janeiro a fevereiro, algumas cidades abriram menos edifícios com baixa qualidade, afetando assim a demanda dos compradores de imóveis; (3) Desde o aumento da taxa de juros hipotecários e o aperto da cota hipotecária no ano passado, o lado da demanda tem sido relativamente deprimido, sobreposto a fatores incertos, como piloto de imposto imobiliário, a atmosfera esperar e ver do mercado imobiliário é forte. No início do novo ano, embora as políticas do lado da demanda tenham sido relaxadas em muitos lugares, a força ainda era insuficiente.
Considerando que, no contexto da “implementação de políticas para a cidade”, houve muitas flexibilizações substantivas no lado da demanda, incluindo a redução da taxa de entrada, redução da taxa de juros do empréstimo à habitação, aumento do montante do empréstimo do fundo providente, fornecimento de subsídios à compra de habitação, pode-se julgar que o fundo da política apareceu. No entanto, a partir da resposta do mercado imobiliário de janeiro a fevereiro, a força política atual não é suficiente, e políticas mais favoráveis devem estar a caminho.
Sugestão de investimento: os fundamentos ainda estão no fundo, mas a direção da flexibilização da política é clara, mantendo a classificação de “excesso de peso” do setor imobiliário. Anteriormente, julgámos que a força desta rodada de políticas ainda é insuficiente, esperamos que mais políticas estejam no caminho, e a direção principal é melhorar o lado capital e demanda das empresas. Atualmente, do ponto de vista das vendas, os fundamentos ainda não chegaram ao fundo. Acreditamos que “a política continua a ser favorável – os fundamentos da indústria estão esgotados e devem se recuperar mais tarde – as empresas estatais e empresas privadas de alta qualidade retomam a aquisição de terras e a margem de lucro bruto da aquisição de terras será reparada” é a principal lógica de 2022, que atingirá a ressonância de três níveis acima de fundamentos, indústrias e empresas na fase posterior. Empresas imobiliárias com boa qualificação de crédito, liquidez suficiente, reservas de solo suficientes e alta qualidade são a escolha principal. Sugere-se prestar atenção às empresas imobiliárias, incluindo: acções A Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) Gemdale Corporation(600383) China Vanke Co.Ltd(000002) Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) Jinke Property Group Co.Ltd(000656) Seazen Holdings Co.Ltd(601155) ; H-share China desenvolvimento no exterior, cidade verde China, China Recursos Terra, Longhu grupo, China Jinmao, Xuhui grupo holding, China Overseas Hongyang.
Dicas de risco: o impacto da epidemia é maior do que o esperado, as vendas são menores do que o esperado, a força da política tributária imobiliária é maior do que o esperado, e o inadimplência de crédito das empresas imobiliárias e seu impacto spread risco.
