Na actual fase de rápidas mudanças de expectativas, acreditamos que, em vez de esperar o sinal de relaxamento sistemático de cima para baixo, devemos prestar mais atenção às acções práticas locais; Em vez de se envolver com a forma de flexibilização da política, é melhor repensar o objetivo final que a política quer alcançar. Pode-se ver de Zhengzhou que esta rodada de política urbana alcançou um avanço na autonomia da política de restrição de compra e empréstimo no nível local. Sob as demandas compostas de desenvolvimento estável e saudável da indústria e crescimento estável no nível macro, a política precisa fazer ajustes mais razoáveis de acordo com as mudanças dos fundamentos.
O maior destaque do novo acordo reside na descoberta independente das restrições de empréstimos locais
O escritório geral do governo popular municipal de Zhengzhou emitiu o aviso sobre a promoção do círculo virtuoso e o desenvolvimento saudável da indústria imobiliária. Os destaques desta política são os seguintes: 1. romper as restrições sobre o reconhecimento de casa e empréstimo, e reduzir a proporção mínima de pagamento inicial de famílias com e sem empréstimos para 30% (o aviso original sobre questões relacionadas a melhorar ainda mais o negócio de empréstimo de habitação pessoal na área restrita de compra de Zhengzhou em 23 de dezembro de 2016 casas e empréstimos reconhecidos, e o pagamento inicial de dois conjuntos foi de 60%); 2. Acelerar a oferta de hipotecas e a redução da taxa de juro; 3. Uma nova casa pode ser comprada para os idosos; 4. Implementar reassentamento monetizado; 5. O limite de preços da habitação de alta qualidade aumenta; 6. Incentivar a prorrogação e renovação de empréstimos a empresas em dificuldades; 7. O depósito mínimo de terra será reduzido para 20%, que pode ser pago em parcelas no prazo de um ano.
Reconhecimento de habitação e empréstimos deve começar a melhorar o mercado
Anteriormente, em Tianfeng Q & a série: que mudanças positivas ocorreram nas políticas? — reequilíbrio da desalavancagem, controle de risco e crescimento estável (24 de janeiro), tomamos a liderança em cumprir o “referindo-se à direção de ajuste das políticas de fundos providentes em algumas cidades, o padrão de reconhecimento de habitação e empréstimos de empréstimos comerciais não pode ser relaxado, e moderadamente apoiar a liberação de demanda razoavelmente melhorada” em Zhengzhou. Desde o início do ano, o ajuste da entrada e do rácio hipotecário em algumas cidades é mais direcionado para o primeiro conjunto de demanda rígida. Em 24 de fevereiro, a Secretaria de Informação do Estado promoveu o desenvolvimento de alta qualidade da habitação e da construção urbana e rural, e propôs “atender a demanda razoável por habitação melhorada”. Acreditamos que a melhoria da demanda é altamente sensível à política de restrição de empréstimos e espera-se que libere maior flexibilidade sob o ajuste do padrão de reconhecimento de moradia e empréstimos.
Espera-se que a flexibilização do limite de preços desempenhe um papel orientador dos preços
A experiência dos últimos ciclos mostra que o papel dos preços imobiliários na orientação das expectativas do mercado é forte. Desta vez, o limite de preço da habitação de alta qualidade é permitido subir. Acreditamos que se espera alcançar a melhoria esperada através do efeito de aumento de preços de alguns projetos. Ao mesmo tempo, espera-se cooperar com o relaxamento da habitação e padrões de reconhecimento de empréstimos, a melhoria das taxas de juros hipotecárias, o relaxamento das restrições na compra de parentes e cuidados de idosos, e a otimização de impostos e taxas para transações de habitação em segunda mão (em 15 de fevereiro, o prefeito de Zhengzhou disse na reunião de trabalho econômico do comitê municipal do Partido que “ele planeja reduzir o imposto de renda pessoal sobre habitação em segunda mão, Ativar o efeito de transação de substituição de todo o escalão do mercado regional.
A recuperação da confiança exige tanto a oferta como a procura
Por um lado, os novos regulamentos incentivam as instituições financeiras a conceder e renovar empréstimos a empresas em dificuldades e a aumentar o apoio aos empréstimos de M & A; Por outro lado, propõe-se que o depósito mínimo de terra seja reduzido para 20%, que pode ser pago em parcelas no prazo de um ano. Acreditamos que, embora os atuais fundamentos da indústria e problemas de crédito apontem para o lado da demanda, a liquidez no lado da oferta e a falta de confiança no investimento também precisam da força de medidas de apoio ao nível das empresas. A declaração pública do governo local sobre o financiamento de empresas problemáticas deve aliviar as expectativas pessimistas das instituições financeiras. Ao mesmo tempo, a transferência moderada de lucros do governo deve promover a recuperação do mercado imobiliário.
O objetivo final da política é o desenvolvimento estável e saudável da indústria
Acreditamos que a reforma do lado da oferta é propícia ao estabelecimento de um período de desenvolvimento verdadeiramente estável e saudável da indústria, e ainda será o principal caminho para resolver os problemas da indústria no futuro. No entanto, quer se trate de fusões e aquisições orientadas para o mercado ou o reinício do círculo virtuoso da indústria, precisa de reparação da confiança e estabilidade esperada. O foco da política imobiliária espera-se um reequilíbrio entre desalavancagem, controle de riscos e crescimento estável. Em particular, com a crescente pressão descendente sobre os fundamentos no primeiro trimestre, as políticas locais precisam corresponder ainda mais aos fundamentos locais devido à escala de implementação urbana.
Pegue a beta da estrutura de políticas soltas e o alfa de M & A
Sugestão de investimento: o futuro beta da indústria depende do ajustamento da estrutura da indústria, do ritmo da compensação das capacidades e da força do apoio político; Alpha centra-se na reparação do balanço e da margem de lucro das principais empresas imobiliárias por M & A, na precisão do contracíclico mais alavancagem e na escavação a longo prazo do valor dos cenários habitacionais. Sugestões: 1) líderes de alta qualidade: Gemdale Corporation(600383) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , grupo Longhu, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) etc; 2) Crescimento de alta qualidade: Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Xuhui holding, etc; 3) Gestão da propriedade da qualidade: Serviço do jardim do país, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , propriedade poli, serviço de Xuhui Yongsheng, etc.
Aviso de risco: spread do risco de crédito do sector; Começa o ciclo descendente das vendas da indústria; A regulamentação administrativa permaneceu alta pressão e a força piloto do imposto imobiliário superou as expectativas
