No primeiro ano, o mercado global mostrou uma tendência de “estável frio quente”. 1) O volume de negociação mostrou uma tendência descendente lote por lote, e o preço médio do piso experimentou um processo de primeira queda e, em seguida, aumento. Em 21 anos, três lotes de leilões de terras centralizadas em 22 cidades venderam 785 / 581 / 516 peças de terra respectivamente, com um montante total de 10461 / 6278 / 579,2 bilhões de yuans e uma área total de construção de 10469 / 6544 / 5696 milhões de metros quadrados. Um total de 1882 peças de terra foram vendidas, com um montante total de 2,25 trilhões de yuans e uma área total de construção de 22700 metros quadrados. Superimposto sobre o primeiro lote de parcelas vendidas de janeiro a fevereiro, a quantidade total de terras residenciais vendidas em 22 cidades em 21 anos foi de 2,62 trilhões de yuans, um aumento anual de + 3,1%. O preço médio de três lotes de piso é RMB 10169 / 9993 respectivamente. 2) Do ponto de vista do solo batendo o calor, mostra um processo de tendência de “estabilidade fria do calor”. A taxa do prémio fundiário foi de 15,3% / 3,6% / 1,9%, respetivamente, a taxa máxima de transacção foi de 24,2% / 12,4% / 12,6%, respetivamente, e a taxa de transacção do preço de reserva foi de 41,6% / 73,5% / 76,7%, respetivamente. Do ponto de vista da taxa de transferência suspensa e da taxa de leilão, o terceiro lote do mercado de leilão local centralizado aqueceu, a taxa de leilão diminuiu 0,8pct para 12,5% em comparação com o segundo lote, e a taxa de transferência suspensa diminuiu de 22,9% para 6,6%. Acreditamos que há quatro razões para a estabilização e recuperação do terceiro lote de mercado centralizado de transferência de terras: a) otimizar as condições de transferência, o governo transferir lucros, melhorar o espaço de lucro e melhorar o entusiasmo das empresas imobiliárias em participar do leilão. b) As políticas macro e meso lançaram sinais de manutenção da estabilidade e impulsionaram a confiança do mercado. c) O fornecimento de placas quentes e parcelas de alta qualidade aumentou significativamente. No terceiro lote, a proporção média de operações de construção em áreas urbanas centrais aumentou de 30% no segundo lote para 38%. d) Após o período de reflexão, algumas empresas imobiliárias têm uma forte disposição para reabastecer o inventário. 3) A política de “solto firme estável” tem sido continuamente ajustada, o limiar e o prémio do segundo lote de fundos foram aumentados e o limiar e as condições de transferência do terceiro lote de fundos foram afrouxados.
Nível da cidade: 1) taxas de transferência de terras: diferente do crescimento negativo (-13,2%) das taxas de transferência de terras em 100 cidades, as taxas de transferência nas principais cidades ainda podem manter um crescimento positivo de 3,1% em 21 anos, e a proporção em 100 cidades aumentou significativamente 10,7% para 67,7% em comparação com 20 anos; Entre elas, as cidades de primeiro e segundo escalões aumentaram + 7,3% e + 1,5% em relação ao ano anterior. As 5 principais cidades do Delta do Rio Yangtze e as cidades de primeiro nível aumentaram em taxas de transferência de terras em 20 anos. 2) Volume de negociação: o volume de negociação das principais cidades caiu ano a ano, mas o Delta do Rio Yangtze e as cidades de primeiro nível ainda são resilientes. O valor médio de 21 anos de oferta / volume médio de transações nos últimos cinco anos em 22 cidades-chave é de 153% (calculado por área de construção), o que está em linha com a expectativa política. Mais de 70% do volume de negociação da cidade caiu nos últimos 21 anos, e os fundamentos impulsionaram a proporção do volume de negociação no Delta do Rio Yangtze para 39%. O volume de negociação das cidades de primeiro nível foi de – 8,9% ano a ano, mas a proporção no volume de negociação de 22 cidades aumentou de 13,2% para 14,7%; Cidades de segundo nível – 19,8% ano a ano. 3) Preço da terra: o preço da terra geralmente subiu ao longo do ano, e o preço médio do terceiro lote excedeu 10000. O preço global dos terrenos das principais cidades aumentou 26,2% nos últimos 21 anos. Apenas o preço dos terrenos de Jinan foi inferior ao nível dos 20 anos. O aumento médio do preço dos terrenos das cidades de primeiro e segundo escalão foi de 14% e 25%; O preço médio de chão do terceiro lote de leilão centralizado de terras quebrou 10000, dos quais o preço médio de chão de mais de 40% das cidades ainda diminuiu em comparação com o segundo lote, principalmente nas cidades com aumento óbvio do preço do solo nos dois primeiros lotes. 4) Calor de leilão de solo: o calor do segundo lote de leilão centralizado de solo diminuiu geralmente, e o calor de algumas cidades no terceiro lote recuperou ligeiramente. Entre eles, o calor do leilão de terras dos três lotes em Hangzhou e Ningbo recuperou significativamente, principalmente impulsionado por fatores como ajuste de regras, redução do preço da terra, escassa oferta de terra, aumento do limite de preço da casa nova para garantir espaço de lucro e assim por diante. 1,A taxa média de prémio das cidades de segundo nível em 21 anos foi de 7,3% e 9,2%, queda de 6,9 e 4,7 PCT em comparação com 20 anos. 5) Cidades não-chave: o volume de negociação anual diminuiu significativamente em 40,4%, o aumento do preço da terra desacelerou significativamente e o declínio da taxa de prêmio foi ligeiramente menor do que o das cidades-chave, porque as cidades-chave controlaram estritamente o preço máximo da terra e a taxa de prêmio.
