Em fevereiro, as vendas continuaram lentas e a pressão do mercado permaneceu severa. Em fevereiro de 2022, a área de vendas de casas novas em 30 cidades aumentou – 27,30% ano a ano, 42,10% mês a mês, o número de unidades vendidas aumentou – 28,36% ano a ano e – 40,13% mês a mês. A área de transação e o número de unidades diminuíram em certa medida mês a mês. Atualmente, as vendas estão em processo de bottoming out. Em linha, a taxa de crescimento homóloga da área de transações das cidades de primeiro, segundo e terceiro escalões é de – 6,51% / – 23,14% / – 51,65%, respectivamente, e a taxa de crescimento mensal é de – 34,12% / – 42,38% / – 51,12%, respectivamente. A área de transações das cidades de primeiro, segundo e terceiro escalões deteriorou-se no mesmo mês em base mensal, levando algum tempo para a reparação das vendas. A pressão de vendas das cidades de terceiro escalão continua a ser a maior, e a diferenciação entre regiões continuará no futuro.
Expandir a demanda interna e manter um crescimento estável. Políticas em ambos os extremos da oferta e da demanda continuam funcionando. Recentemente, o governo central e várias províncias e cidades continuaram a fazer esforços de ambos os lados da oferta e da demanda. A “assinatura sem reconhecimento de empréstimo” de Zhengzhou é a primeira chance de apoiar o mercado imobiliário por grandes políticas urbanas. Especificamente, as políticas do lado da oferta incluem principalmente: a supervisão e correção dos fundos de pré-venda, os empréstimos de M&A e os empréstimos à habitação a preços acessíveis deixaram de estar incluídos nos indicadores relevantes das “três linhas vermelhas”; O lado da procura inclui principalmente: reduzir a taxa de adiantamento dos empréstimos comerciais e da taxa de juro dos empréstimos à habitação, aumentar a força dos empréstimos do fundo de previdência à habitação, etc. Março é um período intensivo de políticas industriais e espera-se que medidas mais vigorosas de “crescimento estável” sejam introduzidas após as duas sessões.
O setor está sob pressão de desempenho, mas não deve ser o foco das atenções atualmente. A partir da previsão de desempenho ou relatório expresso divulgado pelas empresas imobiliárias, o desempenho da maioria das empresas é inferior às expectativas do mercado, e algumas até têm uma queda significativa ano a ano de mais de 90% no lucro líquido atribuível à matriz. As principais razões para a diminuição do desempenho das empresas são as seguintes: 1) sob a tendência descendente dos fundamentos, está prevista a queda dos preços; 2) Afectada pelo limite de preço anterior e pelo preço elevado da terra, a margem de lucro bruto de liquidação continuou a diminuir; 3) Devido à escassez de fundos, situação epidêmica e outros fatores, o número de projetos entregues diminuiu. Acreditamos que o desempenho atual das empresas imobiliárias é a personificação da operação das empresas imobiliárias nos últimos três anos ou mais. O mercado espera há muito que o desempenho das empresas imobiliárias seja melhorado. O foco atual não deve estar no desempenho atual das empresas imobiliárias. A melhoria do ambiente de política industrial e ambiente de financiamento das empresas imobiliárias são os principais catalisadores do mercado.
A valorização e reparação do sector residencial está a caminho, com grande espaço ascendente. A partir de 28 de fevereiro de 2022, o rácio P / E do setor imobiliário é de 7,60x. Atualmente, a avaliação do setor imobiliário é superior à média móvel de um ano de 7,35x, inferior à média móvel de três anos de 8,51x, o rácio P / B do setor imobiliário é de 0,96x, ligeiramente inferior à média móvel de um ano de 1,00x e inferior à média móvel de três anos de 1,23x. O ponto de inflexão de reparo da avaliação do setor residencial apareceu inicialmente, mas ainda está no fundo da história, O espaço de reparo ascendente é grande.
Sugestão de investimento: actualmente, os fundamentos continuam a descer, e o boom é o pior da história. Sob a linha principal de “crescimento estável”, a expectativa do jogo de políticas está a aumentar, e o caminho de interpretação do mercado é gradualmente claro, passando da habitação empresarial estatal para empresas privadas de habitação e empresas de gestão de propriedade. Atualmente, o apoio político da indústria está gradualmente mudando do lado da oferta para o lado da demanda. Em março, a indústria entrou em um período intensivo de políticas. Será dada atenção à implementação de políticas antes e depois das duas sessões, o primeiro lote de oferta centralizada de terras e a aquisição e fusão de empresas imobiliárias. Sugere-se prestar atenção aos principais stocks de desenvolvimento residencial: Poly Real Estate ( Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) ), Gemdale Corporation(600383) ( Gemdale Corporation(600383) ), China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) ( China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) ), Vanke A ( China Vanke Co.Ltd(000002) ), Seazen Holdings Co.Ltd(601155) ( Seazen Holdings Co.Ltd(601155) ), Jinke Property Group Co.Ltd(000656) ( Jinke Property Group Co.Ltd(000656) ); Sugere-se prestar atenção às empresas de gestão de propriedades de alta qualidade: China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) ( China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) ), Country Garden Service (6098. HK), China Recursos Vida Vientiane (1209. HK), Xuhui Yongsheng serviço (1995. HK), Jinke serviço (9666. HK), New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) ( New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) ).
Aviso de risco: o risco de a fermentação dos eventos de risco exceder as expectativas e a melhoria do ambiente político é menor do que o esperado
