Vista central
O declínio das vendas continuou a aumentar, e o mercado ainda está no estágio inferior. De acordo com o desempenho de vendas das 100 maiores empresas imobiliárias nos primeiros dois meses de 2022 divulgados pela Kerui, as vendas cumulativas de calibre total das 100 maiores empresas imobiliárias em fevereiro atingiram 104844 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 43,4%, e a taxa de crescimento diminuiu 2,7 pontos percentuais em comparação com janeiro. Em um único mês, as vendas mensais das 100 maiores empresas imobiliárias em fevereiro foi 463,5 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 46,5%, um recorde baixo e um aumento de 5,8 pontos percentuais em comparação com janeiro, O declínio expandiu-se por três meses consecutivos. Acreditamos que a razão para a contínua debilidade das vendas é o efeito base elevado no primeiro semestre de 2021 e a falta de terreno no segundo semestre de 2021, que levou à diminuição do volume de vendas das empresas imobiliárias no início do ano. A partir dos dados de alta frequência rastreados, a área de vendas de casas novas em 55 cidades sob monitoramento chave diminuiu 30% ano a ano em fevereiro, das quais as taxas de crescimento das cidades de primeiro, segundo e terceiro e quarto escalões foram – 0,5%, – 31% e – 41%, respectivamente. O mercado de vendas de casas comerciais nas cidades de primeiro escalão assumiu a liderança em mostrar sinais de recuperação.
A taxa de crescimento de todos os escalões foi fraca. Em termos de escalões diferentes, as taxas de crescimento homólogo das vendas cumulativas das 10 maiores, 11-20 maiores, 21-50 maiores e 51-100 maiores empresas imobiliárias nos dois primeiros meses foram – 41,9%, – 49,3%, – 44,8% e – 38,1%, respectivamente; As taxas de crescimento homólogas dos escalões acima mencionados em fevereiro foram – 41,9%, – 58,1%, – 51,9% e – 32,4%, respectivamente.
O crescimento das vendas das empresas imobiliárias de marca continuou a ser negativo. Entre as principais empresas imobiliárias, as que apresentaram menor declínio mensal em fevereiro foram Seazen Holdings Co.Ltd(601155) (- 27,1%), Risesun Real Estate Development Co.Ltd(002146) (- 28,3%), Vanke Real Estate (- 29,7%), rongchuang China (- 32,2%) e Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) (- 34,8%). Foco no crescimento negativo geral das empresas imobiliárias em termos de crescimento cumulativo e mensal, dos quais Yango Group Co.Ltd(000671) caiu 79,9% ano a ano em um único mês, e China Jinmao, Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , Zhongliang holdings, China Olympic Park e Longguang grupo caíram mais de 60% ano a ano em um único mês.
A proporção de novo valor agregado das 10 maiores empresas imobiliárias recuperou. Nos primeiros dois meses de 2021, a quantidade cumulativa de terras recém-adicionadas atingiu 169,04 bilhões de yuans, com uma taxa de crescimento de – 63,5%, um ligeiro aumento de 3,2 pontos percentuais em comparação com janeiro. Entre as 100 maiores empresas imobiliárias em fevereiro, apenas a cidade verde e a China Resources levaram mais de 10 bilhões de yuans, 22,4 bilhões de yuans e 13,7 bilhões de yuans respectivamente. Jindi, Zhonghai e Binjiang foram seguidos por aquisições de terras de 5,9 bilhões de yuans, 5,7 bilhões de yuans e 4,95 bilhões de yuans respectivamente. No geral, o declínio da quantidade de aquisição de terras das 100 maiores empresas imobiliárias desacelerou em fevereiro, e a proporção de aquisição de terras pelas 10 maiores empresas imobiliárias recuperou acentuadamente. A partir da primeira rodada do leilão de terras em Pequim, a maioria das empresas imobiliárias de aquisição de terras são empresas estatais e empresas centrais com forte força comercial e financeira, como CNOOC, China Resources, Greentown, etc., e as empresas imobiliárias privadas ainda são relativamente cautelosas.
Estratégia de investimento: amplo fundo de crédito + desregulamentação política, alfa beta. No contexto de crescimento constante, acreditamos que a liberação de políticas será fortalecida passo a passo, cidades não quentes quebrarão os grilhões da regulamentação excessiva no passado, e os subsequentes fundamentos da indústria devem inaugurar a recuperação com a melhoria gradual das políticas. Para as empresas imobiliárias, com a reconstrução da estrutura da indústria e modelo de desenvolvimento no futuro, a eficiência de operação e gestão e capacidade de aquisição de crédito das empresas imobiliárias serão os fatores-chave a ser dada atenção a médio e longo prazo. Acelerar a liquidação dentro da indústria significa o surgimento de oportunidades para melhorar a concentração. Sugerimos prestar atenção às empresas imobiliárias com operação e financiamento relativamente estáveis, e continuar a recomendar Vanke A, Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) O desenvolvimento ultramarino da China.
Dica de risco: o re-surto da epidemia tem impacto nas expectativas econômicas, as políticas de regulação do setor imobiliário foram apertadas mais do que o esperado, as vendas e liquidação imobiliárias têm sido significativamente menores do que o esperado, e o preço da casa caiu mais do que o esperado