Nível da empresa: as empresas estatais estão no comando, o investimento urbano lastro e o ritmo de aquisição de terras por empresas privadas desacelerou significativamente. O terceiro lote de leilão de terras tem três características: 1) a participação de empresas estatais na aquisição de terras foi ainda melhorada (o número de aquisição de terras pelo terceiro lote de empresas estatais centrais representa 63%), a estratégia de aquisição de terras de empresas privadas tende a ser cautelosa e as empresas privadas com força financeira concentram-se mais em parcelas de alta qualidade; 2) A plataforma de investimento urbano apoiou ativamente o fundo, e a proporção de aquisição de terras aumentou para 43%. Afectada pela mudança da força de capital e características de oferta de terra das administrações locais, a área média de aquisição de terras e quantidade de empreendimentos imobiliários locais são menores do que os de empresas imobiliárias estrangeiras; 3) A aquisição de terras de empresas imobiliárias na cabeça é mais focada, e a participação no mercado de pequenas e médias empresas imobiliárias locais é melhorada. A proporção global de aquisição de terras das 30 maiores empresas imobiliárias diminuiu de 38,9% no primeiro lote para 10,3% no terceiro lote. Do ponto de vista de empresas imobiliárias específicas, poly, China Resources e China Shipping ficaram entre os três primeiros em 21 anos com um preço total de aquisição de terras de 109,1 bilhões, 88,9 bilhões e 86,7 bilhões, respectivamente. Poly e Longhu têm o layout de investimento mais amplo, e Binjiang e Rongxin prestam mais atenção ao cultivo profundo em seu acampamento base.
Progresso constante pode levar à tendência de mudança do mercado fundiário em 2022. 1) O número de fornecimento de terra aumenta para suavizar as flutuações bruscas do mercado, o calor do fornecimento centralizado de terra será significativamente diferenciado, e o mercado de terra em cidades de primeiro nível pode assumir a liderança no aquecimento. Dos resultados do primeiro lote de leilão centralizado de terras em Pequim em 2022, as empresas estatais e empresas centrais entre empresas imobiliárias de grande escala começaram a tomar ativamente terras, enquanto outras cidades e empresas imobiliárias ainda precisam de algum tempo para reparar; 2) Espera-se que a atitude geral de aquisição de terras das empresas imobiliárias ainda seja cautelosa, e se concentre em cidades centrais de alto lucro e baixo risco. Empresas estatais centrais manterão a posição principal, e o entusiasmo de aquisição de terras de empresas imobiliárias de grande escala e empresas imobiliárias de marca em cidades com fundamentos fortes deve ser melhorado. Ao mesmo tempo, acreditamos que, além de participar em leilão local centralizado no mercado aberto, alguns deles pretendem aceitar empresas imobiliárias de reserva ou escolher instituições para registrar oportunidades de M&A; 3) A habitação de aluguel indenizatória entrou na fase de aceleração incremental; 4) Há espaço para a otimização contínua da política de “duas concentrações” nas cidades-chave, reduzindo o limiar para as empresas obterem terras, dando às empresas lucros razoáveis e estimulando o entusiasmo das empresas imobiliárias para obter terras ainda é a principal direção de otimização.
Aconselhamento em matéria de investimento
Comparado com o modo de fornecimento de terra dispersa por um longo tempo, o fornecimento centralizado de terra tem um impacto significativo no fornecimento de terra planejado pelo governo e na tomada de decisões empresariais. O mecanismo de longo prazo do imobiliário foi melhorado através de múltiplas políticas do lado da oferta. A indústria entrou em uma nova etapa de desenvolvimento, implementou uma gestão transparente do lado do financiamento para o lado do investimento, continuou a promover a transformação do setor para “gestão e operação orientada”, e beneficiou as principais empresas imobiliárias com forte força abrangente, como capital, pesquisa de mercado e julgamento, gestão de operações, poder de produto e capacidade de marketing. Atualmente, a margem de lucro da indústria está para baixo + o boom de vendas continua a enfraquecer, o que afetou o entusiasmo das empresas imobiliárias em receber e armazenar em certa medida. No entanto, a julgar pela queda acentuada na taxa de prêmio do segundo e terceiro lotes de leilão local centralizado e alguma otimização de políticas que o governo pode fazer no futuro, a margem de lucro esperada do leilão local este ano terá espaço para melhorias. Acreditamos que levará algum tempo para que o mercado de terras e empresas imobiliárias recuperem sua atitude em relação à aquisição de terras, mas vale a pena olhar para a frente o entusiasmo das empresas estatais centrais e empresas privadas de marca para assumir a liderança na reparação gradual de parcelas de alta qualidade com altos lucros e baixos riscos. Do ponto de vista do investimento setorial, aderimos à visão de que “o primeiro trimestre é um período de janela de alocação melhor”, e a expectativa de melhoria da política ainda está fortalecida, sugerindo-se continuar a prestar atenção às oportunidades do setor imobiliário. Sugerimos prestar atenção a três linhas principais: 1) principais empresas imobiliárias com baixo risco de crédito, canais de financiamento suaves e alta segurança: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , China Vanke Co.Ltd(000002) , grupo Longhu e China Resources Land. 2) Sob a influência de políticas macro e industriais, tais como redução da taxa de juros, empresas imobiliárias elásticas com grande renda marginal: grupo holding Xuhui, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) . 3) Atualmente, o setor imobiliário pós-ciclo com forte determinação de renda, concentração acelerada, mitigação recente do risco de crédito de empresas imobiliárias relacionadas e reversão elástica: serviço do jardim rural, vida Xuhui Yongsheng e serviço xinchengyue.
Dicas de risco
O efeito da política é inferior ao esperado; Regulamentação e modernização imobiliária; As vendas caíram mais do que o esperado; Financiamentos apertados.
