O relatório de trabalho do governo de 2022 apresenta as seguintes sugestões para imóveis: “Continuar a garantir as necessidades habitacionais das massas. Aderir ao posicionamento de que as casas são usadas para viver em vez de especulação, explorar novos modelos de desenvolvimento, aderir ao desenvolvimento simultâneo de aluguel e compra, acelerar o desenvolvimento do mercado de habitação de aluguel de longo prazo, promover a construção de habitação acessível, apoiar o mercado de habitação comercial para melhor atender às necessidades razoáveis de habitação dos compradores, estabilizar preços dos terrenos, preços das casas e expectativas, e promover um ciclo virtuoso da indústria imobiliária devido às políticas urbanas E desenvolvimento saudável.”
Esta rodada de demanda estável depende mais dos governos locais para apoiar a base de baixo para cima
Recentemente, depois que Zhengzhou assumiu a liderança na realização do avanço autônomo da restrição de compra e empréstimo no nível local, mais empréstimos comerciais e fundos providentes em cidades de terceiro e quarto nível seguiram e ajustaram no nível de restrição de compra, empréstimo e vendas. Acreditamos que na fase de rápida deterioração dos fundamentos do setor e das expectativas de crédito das empresas imobiliárias (o valor de vendas das 100 maiores empresas imobiliárias em fevereiro foi de – 46,3% ano a ano, com uma taxa de crescimento de – 6,2pct em relação a janeiro, caindo por oito meses consecutivos; ao nível do crédito, a escala de ativos de mais de 10 bilhões de empresas imobiliárias inadimplentes e rebaixadas no país e no exterior desde 2021 totalizou 16,77 trilhões, representando 15,8% do total de ativos do setor em 2020), A continuidade e estabilidade da regulação imobiliária a nível central não conflitam com a tendência de flexibilização das políticas urbanas a nível local. As cidades locais precisam fazer ajustes mais razoáveis de acordo com as mudanças irracionais dos fundamentos no período atual, e quebrar moderadamente o limite onde as restrições anteriores de compra e empréstimo não eram fáceis de relaxar, de modo a aliviar a pressão de fundamentos de baixa muito rápida através de apoio local bottom-up.
Suporte rígido de demanda inferior para melhorar a substituição de gradiente de demanda
Acreditamos que a regulamentação administrativa tradicional pode efetivamente identificar a demanda rígida inicial, mas é difícil distinguir com precisão entre demanda de investimento e demanda de melhoria. Na fase ascendente rápida da indústria, a política tradicional de restrição de empréstimos pode causar alguns danos à demanda de melhoria razoável, especialmente a identificação rigorosa do padrão de habitação e reconhecimento de empréstimos, o que não exclui mais cidades para acompanhar o ajuste e liberar a elasticidade da demanda de melhoria. Além disso, com a redução da proporção de adiantamentos locais, o CBRC O banco central reforçou o seu apoio aos serviços financeiros de habitação dos novos cidadãos (a comunicação sobre o reforço dos serviços financeiros dos novos cidadãos propõe apoiar os bancos comerciais na implementação de políticas de crédito à habitação diferenciadas de acordo com as políticas urbanas para satisfazer as necessidades razoáveis de crédito de compra dos novos cidadãos; melhorar o nível de serviço do novo fundo de habitação dos cidadãos; otimizar os serviços financeiros de habitação dos novos cidadãos, etc.), Através do suporte inferior da demanda rígida e da melhoria da substituição gradiente, espera-se ativar a intenção de transação de mercado e impulsionar a melhoria dos fundamentos.
Coexistência de novo modelo de desenvolvimento industrial e compensação orientada para o mercado
Acreditamos que os novos modelos de desenvolvimento incluem: 1) orientar as empresas imobiliárias para se livrar do extenso modelo de desenvolvimento de alta alavancagem, alta rotatividade e orientação de escala, e participar na promoção do desenvolvimento de alta qualidade de novas urbanizações e da operação e transformação de imóveis existentes; 2) Estabelecer um mecanismo de mercado de oferta multicanal, melhorar a construção do mercado de aluguel e orientar o retorno razoável das expectativas do mercado através do desvio da demanda. O espaço de demanda de habitação indenizatória é difícil de assumir plenamente a mudança da capacidade de produção industrial. O modelo tradicional de desenvolvimento e vendas ainda está sob pressão de compensação de mercado de médio e curto prazo. Insistimos que, na premissa da demanda estável, reforma do lado da oferta e renda orientada para o mercado, fusões e aquisições ainda serão o principal caminho para resolver o problema.
Pegue a beta da estrutura de políticas soltas e o alfa de M & A
A flexibilização sistemática da regulação imobiliária depende das exigências faseadas de crescimento constante do imobiliário nos níveis fundamentais do setor, crédito e macro. Com a formação de uma nova fronteira política entre a não especulação na habitação e a implementação urbana, espera-se que as políticas locais desempenhem um papel maior em uma nova rodada de ciclo de sustentação. Depende do ajustamento da capacidade da indústria e das recomendações políticas no futuro; Alpha centra-se na reparação do balanço e da margem de lucro das principais empresas imobiliárias por M & A, na precisão do contracíclico mais alavancagem e na escavação a longo prazo do valor dos cenários habitacionais.
Recomendação contínua: 1) líderes de alta qualidade: Gemdale Corporation(600383) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , grupo Longhu, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , etc; 2) Crescimento de alta qualidade: Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Xuhui holding, etc; 3) Gestão da propriedade da qualidade: Serviço do jardim do país, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , propriedade poli, serviço de Xuhui Yongsheng, etc.
Aviso de risco: spread do risco de crédito do sector; Começa o ciclo descendente das vendas da indústria; A regulamentação administrativa permaneceu alta pressão e a força piloto do imposto imobiliário superou as expectativas
